В феврале средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов значительно сократилась. Ценовой показатель снизился на 14,8% до 1269 у.е./кв.м. При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц увеличился на 27% и составил 496 объектов. Средняя цена за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья поднялась на отметку 2210 у.е. (+4,5%), а в сегменте «дешевого», напротив, опустилась – на 960 у.е. (-3,7%).
Состояние рынка по районам
Лидерами по количеству предложения являются Ауэзовский и Медеуский районы, на их долю приходится 27% и 26% соответственно. Далее следует Турксибский район – 19%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 10% соответственно. Минимум предложения пришелся на Алмалинский район – лишь 4%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
|
Районы |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
17 |
18 |
+5,88 |
+1 |
|
Ауэзовский |
103 |
133 |
+28,71 |
+30 |
|
Бостандыкский |
54 |
68 |
+25,61 |
+14 |
|
Жетысуйский |
36 |
52 |
+41,74 |
+16 |
|
Медеуский |
94 |
131 |
+39,13 |
+37 |
|
Турксибский |
85 |
94 |
+9,57 |
+9 |
|
По городу |
391 |
496 |
+26,83 |
+105 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 23%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2).
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
2-комнатные |
21 |
29 |
+35,71 |
+8 |
|
3-комнатные |
58 |
78 |
+34,14 |
+20 |
|
4-комнатные |
69 |
85 |
+23,19 |
+16 |
|
5-комнатные |
99 |
116 |
+17,82 |
+17 |
|
6-комнатные |
50 |
66 |
+30,63 |
+16 |
|
7-комнатные |
36 |
48 |
+32,80 |
+12 |
|
8-комнатные и выше |
57 |
74 |
+29,39 |
+17 |
|
По городу |
391 |
496 |
+26,90 |
+105 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 71%), каркасно-камышитовые (14%), деревянные (7%), панельные (5%), монолитные (3%) и саманные (0%, в феврале данный тип домов на продажу выставлялся одним объектом). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Деревянные |
22 |
34 |
+52,24 |
+12 |
|
Каркасно-камышитовые |
54 |
68 |
+25,46 |
+14 |
|
Кирпичные |
285 |
353 |
+24,09 |
+69 |
|
Монолитные |
10 |
15 |
+50,00 |
+5 |
|
Панельные |
20 |
25 |
+26,25 |
+5 |
|
Саманные |
0 |
1 |
- |
+1 |
|
По городу |
391 |
496 |
+26,90 |
+105 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1687 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 977 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского, где средняя стоимость незначительно увеличилась на 1,5%. Существенно подешевели дома в Турксибском районе – на 21,7%, а менее существенно – в Бостандыкском – на 4,9% (диаграммы 5 – 10 и таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
|
Районы |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1466 |
1319 |
-10,07 |
-147 |
|
Ауэзовский |
1485 |
1398 |
-5,86 |
-87 |
|
Бостандыкский |
1774 |
1687 |
-4,92 |
-87 |
|
Жетысуйский |
1283 |
1193 |
-7,02 |
-90 |
|
Медеуский |
1651 |
1676 |
+1,51 |
+25 |
|
Турксибский |
1247 |
977 |
-21,70 |
-270 |
|
По городу |
1490 |
1269 |
-14,83 |
-221 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце остаются 5-комнатные дома, стоимость которых увеличилась на 4,9% и составила 1660 у.е./кв.м. Также выросли цены 3- комнатного жилья на 4,6%. Однако на остальные форматы домов прослеживается снижение средней стоимость. Так, максимально снизились цены 4-комнатного жилья – на 17,5%, а минимально – 7-комнатного – на 4,3%. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить на диаграммах 11 – 17 и в таблице 5.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
2-комнатные |
1564 |
1484 |
-5,16 |
-80 |
|
3-комнатные |
1386 |
1450 |
+4,63 |
+64 |
|
4-комнатные |
1521 |
1254 |
-17,54 |
-267 |
|
5-комнатные |
1583 |
1660 |
+4,88 |
+77 |
|
6-комнатные |
1503 |
1390 |
-7,52 |
-113 |
|
7-комнатные |
1577 |
1509 |
-4,32 |
-68 |
|
8-комнатные и выше |
1469 |
1335 |
-9,08 |
-134 |
|
По городу |
1490 |
1269 |
-14,83 |
-221 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18 – 23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является деревянное, стоимость квадратного метра здесь за месяц сократилась на 11,1% и составила 1673 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 842 у.е.
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Деревянные |
1883 |
1673 |
-11,11 |
-209 |
|
Каркасно-камышитовые |
1282 |
1372 |
+6,98 |
+89 |
|
Кирпичные |
1588 |
1568 |
-1,25 |
-20 |
|
Монолитные |
1626 |
1169 |
-28,12 |
-457 |
|
Панельные |
1153 |
1178 |
+2,15 |
+25 |
|
Саманные |
- |
842 |
- |
- |
|
По городу |
1490 |
1269 |
-14,83 |
-221 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в феврале зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,18, а минимальный – в Алмалинском – 1,63 (диаграмма 24).
В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 2,76, а минимум – на 2-комнатные – 1,75.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 4,5% до уровня 2210 у.е./кв.м, а в секторе минимальных, напротив, сократился – на 3,7% до отметки 960 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Индекс расслоения в феврале |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
|
Алмалинский |
1,63 |
1845 |
1995 |
+8,10 |
+150 |
|
Ауэзовский |
2,65 |
2229 |
2349 |
+5,40 |
+120 |
|
Бостандыкский |
2,64 |
2899 |
2781 |
-4,07 |
-118 |
|
Жетысуйский |
2,03 |
1515 |
1663 |
+9,75 |
+148 |
|
Медеуский |
3,18 |
2907 |
3275 |
+12,64 |
+368 |
|
Турксибский |
2,03 |
1707 |
1642 |
-3,80 |
-65 |
|
По городу |
2,30 |
2116 |
2210 |
+4,47 |
+94 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Январь 2009 года |
Февраль 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1085 |
1224 |
+12,73 |
+139 |
|
Ауэзовский |
952 |
887 |
-6,81 |
-65 |
|
Бостандыкский |
1311 |
1052 |
-19,79 |
-259 |
|
Жетысуйский |
869 |
821 |
-5,55 |
-48 |
|
Медеуский |
986 |
1031 |
+4,51 |
+45 |
|
Турксибский |
821 |
809 |
-1,46 |
-12 |
|
По городу |
997 |
960 |
-3,72 |
-37 |
Выводы и прогноз
Итак, в феврале, по сравнению с январем, прослеживается увеличение темпов падения во всех сегментах рынка частных домов. Однако исключение в данном месяце составили «дорогие» дома, стоимость которых увеличилась. Можно отметить, что за пять месяцев наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 21%, а эконом-класса – на 13%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 5-10%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz