В январе на рынке земельных участков наблюдается снижение средней цены предложения, при этом ценовой показатель сократился на 25,9% и составил 25656 у.е./сот.
Количество предложений в данном месяце увеличилось на 18% до 804 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 22589 соток на сумму 495 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период значительно выросло количество объектов, предназначенных под коммерческую застройку и ИЖС – на 14% и 21% соответственно, под МЖС, напротив, сократилось на 3%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 27%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.
В январе средние ценовые показатели сократились во всех районах города. Максимальный спад цен зафиксирован в Алмалинском районе – на 37,5%, а минимальный – в Турксибском – на 2,2% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в декабре 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в январе 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
31 |
369 |
9494625 |
64339 |
40215 |
-37,50 |
-24124 |
|
Медеуский |
304 |
6284 |
144050470 |
39463 |
28590 |
-27,55 |
-10873 |
|
Бостандыкский |
156 |
4961 |
236859722 |
55068 |
50817 |
-7,72 |
-4251 |
|
Жетысуйский |
40 |
1086 |
13460819 |
21326 |
14671 |
-31,21 |
-6655 |
|
Ауэзовский |
180 |
4037 |
66538807 |
22764 |
19039 |
-16,36 |
-3725 |
|
Турксибский |
94 |
5854 |
24727402 |
5128 |
5014 |
-2,23 |
-114 |
|
По городу |
804 |
22589 |
495131845 |
34615 |
25656 |
-25,88 |
-8959 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, где спад за месяц составил 47,7%. Средние цены за сотку для МЖС сократились на 10,6%, ИЖС – на 2,2%. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
3955 |
8988 |
6292 |
1500 |
3366 |
3552 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
80000 |
65518 |
53226 |
22857 |
36364 |
38889 |
55389 |
|
Торговые помещения, магазины |
47696 |
37206 |
52704 |
36605 |
44428 |
15204 |
42248 |
|
Административные здания, офисы |
40182 |
68289 |
68907 |
20526 |
11239 |
22963 |
58410 |
|
СТО, автомойки |
40833 |
30429 |
29754 |
16390 |
20047 |
10671 |
16520 |
|
Складские помещения |
- |
- |
-0 |
- |
- |
1245 |
1245 |
|
Под коммерцию |
52524 |
42889 |
49578 |
13928 |
15479 |
3777 |
13542 |
|
МЖС |
0 |
42673 |
67119 |
69565 |
38565 |
34907 |
55949 |
|
ИЖС |
28827 |
23524 |
25718 |
14080 |
13109 |
6035 |
19843 |
|
Крестьянское хозяйство |
1345 |
4726 |
9337 |
871 |
1139 |
403 |
2956 |
|
Дачи |
1375 |
6775 |
10385 |
1500 |
4368 |
1530 |
6527 |
|
По району |
40215 |
28590 |
50817 |
14671 |
19039 |
5014 |
25656 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 40215 у.е., что на 37,5% ниже показателя прошлого месяца. В секторе максимальных цен показатель сократился на 6,4% до уровня 83863 у.е./сот., а в секторе минимальных, напротив, вырос на 52,8% (20518 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 4%.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В январе количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 16%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли сократилась на 27,6% и составила 28590 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков снизился на 13,2%, а в «дешевых», напротив, вырос на 34,8%. В данном районе значительный спад цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В январе, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 50817 у.е., что на 7,7% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен земля стала дешевле на 1,5%, а в секторе минимальных – на 0,6%. Ценовой диапазон в данном районе сложился в пределах 2000-200000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 15%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В январе цена предложения земельных участков в районе сократилась на 31,2% и составила 14671 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало понижение цен в сегментах, предназначенных под ИЖС и коммерческую застройку. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 44%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей сократился, по сравнению с прошлым месяцем, на 4,3%, а «дешевых» – на 1%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение января средняя цена предложения 1 сотки земли в районе снизилась на 16,4% до уровня 19039 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель сократился на 15,9%, а в секторе «дешевых» – на 32,2%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-60000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 26%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 2,2% и оказалась на отметке 5014 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей повысился на 11,4%, а «дешевых», напротив, снизился на 40,5%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 500 у.е./сот. до 50000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 12%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в январе изменился с 7,8 до 8,1.
Ценовой индекс сократился как в «дешевом» сегменте земельных участков, так и в «дорогом». Средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 10,3% (54423 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 13,8% (6703 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Турксибского, где наблюдается рост на 11,4%. Максимально снизились средние цены в Ауэзовском районе – на 15,9%, а минимально – в Бостандыкском – на 1,5%.
В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован во всех районах города, кроме Алмалинского и Медеуского, где рост составил 52,8% и 34,8% соответственно. Максимально сократились средние цены в Турксибском районе – на 40,5%, а минимально – в Бостандыкском – на 0,6%.
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в декабре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в январе 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
14918 |
10899 |
-26,94 |
-4019 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
152218 |
69318 |
-54,46 |
-82900 |
|
ИЖС |
44538 |
42934 |
-3,60 |
-1604 |
|
Торговые помещения, магазины |
41768 |
54668 |
+30,88 |
+12900 |
|
МЖС |
84484 |
81478 |
-3,56 |
-3006 |
|
Административные здания, офисы |
131101 |
137658 |
+5,00 |
+6557 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
37445 |
17529 |
-53,19 |
-19916 |
|
По городу |
60652 |
54423 |
-10,27 |
-6229 |
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в декабре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в январе 2010 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
1446 |
953 |
-34,06 |
-493 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
54705 |
28189 |
-48,47 |
-26516 |
|
ИЖС |
3937 |
3755 |
-4,63 |
-182 |
|
Торговые помещения, магазины |
18584 |
26406 |
+42,09 |
+7822 |
|
МЖС |
22812 |
23746 |
+4,09 |
+934 |
|
Административные здания, офисы |
22405 |
26864 |
+19,90 |
+4459 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
10359 |
7297 |
-29,56 |
-3062 |
|
По городу |
7779 |
6703 |
-13,83 |
-1076 |
Прогноз
Итак, в среднесрочной перспективе тренд в динамике средневзвешенной стоимости пока остается положительным. Исключение составляет сегмент «дорогих» земельных участков, где на протяжении анализируемого периода ценовой показатель демонстрировал отрицательную динамику, хотя в последние месяцы наблюдается некоторая стабильность.
За исследуемый период средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 38,2%, а для «дешевых» – на 6%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут изменяться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz