Ноябрь ознаменовался изменением тренда в динамике средней цены предложения на рынке земельных участков.
По городу средний ценовой показатель сократился на 17,1% до уровня 22608 у.е./сот. Количество предложений составило 794 объекта, что на 0,6% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 31177 соток на сумму 638 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период значительно увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС и коммерческую застройку – на 24% и 17% соответственно, под ИЖС – на 6%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 32%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.
В ноябре средние ценовые показатели в районах города изменились разнонаправленно. Так, снижение зафиксировано в Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском районах на 25,9%, 12,6% и 8,1% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
34 |
616 |
33518975 |
39791 |
56777 |
+42,69 |
+16986 |
|
Медеуский |
311 |
9665 |
257283797 |
35391 |
32527 |
-8,09 |
-2864 |
|
Бостандыкский |
158 |
5202 |
211412611 |
49494 |
43251 |
-12,61 |
-6243 |
|
Жетысуйский |
35 |
824 |
21685463 |
21241 |
27706 |
+30,44+ |
+6465 |
|
Ауэзовский |
171 |
7246 |
77030881 |
21526 |
15959 |
-25,86 |
-5567 |
|
Турксибский |
85 |
7624 |
37235474 |
4789 |
5410 |
+12,95 |
+621 |
|
По городу |
794 |
31177 |
63816 7199 |
29682 |
24608 |
-17,10 |
-5076 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенные под ИЖС, где спад за месяц составил 28,5%. Средние цены за сотку для МЖС и ИЖС сократились на 1,7% и 1,5% соответственно. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
1735 |
- |
15938 |
3312 |
5187 |
4369 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
81355 |
69925 |
74727 |
45000 |
27400 |
- |
72172 |
|
Торговые помещения, магазины |
32907 |
38732 |
32851 |
43317 |
39207 |
10189 |
36391 |
|
Административные здания, офисы |
112277 |
106684 |
71528 |
31738 |
41028 |
16197 |
82931 |
|
СТО, автомойки |
27100 |
8333 |
45806 |
14143 |
19989 |
16833 |
19492 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
14600 |
17370 |
17265 |
|
Под коммерцию |
71617 |
26506 |
59200 |
23251 |
11109 |
5593 |
16956 |
|
МЖС |
72004 |
70039 |
60110 |
100000 |
55058 |
55357 |
64591 |
|
ИЖС |
20844 |
21492 |
21523 |
16784 |
12747 |
4865 |
15923 |
|
Крестьянское хозяйство |
2000 |
4671 |
9245 |
1555 |
872 |
516 |
2487 |
|
Дачи |
1787 |
6297 |
6885 |
523 |
4895 |
1209 |
5868 |
|
По району |
56777 |
32527 |
43251 |
27706 |
15959 |
5410 |
24608 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 56777 у.е., что на 42,7% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также выросли. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост на 50,6% (89549 у.е./сот.), в секторе минимальных – на 27% (11794 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 8%.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В ноябре количество выставленных на продажу земельных площадей уменьшилось на 4%, при этом за истекший период средняя цена предложения 1 сотки земли сократилась на 8,1% и составила 32527 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков сократился на 11,9%, а в «дешевых» – на 47,8%. В данном районе значительное снижение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В ноябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 43251 у.е., что на 12,6% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сектор максимальных цен сократился на 17,4%, а минимальных, напротив, вырос на 7,6% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2500-200000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло на 2%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Аль-Фараби-Фурманова за 200000 у.е./сот. под застройку административного здания.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В ноябре цена предложения земельных участков в районе увеличилась на 30,4% и составила 27706 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе ИЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 6%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 6,3%, а «дешевых», напротив, вырос на 37%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение ноября средняя цена предложения 1 сотки земли в районе сократилась на 25,9% до уровня 15959 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель вырос на 2,4%, а в секторе «дешевых», напротив, снизился на 28,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-100000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 1%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 13% и оказалась на отметке 5410 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 77,6%, а «дешевых», напротив, сократился на 9,7%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 1000 у.е./сот. до 60000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 5%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в ноябре изменился с 13,2 до 10,4.
Ценовой индекс увеличился в «дешевом» сегменте земельных участков, а в «дорогом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 14,9% (50369 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 8% (4843 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков средние цены сократились Бостандыкском, Медеуском и Жетысуйском районах на 17,4%, 11,9% и 6,3%, а в остальных районах города прослеживается рост цен (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован в Жетысуйском, Алмалинском и Бостандыкском районах на 37%, 27% и 7,6% соответственно, а в Медеуском, Ауэзовском и Турксибском, напротив, спад на 47,8%, 28,1% и 9,7% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения в сегменте максимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в ноябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
8398 |
14887 |
+77,26 |
+6489 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
141538 |
110965 |
-21,60 |
-30573 |
|
ИЖС |
49280 |
39596 |
-19,65 |
-9684 |
|
Торговые помещения, магазины |
64403 |
55708 |
-13,50 |
-8695 |
|
МЖС |
91941 |
108224 |
+17,71 |
+16283 |
|
Административные здания, офисы |
134740 |
126662 |
-6,00 |
-8078 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
54634 |
41924 |
-23,26 |
-12710 |
|
По городу |
59205 |
50369 |
-14,92 |
-8836 |
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения в сегменте минимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в ноябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
1206 |
1511 |
+25,21 |
+305 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
24603 |
40903 |
+66,25 |
+16300 |
|
ИЖС |
3853 |
4104 |
+6,50 |
+251 |
|
Торговые помещения, магазины |
22940 |
19297 |
-15,88 |
-3643 |
|
МЖС |
18739 |
25374 |
+35,41 |
+6635 |
|
Административные здания, офисы |
16123 |
25586 |
+58,70 |
+9463 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
5606 |
9642 |
+72,00 |
+4036 |
|
По городу |
4484 |
4843 |
+8,00 |
+359 |
Прогноз
Итак, средняя цена предложения в данном месяце подверглась снижению, однако среднесрочной перспективе тренд в динамике пока остается положительным. Исключение составляет сегмент «дорогих» земельных участков, где на протяжении анализируемого периода ценовой показатель демонстрировал отрицательную динамику, хотя в последние месяцы темпы снижения значительно уменьшились.
За год средняя цена предложения по городу для «дорогих» площадей сократилась на 42,8%, а для «дешевых» – на 32,1%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz