Увеличение средней стоимости по городу на рынке земельных участков продолжается.
В октябре цены предложения выросли на 27% до уровня 29682 у.е./сот.. Количество предложений в данном месяце составило 799 объектов, что на 5% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 27417 соток на сумму 574 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период значительно увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС и коммерческую застройку – на 49% и 9% соответственно, а под ИЖС, напротив, сократилось на 2%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 32%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 2%.
В октябре средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Ауэзовского, где цены сократились на 2,9%. Максимальный рост средних цен прослеживается в Турксибском районе – на 45,7%, а минимальный – в Жетысуйском– на 5,5% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
32 |
20956943 |
544 |
36092 |
39791 |
+10,25 |
+3699 |
|
Медеуский |
325 |
226343433 |
8651 |
32637 |
35391 |
+8,44 |
+2754 |
|
Бостандыкский |
156 |
230295930 |
5147 |
43001 |
49494 |
+15,10 |
+6493 |
|
Жетысуйский |
37 |
16430472 |
1216 |
20139 |
21241 |
+5,47 |
+1102 |
|
Ауэзовский |
169 |
56563058 |
4668 |
22165 |
21526 |
-2,88 |
-639 |
|
Турксибский |
81 |
23762775 |
7192 |
3288 |
4789 |
+45,68 |
+1501 |
|
По городу |
799 |
574352611 |
27417 |
23374 |
29682 |
+26,99 |
+6308 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенных под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель по городу оказали цены земельных участков, предназначенные под коммерческую застройку, где рост за месяц составил 30,9%. Средние цены за сотку для МЖС и ИЖС выросли на 16,4% и 2,8% соответственно. Подробнее с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
2606 |
11080 |
40323 |
13281 |
1659 |
4281 |
4980 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
70588 |
67746 |
92235 |
45000 |
44286 |
38889 |
78541 |
|
Торговые помещения, магазины |
64122 |
69206 |
53939 |
34347 |
49727 |
2795 |
48411 |
|
Административные здания, офисы |
41600 |
90595 |
67010 |
22319 |
16486 |
6186 |
51404 |
|
СТО, автомойки |
36386 |
9914 |
46930 |
40061 |
26416 |
7431 |
16883 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Под коммерцию |
24695 |
45023 |
65324 |
23219 |
18520 |
4401 |
17213 |
|
МЖС |
69801 |
67586 |
65994 |
- |
53953 |
- |
65700 |
|
ИЖС |
21608 |
24570 |
26634 |
11721 |
15583 |
7768 |
22274 |
|
Крестьянское хозяйство |
- |
1839 |
11169 |
256 |
1972 |
1047 |
1765 |
|
Дачи |
1521 |
5601 |
7311 |
- |
4517 |
3900 |
5646 |
|
По району |
39791 |
35391 |
49494 |
21241 |
21526 |
4789 |
29682 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства преимущественно жилых помещений элит- и бизнес-класса. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 39791 у.е., что на 10,3% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 25,3% (59483 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, рост на 54,2% (9289 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых к продаже участков увеличилось на 11%.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. Большая часть жилого фонда представлена односемейными домами. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. Близость к горам и невысокая плотность населения привлекает разнообразные проекты люкс-, элит- и бизнес-класса. В октябре количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 8,4% и составила 35391 у.е. Ценовой показатель в сегменте «дорогих» участков сократился на 0,7%, а в «дешевых», напротив, вырос на 54,7%. В данном районе значительное повышение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные под ИЖС.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими дорожными коммуникациями. Близость к горам и расширяющемуся деловому центру делает район наиболее популярной зоной для первоклассных проектов. В октябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 49494 у.е., что на 15,1% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также увеличились на 8,4% и 44,1% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 3000-200000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло на 20%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Аль-Фараби-Фурманова за 200000 у.е./сот. под застройку административного здания.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. Высокая плотность индустриальных предприятий создает сильное загрязнение воздуха, что делает район менее привлекательным. В октябре стоимость земельных участков в районе увеличилась на 5,5% и составила 21241 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе ИЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 8%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 27,4%, а «дешевых», напротив, вырос на 57,5%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. Жилая недвижимость построена преимущественно в 60-е годы, а на свободной территории располагаются главным образом проекты эконом-класса. В течение октября средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 2,9% до уровня 21526 у.е. В сегменте «дорогих» земельных участков ценовой показатель снизился на 30,2%, а в секторе «дешевых», напротив, вырос на 28,8%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-92000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилось.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя жилой фонд низкого качества, преимущественно состоящий из частных домов, где небольшую долю занимают многоэтажные дома. Также на территории района размещаются торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 45,7% и оказалась на отметке 4789 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей сократился на 55%, а «дешевых», напротив, вырос на 48,1%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 750 у.е./сот. до 39000 у.е./сот. Количество предложений за месяц увеличилось на 9%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в октябре изменился с 18,6 до 13,2.
Ценовой индекс увеличился только в «дешевом» сегменте земельных участков, а в «дорогом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 2,6% (59205 у.е./сот.), а в сегменте минимальных выросла на 37,2% (4484 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков средние цены сократились во всех районах города, кроме Бостандыкского, где рост составил 8,4%. Максимально снизилась стоимость за единицу площади в Турксибском районе – на 55%, а минимально – в Медеуском – на 0,7% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей значительный рост ценового показателя зафиксирован в Жетысуйском, Медеуском и Алмалинском районах – более 54% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
20610 |
8398 |
-59,25 |
-12212 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
108857 |
141538 |
+30,02 |
+32681 |
|
ИЖС |
43017 |
49280 |
+14,56 |
+6263 |
|
Торговые помещения, магазины |
91557 |
64403 |
-29,66 |
-27154 |
|
МЖС |
94817 |
91941 |
-3,03 |
-2876 |
|
Административные здания, офисы |
165719 |
134740 |
-18,69 |
-30979 |
|
Складские помещения |
1969 |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
60312 |
54634 |
-9,41 |
-5678 |
|
По городу |
60766 |
59205 |
-2,57 |
-1561 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в октябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
1092 |
1206 |
+10,48 |
+114 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
30109 |
24603 |
-18,29 |
-5506 |
|
ИЖС |
3579 |
3853 |
+7,67 |
+274 |
|
Торговые помещения, магазины |
15422 |
22940 |
+48,75 |
+7518 |
|
МЖС |
17658 |
18739 |
+6,12 |
+1081 |
|
Административные здания, офисы |
13821 |
16123 |
+16,65 |
+2302 |
|
Складские помещения |
1969 |
- |
- |
- |
|
СТО, автомойки |
6623 |
5606 |
-15,36 |
-1017 |
|
По городу |
3269 |
4484 |
+37,18 |
+1215 |
Прогноз
Итак, осеннее повышение цен наблюдается и на рынке земельных участков, однако в сегменте «дорогих» площадей прослеживается некоторая стабильность цен. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 33%, а для «дешевых» – на 37%. Учитывая текущую экономическую ситуацию, спрос на земельные участки остается на низком уровне, потенциальные покупатели ищут землю преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz