В августе по городу цены предложения на рынке земельных участков выросли на 23% до уровня 21470 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце составило 780 объектов, что на 0,6% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 29150 соток на сумму 732 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под коммерческую застройку – на 26%, а под ИЖС, напротив, сократилось на 3%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 43%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 3%.
В августе средние ценовые показатели увеличились во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где цены сократились на 7,9% и 12,9% соответственно. Максимальный рост средних цен прослеживается в Медеуском районе – на 47,6%, а минимальный – в Турксибском – на 15,9% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в июле 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в августе 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот |
||||||
|
Алмалинский |
25 |
268 |
9896125 |
24112 |
33909 |
+40,63 |
+9797 |
|
Медеуский |
324 |
11873 |
515323210 |
27969 |
41291 |
+47,63 |
+13322 |
|
Бостандыкский |
127 |
4075 |
113128211 |
25009 |
35344 |
+41,32 |
+10335 |
|
Жетысуйский |
48 |
4188 |
21811725 |
16386 |
15095 |
-7,88 |
-1289 |
|
Ауэзовский |
175 |
3239 |
51034722 |
22486 |
19592 |
-12,87 |
-2894 |
|
Турксибский |
81 |
5507 |
20904200 |
4558 |
5280 |
+15,85 |
+722 |
|
По городу |
780 |
29150 |
732098193 |
17459 |
21470 |
+22,97 |
+4011 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для МЖС, здесь ценовой показатель вырос на 26,5%. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под коммерческую застройку, снизилась за месяц на 15%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
- |
- |
8725 |
3768 |
4729 |
5377 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
81941 |
83158 |
65900 |
15000 |
21697 |
5537 |
30526 |
|
Торговые помещения, магазины |
54080 |
46534 |
52279 |
54133 |
35742 |
13901 |
39037 |
|
Административные здания, офисы |
60076 |
76833 |
54196 |
35525 |
23245 |
- |
46027 |
|
СТО, автомойки |
22768 |
24479 |
50949 |
29374 |
26738 |
14821 |
26295 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
- |
794 |
800 |
797 |
|
Под коммерцию |
49618 |
51940 |
55537 |
23646 |
10628 |
5334 |
13546 |
|
МЖМ |
- |
74423 |
40522 |
- |
56672 |
- |
55495 |
|
ИЖС |
23173 |
18212 |
19620 |
9636 |
12486 |
5227 |
13165 |
|
Крестьянское хозяйство |
8008 |
2903 |
9669 |
558 |
729 |
494 |
1887 |
|
Дачи |
1911 |
5454 |
9585 |
1271 |
7084 |
1432 |
3299 |
|
По району |
33909 |
41291 |
35344 |
15095 |
19592 |
5280 |
21470 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 33909 у.е., что на 40,6% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также увеличились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост на 7,4% (79993 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 74,7% (5818 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков сократилось на 29%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку торгового дома по ул. Наурызбай батыра-Шевченко, по цене 140000 у.е./сот. или 1400 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 3000-10000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В августе количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 2%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли увеличилась на 47,6% и составила 41291 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков выросли на 17,5% и 9,3%. В данном районе выставляется самый «дорогой» земельный участок в городе по пр. Достык за 250000 у.е./сот. для коммерческой застройки.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В августе, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 35344 у.е., что на 41,3% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели увеличились на 30,3% и 11% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-230000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло 10%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В августе стоимость земельных участков в районе сократилась на 7,9% и составила 15095 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало снижение цен в секторе ИЖС на 34,3%. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось на 25%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 18,7%, а «дешевых» – на 2,3%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение августа средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 12,9% до уровня 19592 у.е. В сегменте «дешевых» земельных участков ценовой показатель снизился на 9,7%, а в секторе «дорогих», напротив, вырос на 5,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-121500 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 10%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 15,9% и оказалась на отметке 5280 у.е./сот. При этом ценовой показатель «дорогих» площадей увеличился на 23,4%, а «дешевых», напротив, сократился на 6,8%. Диапазон цен в данном месяце сложился в пределах от 600 у.е./сот. до 41000 у.е./сот. Количество предложений за месяц повысилось на 7%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в августе изменился с 15,59 до 13,59.
Ценовые индексы как в «дорогом», так и в «дешевом» секторах увеличились. Средняя стоимость в секторе максимальных цен выросла на 2,4% (48445 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 17,4% (3564 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков средние цены демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, рост цен за единицу площади прослеживается в верхних районах города: в Медеуском – на 17,5%, в Бостандыкском – на 11% и Алмалинском – на 7,4%, а в остальных районах зафиксирован спад (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован также во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 18,7%. Максимально выросли цены за единицу площади в Алмалинском районе – на 74,7%, а минимально – в Ауэзовском – 5,1% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в июле 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в августе 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
74475 |
79993 |
+7,41 |
+5518 |
|
Медеуский |
62274 |
73179 |
+17,51 |
+10905 |
|
Бостандыкский |
69333 |
76954 |
+10,99 |
+7621 |
|
Жетысуйский |
43325 |
42315 |
-2,33 |
-1010 |
|
Ауэзовский |
43583 |
39313 |
-9,80 |
-4270 |
|
Турксибский |
18514 |
17251 |
-6,82 |
-1263 |
|
По городу |
47330 |
48445 |
+2,36 |
+1115 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в июле 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в августе 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
3330 |
5818 |
+74,69 |
+2488 |
|
Медеуский |
2549 |
2786 |
+9,29 |
+237 |
|
Бостандыкский |
5539 |
7217 |
+30,29 |
+1678 |
|
Жетысуйский |
3317 |
2697 |
-18,70 |
-620 |
|
Ауэзовский |
3724 |
3915 |
+5,12 |
+191 |
|
Турксибский |
1345 |
1659 |
+23,35 |
+314 |
|
По городу |
3035 |
3564 |
+17,43 |
+529 |
Прогноз
Итак, в августе ценовая коррекция в сегменте земельных участков продолжилась. За анализируемый период средняя цена по городу для «дорогих» площадей сократилась на 45%, а для «дешевых» – на 50%. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz