В апреле средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов сократилась на 6,8% до уровня 1132 у.е./кв.м. При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц увеличился на 19,9% и составил 629 объектов. Средняя цена за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья снизилась на отметку 1961 у.е. (-6,9%), а в сегменте «дешевого» – на 834 у.е. (-8,6%).
Состояние рынка по районам
Лидерами по количеству предложения является Медеуский и Ауэзовский районы, на их долю приходится 25%. Далее следует Турксибский район – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 13% и 10% соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – лишь 4%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского, где количество объектов за месяц не изменилось (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
Районы |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
Алмалинский |
26 |
26 |
0 |
0 |
Ауэзовский |
120 |
159 |
+32,71 |
+39 |
Бостандыкский |
69 |
80 |
+16,73 |
+11 |
Жетысуйский |
49 |
60 |
+24,23 |
+11 |
Медеуский |
139 |
162 |
+15,98 |
+23 |
Турксибский |
122 |
142 |
+15,98 |
+20 |
По городу |
525 |
629 |
+19,88 |
+104 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2). Увеличение предложения зафиксировано на все форматы квартир, при этом количество объектов в сегменте 8-комнатные и выше увеличилось на 50%.
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
2-комнатные |
33 |
38 |
+15,91 |
+5 |
3-комнатные |
93 |
103 |
+10,75 |
+10 |
4-комнатные |
90 |
107 |
+18,61 |
+17 |
5-комнатные |
118 |
137 |
+16,14 |
+19 |
6-комнатные |
71 |
81 |
+14,84 |
+10 |
7-комнатные |
54 |
64 |
+18,52 |
+10 |
8-комнатные и выше |
66 |
99 |
+50,00 |
+33 |
По городу |
525 |
629 |
+19,92 |
+104 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 73%), каркасно-камышитовые (12%), деревянные (8%), панельные (4%), монолитные (3%) и саманные (0%, в апреле данный тип домов представлялся лишь одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
Тип строения |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
Деревянные |
45 |
47 |
+4,42 |
+2 |
Каркасно-камышитовые |
76 |
75 |
-1,97 |
-1 |
Кирпичные |
363 |
459 |
+26,69 |
+97 |
Монолитные |
16 |
19 |
+17,19 |
+3 |
Панельные |
24 |
28 |
+20,21 |
+4 |
Саманные |
1 |
1 |
0 |
0 |
По городу |
525 |
629 |
+19,92 |
+104 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1495 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1037 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где средняя стоимость увеличилась на 6,2%. Существенно подешевели дома в Медеуском районе – на 16,3%, а менее существенно – в Турксибском – на 2% (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
Районы |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Алмалинский |
1346 |
1429 |
+6,19 |
+83 |
Ауэзовский |
1227 |
1077 |
-12,25 |
-150 |
Бостандыкский |
1553 |
1495 |
-3,74 |
-58 |
Жетысуйский |
1099 |
1167 |
+6,22 |
+68 |
Медеуский |
1624 |
1359 |
-16,34 |
-265 |
Турксибский |
1057 |
1037 |
-1,95 |
-20 |
По городу |
1214 |
1132 |
-6,78 |
-82 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце остаются 5-комнатные дома, стоимость которых сократилась на 15% и составила 1349 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 8-комнатные и выше – 1214 у.е./кв.м (-15,9%). Рост средних цен прослеживается на 3- и 7-комнатные дома на 1,5% и 0,6% соответственно, при этом остальные форматы домов продолжают в цене снижаться. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
2-комнатные |
1400 |
1235 |
-11,78 |
-165 |
3-комнатные |
1259 |
1278 |
+1,52 |
+19 |
4-комнатные |
1297 |
1199 |
-7,51 |
-98 |
5-комнатные |
1587 |
1349 |
-15,00 |
-238 |
6-комнатные |
1376 |
1345 |
-2,21 |
-31 |
7-комнатные |
1313 |
1321 |
+0,57 |
+8 |
8-комнатные и выше |
1442 |
1214 |
-15,85 |
-229 |
По городу |
1214 |
1132 |
-6,78 |
-82 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является каркасно-камышитовое, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 1,3% и составила 1441 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 632 у.е.
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
Тип строения |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Деревянные |
1548 |
1353 |
-12,57 |
-195 |
Каркасно-камышитовые |
1423 |
1441 |
+1,31 |
+18 |
Кирпичные |
1479 |
1344 |
-9,10 |
-135 |
Монолитные |
1191 |
1174 |
-1,39 |
-17 |
Панельные |
1098 |
1085 |
-1,16 |
-13 |
Саманные |
750 |
632 |
-15,73 |
-118 |
По городу |
1214 |
1132 |
-6,78 |
-82 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в апреле зафиксирован на отметке 2,35, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, незначительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,76, а минимальный – в Алмалинском – 1,67.
В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома – 3,09, а минимум – на 2-комнатные – 1,66.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 6,9% до уровня 1961 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 8,6% до отметки 834 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).
В апреле сокращение средних цен прослеживается во всех районах города, как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах жилья. При этом максимальное снижение средних цен в прослеживается в Ауэзовском районе: на 19,2% для сегмента эконом-класса и 9,4% – для элит-класса.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
Районы |
Индекс расслоения в апреле |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
Алмалинский |
1,67 |
1833 |
1661 |
-9,36 |
-172 |
Ауэзовский |
2,87 |
2249 |
2037 |
-9,44 |
-212 |
Бостандыкский |
2,27 |
2846 |
2615 |
-8,13 |
-231 |
Жетысуйский |
1,98 |
1544 |
1490 |
-3,52 |
-54 |
Медеуский |
3,76 |
3015 |
2838 |
-5,89 |
-179 |
Турксибский |
2,10 |
1596 |
1519 |
-4,82 |
-77 |
По городу |
2,35 |
2106 |
1961 |
-6,89 |
-145 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
Районы |
Март 2009 года |
Апрель 2009 года |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Алмалинский |
1008 |
995 |
-1,24 |
-13 |
Ауэзовский |
880 |
711 |
-19,23 |
-169 |
Бостандыкский |
1269 |
1153 |
-9,11 |
-116 |
Жетысуйский |
809 |
753 |
-6,83 |
-56 |
Медеуский |
869 |
754 |
-13,22 |
-115 |
Турксибский |
728 |
724 |
-0,59 |
-4 |
По городу |
912 |
834 |
-8,61 |
-79 |
Выводы и прогноз
Итак, снижение средних цен в сегменте рынка частных домов продолжается. Можно отметить, что за семь месяцев наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 30,2%, а эконом-класса – на 24,7%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 4-8%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz