Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (март 2010 года) марте, по отношению к февралю, на рынке земельных участков наблюдается снижение средней цены предложения на 7,6% до 22941 у.е./сот.
Количество предложений в данном месяце увеличилось на 5,2% до 984 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 21168 соток на сумму 419 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период увеличилось количество участков, предназначенных под застройку индивидуального жилищного строительства – на 7%, крестьянского хозяйства – на 19% и дачных участков – на 32%, а под МЖС и коммерцию, напротив, сократилось на 38% и 11% соответственно.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 31%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 3%.
В марте средние ценовые показатели сократились только в Медеуском и Бостандыкском районах на 24,1% и 11,5% соответственно, а в остальных районах города наблюдается рост. Максимальное увеличение цен зафиксировано в Алмалинском районе – на 49,5%, а минимальное – в Ауэзовском – на 5,3% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в феврале 2010 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в марте 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
38 |
710 |
19518761 |
35579 |
53180 |
+49,47 |
+17601 |
|
Медеуский |
390 |
6567 |
150258485 |
38171 |
28963 |
-24,12 |
-9208 |
|
Бостандыкский |
166 |
3711 |
137221447 |
47334 |
41889 |
-11,50 |
-5445 |
|
Жетысуйский |
48 |
1075 |
15516625 |
11966 |
14847 |
+24,08 |
+2881 |
|
Ауэзовский |
230 |
3436 |
73793494 |
22016 |
23192 |
+5,34 |
+1176 |
|
Турксибский |
113 |
5670 |
22846910 |
3080 |
4350 |
+41,25 |
+1270 |
|
По городу |
984 |
21168 |
419155722 |
24141 |
22941 |
-4,97 |
-1200 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, где рост за месяц составил 43%. Средние цены за сотку для МЖС сократились на 15%, а ИЖС, напротив, выросли на 6,9%. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
21540 |
- |
5614 |
2321 |
3022 |
3814 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
90909 |
66957 |
54142 |
22429 |
202826 |
22500 |
74302 |
|
Торговые помещения, магазины |
65379 |
41434 |
50646 |
27643 |
39701 |
9688 |
35904 |
|
Административные здания, офисы |
67732 |
74607 |
54284 |
38036 |
72262 |
22963 |
58475 |
|
СТО, автомойки |
35892 |
21106 |
26947 |
27771 |
18341 |
11878 |
19654 |
|
Складские помещения |
28500 |
- |
- |
- |
- |
22727 |
24531 |
|
Под коммерцию |
62812 |
49736 |
51376 |
14798 |
42478 |
3405 |
14318 |
|
МЖС |
93301 |
53695 |
66841 |
31250 |
45918 |
17234 |
61502 |
|
ИЖС |
28102 |
25650 |
21266 |
13959 |
13697 |
8890 |
20383 |
|
Крестьянское хозяйство |
750 |
4730 |
7663 |
5833 |
1442 |
1526 |
3683 |
|
Дачи |
1689 |
5896 |
9420 |
1415 |
4096 |
3065 |
5802 |
|
По району |
53180 |
28963 |
41889 |
14847 |
23192 |
4350 |
22941 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 53180 у.е., что на 49,5% выше показателя прошлого месяца. В секторе максимальных цен показатель сократился на 0,6% до уровня 79689 у.е./сот., а в секторе минимальных – на 7,4% (10159 у.е./сот.). При этом количество предлагаемых к продаже участков уменьшилось на 3%.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В марте количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 13%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли сократилась на 24,1% и составила 28963 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков снизился на 15,5%, а в «дешевых» – на 26,7%. В данном районе значительный спад цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для МЖС.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В марте, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 41889 у.е., что на 11,5% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен земля стала дешевле на 4,8%, а в секторе минимальных, напротив, дороже на 39%. Ценовой диапазон в данном районе сложился в пределах 2000-130000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 3%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В марте цена предложения земельных участков в районе увеличилась на 24,1% и составила 14847 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в сегментах, предназначенных под коммерческую застройку. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 9%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей сократился, по сравнению с прошлым месяцем, на 1,6%, а «дешевых», напротив, вырос – на 79,9%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение марта средняя цена предложения 1 сотки земли в районе увеличилась на 5,3% до уровня 23192 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель сократился на 6,1%, а в секторе «дешевых», напротив, вырос на 27,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-225000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилось.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка увеличилась на 41,3% до 4350 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей повысился на 40,6%, а «дешевых» – на 51,8% до значения – 854 у.е./сот. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 400 у.е./сот. до 170000 у.е./сот. Количество предложений за месяц сократилось на 3%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в феврале изменился с 13,9 до 10,15.
Ценовой индекс сократился только в «дорогом» сегменте земельных участков, а в «дешевом», напротив, вырос. Средняя стоимость в секторе максимальных цен понизилась на 7,6% (51992 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 26,8% (5121 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Турксибского, где наблюдается рост на 40,6%. Максимально снизились средние цены в Медеуском районе – на 15,5%, а минимально – в Алмалинском – на 0,6%.
В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован во всех районах города, кроме Медеуского и Алмалинского, где спад составил 26,7% и 7,4% соответственно. Максимально выросли средние цены в Жетысуйском районе – на 79,9%, а минимально – в Ауэзовском – на 27,1%.
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в феврале 2010 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в марте 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
6582 |
11455 |
+74,05 |
+4873 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
66630 |
65441 |
-1,78 |
-1189 |
|
ИЖС |
42228 |
44941 |
+6,42 |
+2713 |
|
Торговые помещения, магазины |
54146 |
49215 |
-9,11 |
-4931 |
|
МЖС |
106824 |
93006 |
-12,93 |
-13818 |
|
Административные здания, офисы |
102195 |
84141 |
-17,67 |
-18054 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
42866 |
40121 |
-6,40 |
-2745 |
|
По городу |
56274 |
51992 |
-7,61 |
-4282 |
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в феврале 2010 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в марте 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
676 |
770 |
+13,86 |
+94 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
37677 |
40909 |
+8,58 |
+3232 |
|
ИЖС |
3667 |
4074 |
+11,11 |
+407 |
|
Торговые помещения, магазины |
9314 |
11850 |
+27,23 |
+2536 |
|
МЖС |
26904 |
24044 |
-10,63 |
-2860 |
|
Административные здания, офисы |
22842 |
24852 |
+8,80 |
+2010 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
9706 |
9487 |
-2,25 |
-219 |
|
По городу |
4037 |
5121 |
+26,84 |
+1084 |
Прогноз
Итак, в среднесрочной перспективе тренд в динамике средневзвешенной цены предложения во всех сегментах пока остается положительным. Однако стоит отметить, что средние ценовые показатели за последние два месяца лежат ниже средней линии, полученной путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом второго порядка.
За исследуемый период средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 41%, а для «дешевых» – на 28,2%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz