В мае средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов увеличилась на 3,2% до уровня 1168 у.е./кв.м. Основное влияние на повышение ценового показателя оказал сегмент «дорогого» жилья, где рост квадрата площади составил 13,3% (2221 у.е.), а в сегменте «дешевого», напротив, падение цен продолжается – 5,2% (790 у.е.). При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц вырос на 7,2% и составил 674 объекта.
Состояние рынка по районам
Лидерами по количеству предложения являются Медеуский и Ауэзовский районы, на их долю приходится 27% и 22% соответственно. Далее следует Турксибский район – 21%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 15% и 10% соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где количество объектов за месяц сократилось (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
|
Районы |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
26 |
32 |
+23,08 |
+6 |
|
Ауэзовский |
159 |
149 |
-6,59 |
-10 |
|
Бостандыкский |
80 |
103 |
+28,35 |
+23 |
|
Жетысуйский |
60 |
70 |
+16,18 |
+10 |
|
Медеуский |
162 |
181 |
+11,92 |
+19 |
|
Турксибский |
142 |
140 |
-1,24 |
-2 |
|
По городу |
629 |
675 |
+7,24 |
+45 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 7% (таблица 2). Увеличение предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 6%.
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
2-комнатные |
38 |
46 |
+20,26 |
+8 |
|
3-комнатные |
103 |
97 |
-6,07 |
-6 |
|
4-комнатные |
107 |
117 |
+9,37 |
+10 |
|
5-комнатные |
137 |
151 |
+10,05 |
+14 |
|
6-комнатные |
81 |
93 |
+14,46 |
+12 |
|
7-комнатные |
64 |
65 |
+1,95 |
+1 |
|
8-комнатные и выше |
99 |
106 |
+7,32 |
+7 |
|
По городу |
629 |
675 |
+7,23 |
+46 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 70%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (7%), панельные (5%), монолитные (5%) и саманные (0%, в мае данный тип домов представлялся лишь одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Деревянные |
47 |
48 |
+1,06 |
+1 |
|
Каркасно-камышитовые |
75 |
85 |
+13,71 |
+10 |
|
Кирпичные |
459 |
476 |
+3,59 |
+17 |
|
Монолитные |
19 |
31 |
+62,67 |
+12 |
|
Панельные |
28 |
35 |
+22,12 |
+7 |
|
Саманные |
1 |
1 |
0 |
0 |
|
По городу |
629 |
675 |
+7,23 |
+46 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1907 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 973 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, рост средней стоимости наблюдается в Бостандыкском, Ауэзовском и Медеуском на 27,6%, 15,7% и 1,7% соответственно, а в остальных районах города, напротив, спад (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
|
Районы |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1429 |
1372 |
-4,01 |
-57 |
|
Ауэзовский |
1077 |
1246 |
+15,70 |
+169 |
|
Бостандыкский |
1495 |
1907 |
+27,60 |
+412 |
|
Жетысуйский |
1167 |
1041 |
-10,80 |
-126 |
|
Медеуский |
1359 |
1382 |
+1,71 |
+23 |
|
Турксибский |
1037 |
973 |
-6,16 |
-64 |
|
По городу |
1132 |
1168 |
+3,18 |
+36 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 2-комнатные дома, стоимость которых увеличилась на 13,6% и составила 1403 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 4-комнатные – 1225 у.е./кв.м (+2,1%). Значительный рост средних цен прослеживается на 8-комнатные дома и выше – на 14,5%. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
2-комнатные |
1235 |
1403 |
+13,61 |
+168 |
|
3-комнатные |
1278 |
1296 |
+1,38 |
+18 |
|
4-комнатные |
1199 |
1225 |
+2,13 |
+26 |
|
5-комнатные |
1349 |
1312 |
-2,77 |
-37 |
|
6-комнатные |
1345 |
1340 |
-0,40 |
-5 |
|
7-комнатные |
1321 |
1250 |
-5,35 |
-71 |
|
8-комнатные и выше |
1214 |
1389 |
+14,45 |
+175 |
|
По городу |
1132 |
1168 |
+3,18 |
+36 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 9,2% и составила 1468 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 644 у.е. (+1,9%).
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Деревянные |
1353 |
1373 |
+1,49 |
+20 |
|
Каркасно-камышитовые |
1441 |
1322 |
-8,25 |
-119 |
|
Кирпичные |
1344 |
1468 |
+9,21 |
+124 |
|
Монолитные |
1174 |
1160 |
-1,18 |
-14 |
|
Панельные |
1085 |
1154 |
+6,30 |
+69 |
|
Саманные |
632 |
644 |
+1,90 |
+12 |
|
По городу |
1132 |
1168 |
+3,18 |
+36 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в мае зафиксирован на отметке 2,81, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,29, а минимальный – в Алмалинском – 2,11.
В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 3,14, а минимум – на 2-комнатные – 2,04.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 13,3% до уровня 2221 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен, напротив, сократился на 5,2% до отметки 790 у.е./кв.м (таблицы 7 и 8).
В мае рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается во всех районах города. При этом максимальное увеличение ценового показателя наблюдается в Бостандыкском районе – на 32,3%, а минимальное – в Турксибском – 0,1%.
Для сегмента эконом-класса сокращение цен зафиксировано во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 1,1%. Можно отметить, что существенное снижение цен наблюдается в Турксибском и Алмалинском районах – на 11,8%.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Индекс расслоения в мае |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
|
Алмалинский |
2,11 |
1661 |
1851 |
+11,41 |
+190 |
|
Ауэзовский |
3,15 |
2037 |
2264 |
+11,17 |
+227 |
|
Бостандыкский |
3,15 |
2615 |
3458 |
+32,25 |
+843 |
|
Жетысуйский |
2,31 |
1490 |
1730 |
+16,11 |
+240 |
|
Медеуский |
4,29 |
2838 |
3150 |
+10,98 |
+312 |
|
Турксибский |
2,38 |
1519 |
1520 |
+0,11 |
+1 |
|
По городу |
2,81 |
1961 |
2221 |
+13,28 |
+260 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Апрель 2009 года |
Май 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
995 |
878 |
-11,73 |
-117 |
|
Ауэзовский |
711 |
718 |
+1,06 |
+7 |
|
Бостандыкский |
1153 |
1098 |
-4,79 |
-55 |
|
Жетысуйский |
753 |
749 |
-0,55 |
-4 |
|
Медеуский |
754 |
734 |
-2,75 |
-20 |
|
Турксибский |
724 |
638 |
-11,83 |
-86 |
|
По городу |
834 |
790 |
-5,24 |
-44 |
Выводы и прогноз
Итак, за восемь месяцев наблюдения за сегментом частных домов наблюдается снижение цен на дома элит-класса на 20,9% и эконом-класса – на 28,7%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 2-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz