В июне, в связи со значительным сокращением предложения, наблюдается положительное колебание средних цен в сегменте земельных участков.
При этом ценовой показатель по городу вырос на 37,4% до уровня 29963 у.е./сот. Количество предложений в данном месяце составило 330 объектов, что на 61% ниже пошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 13236 соток на сумму 176 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально сократилось количество объектов, предназначенных под ИЖС – на 63%, а минимальное – под МЖС – на 47%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 43%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.
В июне средние ценовые показатели увеличились во всех районах города. Максимальный рост средних цен прослеживается в Алмалинском районе на 78%, а минимальный – в Ауэзовском – на 13,2% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объекто в, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в мае 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в июне 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
13 |
4722 |
8121250 |
30977 |
55125 |
+77,95 |
+24148 |
|
Медеуский |
144 |
4330 |
71623929 |
27099 |
36550 |
+34,87 |
+9451 |
|
Бостандыкский |
56 |
1238 |
35194745 |
32819 |
40370 |
+23,01 |
+7551 |
|
Жетысуйский |
19 |
369 |
9276000 |
13749 |
22045 |
+60,34 |
+8296 |
|
Ауэзовский |
79 |
1547 |
41643613 |
26686 |
30202 |
+13,18 |
+3516 |
|
Турксибский |
21 |
1031 |
10552749 |
10438 |
13362 |
+28,02 |
+2924 |
|
По городу |
330 |
13236 |
176412285 |
21804 |
29963 |
+37,42 |
+8159 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказали цены земельных участков, предназначенных для застройки МЖС и ИЖС, здесь ценовой показатель вырос на 81,6% и 24,7%. Средняя стоимость за сотку, предназначенную под коммерческую застройку, увеличилась за месяц на 14,6%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб -ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
2875 |
- |
15026 |
14045 |
3060 |
6564 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
92582 |
26356 |
65623 |
- |
51887 |
- |
53688 |
|
Торговые помещения, магазины |
66852 |
77273 |
10625 |
73926 |
44986 |
19798 |
39174 |
|
Административные здания, офисы |
70000 |
56139 |
58086 |
18823 |
34131 |
42979 |
|
|
СТО, автомойки |
31288 |
28740 |
62500 |
14344 |
38593 |
14336 |
27641 |
|
Под коммерцию |
60678 |
24835 |
39887 |
23402 |
26670 |
9541 |
26646 |
|
МЖМ |
99828 |
77786 |
77436 |
37500 |
91805 |
15625 |
56446 |
|
ИЖС |
27654 |
25275 |
21301 |
12209 |
11252 |
16003 |
17885 |
|
Крестьянское хозяйство |
326 |
755 |
10967 |
- |
767 |
813 |
1110 |
|
Дачи |
2739 |
3344 |
3156 |
- |
1110 |
500 |
1742 |
|
По району |
55125 |
36550 |
40370 |
22045 |
30202 |
13362 |
29963 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 55125 у.е., что на 78% выше показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также увеличились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост на 18,1% (86327 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 51,4% (8733 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков снизилось на 60%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку МЖС по Шевченко-Шагабутдинова, по цене 103000 у.е./сот. или 1030 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 4000-10000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В июне количество выставленных на продажу земельных площадей уменьшилось на 56%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 37,9% и составила 36550 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков увеличились на 13,6% и 131,3% (!).
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В июне, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 40370 у.е., что на 23% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели выросли на 4% и 12,8% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-120000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период сократилось на 52%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В июне стоимость земельных участков в районе выросла на 60,3% и составила 22045 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало увеличение цен в секторе под застройку МЖС. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 66%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей вырос, по сравнению с прошлым месяцем, на 55,4%, а «дешевых» – на 48,2%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение июня средняя стоимость 1 сотки земли в районе увеличилась на 13,2% до уровня 30202 у.е. В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели выросли на 23,9% и 6,3% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-162000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, уменьшилось на 66%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка значительно выросла – 28% и оказалась на отметке 13362 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей выросли на 36,7% и 71,6% соответственно. Количество предложений за месяц уменьшилось на 71%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в июне изменился с 13,04 до 10,91.
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах увеличились. Так, цены в секторе максимальных цен выросли на 24,2% (58296 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 48,4% (5343 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков увеличение средних цен наблюдается во всех районах города. Максимальный рост цен за единицу площади прослеживается в Жетысуйском районе – на 55,4%, а минимальный – в Бостандыкском – 4% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован также во всех районах города. Максимально увеличились цены за единицу площади в Медеуском районе – на 131,3%, а минимально – в Ауэзовском – 6,3% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в мае 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в июне 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
73080 |
86327 |
+18,13 |
+13247 |
|
Медеуский |
60401 |
68588 |
+13,55 |
+8187 |
|
Бостандыкский |
70190 |
73018 |
+4,03 |
+2828 |
|
Жетысуйский |
38687 |
60132 |
+55,43 |
+21445 |
|
Ауэзовский |
45228 |
56016 |
+23,85 |
+10788 |
|
Турксибский |
19721 |
26951 |
+36,66 |
+7230 |
|
По городу |
46936 |
58296 |
+24,20 |
+11360 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в мае 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в июне 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
5768 |
8733 |
+51,39 |
+2965 |
|
Медеуский |
3103 |
7177 |
+131,28 |
+4074 |
|
Бостандыкский |
5635 |
6358 |
+12,82 |
+723 |
|
Жетысуйский |
2988 |
4430 |
+48,28 |
+1442 |
|
Ауэзовский |
4042 |
4296 |
+6,27 |
+254 |
|
Турксибский |
1789 |
3070 |
+71,61 |
+1281 |
|
По городу |
3601 |
5343 |
+48,40 |
+1742 |
Прогноз
Итак, в июне наблюдается положительное колебание на рынке земельных участков. Существенное влияние на рост ценового показателя оказали как сегмент «дешевой», так и «дорогой» земли, которые продемонстрировали значительный рост.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в дальнесрочной перспективе будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz