В январе средневзвешенная стоимость предложения в секторе частных домов сократилась на 4,6% до 1490 у.е./кв.м.
При этом средний объем выставленных на продажу домов за месяц уменьшился на 10% и составил 391 объект. Ценовой показатель за квадрат площади в сегменте «дорогого» жилья опустился на отметку 2116 у.е. (-9,7%), а в сегменте «дешевого» – 997 у.е. (-6%).
Состояние рынка по районам
Лидерами по количеству предложения являются Ауэзовский и Медеуский районы, на их долю приходится 27% и 24% соответственно. Далее следует Турксибский район – 22%. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 4% соответственно. Минимум предложения пришелся на Алмалинский район – лишь 4% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
|
Районы |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
18 |
17 |
-6,85 |
-1 |
|
Ауэзовский |
115 |
103 |
-9,95 |
-12 |
|
Бостандыкский |
59 |
54 |
-7,91 |
-5 |
|
Жетысуйский |
31 |
36 |
+19,13 |
+5 |
|
Медеуский |
121 |
94 |
-22,04 |
-27 |
|
Турксибский |
91 |
85 |
-5,97 |
-6 |
|
По городу |
434 |
391 |
-10,04 |
-43 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 25%, а минимум – на 2-комнатное – 5% (таблица 2).
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
2-комнатные |
21 |
21 |
0 |
0 |
|
3-комнатные |
60 |
58 |
-1,96 |
-2 |
|
4-комнатные |
96 |
69 |
-27,94 |
-27 |
|
5-комнатные |
99 |
99 |
0 |
0 |
|
6-комнатные |
58 |
50 |
-12,46 |
-8 |
|
7-комнатные |
41 |
36 |
-10,29 |
-5 |
|
8-комнатные и выше |
61 |
57 |
-6,56 |
-4 |
|
По городу |
434 |
391 |
-10,04 |
-43 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно систематизировать как шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 73%), каркасно-камышитовые (14%), деревянные (6%), панельные (5%), монолитные (2%) и саманные (0%, в январе данный тип домов на продажу не выставлялся). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Деревянные |
24 |
22 |
-6,94 |
-2 |
|
Каркасно-камышитовые |
56 |
54 |
-4,00 |
-2 |
|
Кирпичные |
321 |
285 |
-11,39 |
-36 |
|
Монолитные |
12 |
10 |
-17,73 |
-2 |
|
Панельные |
21 |
20 |
-2,44 |
-1 |
|
Саманные |
1 |
0 |
-100,00 |
-1 |
|
По городу |
434 |
391 |
-10,04 |
-43 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная цена предложения зафиксирована в центре города в Бостандыкском районе – 1774 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1247 у.е./кв.м. За истекший период сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где средняя стоимость несущественно изменилась. Значительно подешевели дома в Алмалинском и Медеуском районах – на 13%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,5% (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
|
Районы |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1695 |
1466 |
-13,52 |
-229 |
|
Ауэзовский |
1507 |
1485 |
-1,46 |
-22 |
|
Бостандыкский |
1845 |
1774 |
-3,83 |
-71 |
|
Жетысуйский |
1280 |
1283 |
+0,22 |
+3 |
|
Медеуский |
1904 |
1651 |
-13,25 |
-253 |
|
Турксибский |
1367 |
1247 |
-8,79 |
-120 |
|
По городу |
1562 |
1490 |
-4,62 |
-72 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце оказались 5-комнатные дома, стоимость которых сократилась на 8,6% и составила 1583 у.е./кв.м. Максимально снизились цены 8-комнатного жилья и выше – на 12,1%, а минимально – 3-комнатного – на 0,3%. Цены 2- и 7-комнатного жилья, напротив, выросли на 5,7% и 2,7% соответственно. Распределение средних цен, в зависимости от формата квартир, можно проследить в таблице 5.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
2-комнатные |
1480 |
1564 |
+5,70 |
+84 |
|
3-комнатные |
1389 |
1386 |
-0,25 |
-3 |
|
4-комнатные |
1642 |
1521 |
-7,34 |
-121 |
|
5-комнатные |
1731 |
1583 |
-8,55 |
-148 |
|
6-комнатные |
1644 |
1503 |
-8,61 |
-141 |
|
7-комнатные |
1536 |
1577 |
+2,66 |
+41 |
|
8-комнатные и выше |
1671 |
1469 |
-12,12 |
-202 |
|
По городу |
1562 |
1490 |
-4,62 |
-72 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18 – 22 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является деревянное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличиласьна 12,7% и составила 1883 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 1153 у.е. Саманные дома в данном месяце не выставлялись на продажу.
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Деревянные |
1670 |
1883 |
+12,74 |
+213 |
|
Каркасно-камышитовые |
1521 |
1282 |
-15,73 |
-239 |
|
Кирпичные |
1664 |
1588 |
-4,58 |
-76 |
|
Монолитные |
1783 |
1626 |
-8,78 |
-157 |
|
Панельные |
1416 |
1153 |
-18,54 |
-263 |
|
Саманные |
1330 |
- |
- |
- |
|
По городу |
1562 |
1490 |
-4,62 |
-72 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в январе зафиксирован на отметке 2,21, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, не изменился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 10% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 2,94, а минимальный – в Алмалинском – 1,7.
В разрезе от формата квартиры индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 4-комнатные дома – 2,44, а минимум – на 2- и 7-комнатные – 1,78.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 9,7% до уровня 2116 у.е./кв.м, а в секторе минимальных – на 6% до отметки 997 у.е./кв.м (таблица 7 и 8).
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Индекс расслоения в январе |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
|
Алмалинский |
1,70 |
2209 |
1845 |
-16,47 |
-364 |
|
Ауэзовский |
2,34 |
2539 |
2229 |
-12,23 |
-310 |
|
Бостандыкский |
2,21 |
3091 |
2899 |
-6,20 |
-192 |
|
Жетысуйский |
1,74 |
1514 |
1515 |
+0,05 |
+1 |
|
Медеуский |
2,95 |
3152 |
2907 |
-7,77 |
-245 |
|
Турксибский |
2,08 |
1994 |
1707 |
-14,39 |
-287 |
|
По городу |
2,12 |
2342 |
2116 |
-9,67 |
-226 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Декабрь 2008 года |
Январь 2009 года |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1167 |
1085 |
-7,00 |
-82 |
|
Ауэзовский |
965 |
952 |
-1,39 |
-13 |
|
Бостандыкский |
1200 |
1311 |
+9,31 |
+111 |
|
Жетысуйский |
1055 |
869 |
-17,59 |
-186 |
|
Медеуский |
1040 |
986 |
-5,21 |
-54 |
|
Турксибский |
927 |
821 |
-11,36 |
-106 |
|
По городу |
1061 |
997 |
-5,99 |
-64 |
Выводы и прогноз
Итак, первый месяц нового года ознаменовался значительным сокращением средних цен в сегменте частных домов. Ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в январе также не были исключением. Можно отметить, что за четыре месяца наблюдения за данным сектором жилья элитные дома сократились на 25%, а эконом-класса – на 10%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней стоимости по городу составит 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz