Увеличение средней стоимости по городу на рынке земельных участков продолжается.
В сентябре цены предложения выросли на 8,9% до уровня 23374 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце составило 761 объект, что на 2,5% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 25072 сотки на сумму 464 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под МЖС – на 41%, а под коммерческую застройку и ИЖС, напротив, сократилось на 10% и 5% соответственно.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район – 33%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский – 4%.
В сентябре средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где цены сократились на 7,9% и 12,9% соответственно. Максимальный рост средних цен прослеживается в Медеуском районе – на 47,6%, а минимальный – в Турксибском – на 15,9% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во Объек тов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая Стои мость объе ктов, у.е. |
Средний ценовой показатель в августе 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Изме нение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
29 |
537 |
22641167 |
33909 |
36092 |
+6,44 |
+2183 |
|
Медеуский |
319 |
8365 |
171878265 |
41291 |
32637 |
-20,96 |
-8654 |
|
Бостандыкский |
129 |
4063 |
163244583 |
35344 |
43001 |
+21,66 |
+7657 |
|
Жетысуйский |
40 |
977 |
18874280 |
15095 |
20139 |
+33,41 |
+5044 |
|
Ауэзовский |
170 |
3183 |
68652600 |
19592 |
22165 |
+13,13 |
+2573 |
|
Турксибский |
74 |
7949 |
19037474 |
5280 |
3288 |
-37,73 |
-1992 |
|
По городу |
761 |
25072 |
464328368 |
21470 |
23374 |
+8,87 |
+1904 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для МЖС и ИЖС, здесь ценовые показатели выросли на 15,2% и 45,4% соответственно. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под коммерческую застройку, снизилась за месяц на 2,9%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
- |
15191 |
8939 |
3309 |
1974 |
2980 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
69001 |
73401 |
54432 |
45000 |
33019 |
- |
58009 |
|
Торговые помещения, магазины |
51592 |
68661 |
44159 |
54424 |
63473 |
10557 |
57694 |
|
Административные здания, офисы |
43671 |
152604 |
62756 |
72040 |
18831 |
- |
70964 |
|
СТО, автомойки |
22871 |
18745 |
58089 |
26308 |
22871 |
18180 |
23249 |
|
Складские помещения |
1969 |
- |
- |
- |
- |
- |
1969 |
|
Под коммерцию |
45230 |
83996 |
44453 |
23892 |
26782 |
2265 |
13153 |
|
МЖС |
48423 |
70628 |
59405 |
8333 |
75314 |
- |
63912 |
|
ИЖС |
21181 |
22066 |
25889 |
10993 |
13380 |
8651 |
19136 |
|
Крестьянское хозяйство |
613 |
2691 |
6663 |
2000 |
1889 |
304 |
1859 |
|
Дачи |
2000 |
7821 |
10167 |
- |
7926 |
3167 |
8029 |
|
По району |
36092 |
32637 |
43001 |
20139 |
22165 |
3288 |
23374 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 36092 у.е., что на 6,4% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 0,5% (79593 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, рост на 3,5% (6023 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 16%.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В сентябре количество выставленных на продажу земельных площадей сократилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли снизилась на 21% и составила 32637 у.е. Ценовой показатель в сегментах «дорогих» участков сократился на 8,1%, а в «дешевых», напротив, вырос на 75,3%. В данном районе значительное повышение цен прослеживается на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В сентябре, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 43001 у.е., что на 21,7% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также увеличились на 4,1% и 10,4% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 4000-400000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло – 2%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по ул. Розыбакиева-Аль-Фараби за 403727 у.е./сот. под застройку административно-жилого комплекса.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В сентябре стоимость земельных участков в районе увеличилась на 33,4% и составила 20139 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало повышение цен в секторе коммерческой застройки. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 17%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей вырос, по сравнению с прошлым месяцем, на 26,7%, а «дешевых» – на 12,6%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение сентября средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 13,1% до уровня 22165 у.е. В сегменте «дешевых» земельных участков ценовой показатель снизился на 27,9%, а в секторе «дорогих», напротив, вырос на 58,7%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-150000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 3%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 37,7% и оказалась на отметке 3288 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 16,4%, а «дешевых», напротив, сократился на 29,2%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 370 у.е./сот. до 37500 у.е./сот. Количество предложений за месяц снизилось на 8%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в сентябре изменился с 13,6 до 18,6.
Ценовой индекс увеличился только в «дорогом» сегменте земельных участков, а в «дешевом», напротив, сократился. Средняя стоимость в секторе максимальных цен выросла на 25,4% (60766 у.е./сот.), а в сегменте минимальных снизилась на 8,3% (3269 у.е./сот.)
В секторе «дорогих» участков средние цены демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, значительный рост цен за единицу площади прослеживается в Ауэзовском районе – на 58,7%, в Жетысуйском – на 26,7%, Турксибском – на 16,4% и Бостандыкском – на 4,1%, а в остальных районах зафиксирован спад (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован только в Турксибском и Ауэзовском районах на 29,2% и 27,9% соответственно, а в остальных районах прослеживается рост (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в августе 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
14772 |
20610 |
+39,52 |
+5838 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
117217 |
108857 |
-7,13 |
-8359 |
|
ИЖС |
44564 |
43017 |
-3,47 |
-1547 |
|
Торговые помещения, магазины |
84990 |
91557 |
+7,73 |
+6567 |
|
МЖС |
94476 |
94817 |
+0,36 |
+341 |
|
Административные здания, офисы |
155028 |
165719 |
+6,90 |
+10691 |
|
Складские помещения |
800 |
1969 |
+146,06 |
+1169 |
|
СТО, автомойки |
60169 |
60312 |
+0,24 |
+143 |
|
По городу |
48445 |
60766 |
+25,43 |
+12320 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Назначение земельных участков |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в августе 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в сентябре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Промышленные и производственные базы |
2298 |
1092 |
-52,48 |
-1206 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
5468 |
30109 |
+450,62 |
+24641 |
|
ИЖС |
2411 |
3579 |
+48,45 |
+1168 |
|
Торговые помещения, магазины |
8092 |
15422 |
+90,59 |
+7330 |
|
МЖС |
15575 |
17658 |
+13,37 |
+2083 |
|
Административные здания, офисы |
13632 |
13821 |
+1,39 |
+189 |
|
Складские помещения |
797 |
1969 |
+147,04 |
+1172 |
|
СТО, автомойки |
8433 |
6623 |
-21,46 |
-1810 |
|
По городу |
3564 |
3269 |
-8,28 |
-295 |
Прогноз
Итак, осеннее повышение цен наблюдается и на рынке земельных участков, однако в сегменте «дешевых» площадей прослеживается некоторая стабильность цен. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 31%, а для «дешевых» – на 54%. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их более привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz