В июле ценовой показатель на рынке земельных участков по городу сократился на 41,7% до уровня 17459 у.е./сот.
Количество предложений в данном месяце составило 776 объектов, что в 2 раза выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 22746 соток на сумму 321 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под ИЖС – в 2,5 раза, а минимально – под МЖС – на 51%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 41%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.
В июле средние ценовые показатели сократились во всех районах города. Максимальный спад средних цен прослеживается в Турксибском районе – на 65,9%, а минимальный – в Медеуском – на 23,5% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в июне 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в июле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
35 |
562 |
18393250 |
55125 |
24112 |
-56,26 |
-31013 |
|
Медеуский |
318 |
9043 |
124838203 |
36550 |
27969 |
-23,48 |
-8581 |
|
Бостандыкский |
115 |
4981 |
74348487 |
40370 |
25009 |
-38,05 |
-15361 |
|
Жетысуйский |
39 |
490 |
9506000 |
22045 |
16386 |
-25,67 |
-5659 |
|
Ауэзовский |
194 |
4803 |
81004950 |
30202 |
22486 |
-25,55 |
-7716 |
|
Турксибский |
76 |
2868 |
12733399 |
13378 |
4558 |
-65,93 |
-8820 |
|
По городу |
776 |
22746 |
320824289 |
29969 |
17459 |
-41,74 |
-12510 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, здесь ценовой показатель сократился на 40,2%. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под ИЖС и МЖС, снизилась за месяц на 26,9% и 22,3% соответственно. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
2571 |
- |
- |
17241 |
2931 |
4106 |
4806 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
64317 |
31871 |
65398 |
13750 |
14538 |
- |
30593 |
|
Торговые помещения, магазины |
70840 |
21344 |
45181 |
26922 |
67983 |
9966 |
32804 |
|
Административные здания, офисы |
45033 |
63696 |
31988 |
38487 |
19286 |
- |
36867 |
|
СТО, автомойки |
21594 |
9308 |
42778 |
21958 |
35039 |
6935 |
18920 |
|
Складские помещения |
6555 |
- |
- |
7000 |
1250 |
433 |
2232 |
|
Под коммерцию |
20521 |
25200 |
44842 |
18316 |
11608 |
3329 |
15942 |
|
МЖМ |
32258 |
45381 |
30943 |
- |
81755 |
- |
43868 |
|
ИЖС |
21177 |
19132 |
11273 |
14659 |
11980 |
6240 |
13079 |
|
Крестьянское хозяйство |
2533 |
1179 |
8994 |
1429 |
1187 |
2561 |
2211 |
|
Дачи |
1999 |
4783 |
10717 |
- |
3631 |
1090 |
3323 |
|
По району |
24112 |
27969 |
25009 |
16386 |
22486 |
4558 |
17459 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 24112 у.е., что на 56,3% ниже показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад на 13,7% (74475 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 61,9% (3330 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков повысилось в 1,7 раза.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку торгового дома по ул. Казыбек би угол Исаева, по цене 160000 у.е./сот. или 1600 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 4000-9000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В июле количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось в 1,2 раза, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 23,5% и составила 27969 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков снизились на 9,2% и 64,5%.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В июле, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 25009 у.е., что на 38,1% ниже прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели сократились на 5,1% и 12,9% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-105000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период выросло в 2 раза.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В июле стоимость земельных участков в районе сократилась на 25,7% и составила 16386 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало снижение цен в секторе коммерческой застройки на 21,7%. При этом количество предлагаемых объектов увеличилось в 2 раза. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 28%, а «дешевых» – на 25,1%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение июля средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 25,6% до уровня 22486 у.е. В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели снизились на 22,2% и 13,3% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-121500 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, выросло в 2,5 раза.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка значительно сократилась – 65,9% и оказалась на отметке 4558 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей снизились на 31,3% и 56,2% соответственно. Количество предложений за месяц выросло в 3,6 раза.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в июле изменился с 10,91 до 15,59 (диаграмма 10).
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, средняя стоимость в секторе максимальных цен снизилась на 18,8% (47330 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 43,2% (3035 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков снижение средних цен наблюдается во всех районах города. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Турксибском районе – на 31,3%, а минимальный – в Бостандыкском – 5,1% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей спад ценового показателя зафиксирован также во всех районах города. Максимально сократились цены за единицу площади в Медеуском районе – на 64,5%, а минимально – в Бостандыкском – 12,9% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в июне 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в июле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
86327 |
74475 |
-13,73 |
-11852 |
|
Медеуский |
68588 |
62274 |
-9,20 |
-6314 |
|
Бостандыкский |
73018 |
69333 |
-5,05 |
-3685 |
|
Жетысуйский |
60132 |
43325 |
-27,95 |
-16807 |
|
Ауэзовский |
56016 |
43583 |
-22,20 |
-12433 |
|
Турксибский |
26951 |
18514 |
-31,30 |
-8437 |
|
По городу |
58296 |
47330 |
-18,81 |
-10966 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого " жилья в июне 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в июле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
8733 |
3330 |
-61,86 |
-5403 |
|
Медеуский |
7177 |
2549 |
-64,48 |
-4628 |
|
Бостандыкский |
6358 |
5539 |
-12,87 |
-818 |
|
Жетысуйский |
4430 |
3317 |
-25,11 |
-1113 |
|
Ауэзовский |
4296 |
3724 |
-13,30 |
-572 |
|
Турксибский |
3070 |
1345 |
-56,18 |
-1725 |
|
По городу |
5343 |
3035 |
-43,20 |
-2308 |
Прогноз
Итак, в июле избыток числа предложения и сокращение спроса привели к значительной ценовой коррекции. Из-за различного качества земельных участков на рынке выросла и ценовая дифференциация. При этом снижение цены на неликвидные участки в 2-5 раз не сделали их привлекательными. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz