В мае, в отличие от апреля, в сегменте земельных участков по городу наблюдается увеличение средних цен на 1,6%, при этом ценовой показатель остановился на уровне 21804 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период сократилась на 3,5%, количество предложений составило 837 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 19184 сотки на сумму 299 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально сократилось количество объектов, предназначенных под дачные участки – на 10%, а минимальное – под магазины и ИЖС – на 1%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 38%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.
В мае средние ценовые показатели изменились разнонаправленно. Снижение средних цен прослеживается в Алмалинском и Медеуском районах на 22,7% и 22,7% соответственно, а в остальных районах города зафиксирован рост (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в мае 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
у.е./сот. |
||||||
Алмалинский |
32 |
311 |
8394056 |
41694 |
30977 |
-25,70 |
-10717 |
Медеуский |
328 |
6232 |
101369223 |
35038 |
27099 |
-22,66 |
-7939 |
Бостандыкский |
117 |
2703 |
67441224 |
30912 |
32819 |
+6,17 |
+1908 |
Жетысуйский |
55 |
1019 |
18124375 |
13125 |
13749 |
+4,76 |
+624 |
Ауэзовский |
232 |
5581 |
85424401 |
22480 |
26686 |
+18,71 |
+4206 |
Турксибский |
74 |
3338 |
18496512 |
7174 |
10438 |
+45,48 |
+3264 |
По городу |
837 |
19184 |
299249790 |
21471 |
21804 |
+1,55 |
+333 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, здесь ценовой показатель вырос на 14,9%. Уменьшение средней стоимости за сотку прослеживается на участки, предназначенные под МЖС и ИЖС – 8,2% и 0,7% соответственно. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Промышленные и производственные базы |
1600 |
6296 |
- |
16612 |
7405 |
2366 |
4937 |
Гостиницы, рестораны, кафе |
70000 |
30000 |
53571 |
20782 |
10000 |
- |
29769 |
Торговые помещения, магазины |
39566 |
52259 |
51819 |
46981 |
58472 |
18232 |
41842 |
Административные здания, офисы |
58405 |
35619 |
60325 |
37500 |
25978 |
- |
41443 |
СТО, автомойки |
50000 |
11878 |
39304 |
27954 |
27157 |
20223 |
26651 |
Под коммерцию |
26448 |
21094 |
50651 |
27932 |
19815 |
9556 |
23249 |
МЖМ |
61135 |
47618 |
33720 |
8065 |
76284 |
14953 |
31090 |
ИЖС |
18384 |
19813 |
20696 |
11537 |
12573 |
7958 |
14342 |
Крестьянское хозяйство |
447 |
2944 |
12000 |
- |
1687 |
729 |
1810 |
Дачи |
1843 |
6558 |
9419 |
2041 |
1742 |
2169 |
3095 |
По району |
30977 |
27099 |
32819 |
13749 |
26686 |
10438 |
21804 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 30694 у.е., что на 25,7% ниже показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается снижение на 24,2% (73080 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, существенный рост на 66% (5768 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков снизилось на 8%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административно-торгового комплекса по Нурмакова – Карасай батыра, по цене 100000 у.е./сот. или 1000 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 1000-5000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В мае количество выставленных на продажу земельных площадей уменьшилось на 5%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 22,7% и составила 27099 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается уменьшение стоимости за единицу площади – 36,9%, а в секторе минимальных, напротив, рост – 5,7%.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В мае, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 32819 у.е., что на 6,2% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сектор максимальных цен сократился на 19%, а минимальных, напротив, вырос – на 21,5%. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 900-162000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 5%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В мае стоимость земельных участков в районе выросла на 4,8% и составила 13749 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало увеличение цен в секторе под коммерческую застройку и ИЖС – 33,6% и 15,6% соответственно. При этом количество предлагаемых объектов сократилось на 4%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 25,2%, а «дешевых», напротив, вырос на 23,5%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение мая средняя стоимость 1 сотки земли в районе увеличилась на 18,7% до уровня 26686 у.е. В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно: в секторе максимальных цен спад – 24,4%, а в сегменте минимальных, напротив, рост – 48,5%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-75000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, уменьшилось на 3%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка значительно выросла – 45,5% и оказалась на отметке 10438 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей изменились разнонаправленно: сектор максимальных цен сократился на 27,8%, а минимальных, напротив, вырос на 46,5%. Количество предложений за месяц уменьшилось на 10%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в мае изменился с 23,72 до 13,04.
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах изменились разнонаправленно. Так, цены в секторе максимальных цен снизились на 26,5% (46936 у.е./сот.), а в сегменте минимальных, напротив, выросли – 33,8% (3601 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков снижение наблюдается во всех районах города. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Медеуском районе – на 36,9%, а минимальный – в Бостандыкском – 19% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей рост ценового показателя зафиксирован во всех районах города. Максимально увеличились цены за единицу площади в Алмалинском районе – на 66%, а минимально – в Медеуском – 5,7% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в мае 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
96604 |
73080 |
-24,35 |
-23524 |
Медеуский |
95721 |
60401 |
-36,90 |
-35320 |
Бостандыкский |
86684 |
70190 |
-19,03 |
-16494 |
Жетысуйский |
51718 |
38687 |
-25,20 |
-13031 |
Ауэзовский |
59833 |
45228 |
-24,41 |
-14605 |
Турксибский |
27320 |
19721 |
-27,82 |
-7599 |
По городу |
63851 |
46936 |
-26,49 |
-16915 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в мае 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
3476 |
5768 |
+65,95 |
+2292 |
Медеуский |
2936 |
3103 |
+5,68 |
+167 |
Бостандыкский |
4637 |
5635 |
+21,51 |
+998 |
Жетысуйский |
2419 |
2988 |
+23,50 |
+568 |
Ауэзовский |
2721 |
4042 |
+48,53 |
+1321 |
Турксибский |
1221 |
1789 |
+46,50 |
+568 |
По городу |
2692 |
3601 |
+33,76 |
+909 |
Прогноз
Итак, в мае наблюдается положительное колебание на рынке земельных участков. Основное влияние на рост ценового показателя оказал сегмент «дешевой» земли, который продемонстрировал значительный рост, однако сектор «дорогих» земельных участков продолжил снижение.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут снижаться в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz