В апреле, в отличие от марта, в сегменте земельных участков по городу наблюдается увеличение средних цен на 4,1%, при этом ценовой показатель остановился на уровне 21471 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период увеличилась на 17,6%, количество предложений составило 868 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 26652 сотки на сумму 332 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под дачные участки – на 30%, а под личное и крестьянское хозяйство, напротив, наблюдается снижение предложения на 2% (диаграмма 2).
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 40%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4% (диаграмма 3).
В апреле средние ценовые показатели изменились разнонаправленно. Увеличение средних цен прослеживается в Алмалинском, Медеуском и Турксибском районах на 8,1%, 15,4% и 1% соответственно, а в остальных районах города зафиксирован спад (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в марте 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
у.е./сот. |
||||||
Алмалинский |
35 |
372 |
12664250 |
38574 |
41694 |
+8,09 |
+3120 |
Медеуский |
345 |
6788 |
138997963 |
30367 |
35038 |
+15,38 |
+4671 |
Бостандыкский |
111 |
6818 |
70770625 |
33417 |
30912 |
-7,50 |
-2505 |
Жетысуйский |
57 |
2843 |
25923400 |
15023 |
13125 |
-12,64 |
-1898 |
Ауэзовский |
239 |
6108 |
73199733 |
26898 |
22480 |
-16,42 |
-4418 |
Турксибский |
82 |
3714 |
10559149 |
7101 |
7174 |
+1,03 |
+73 |
По городу |
868 |
26642 |
332115119 |
20619 |
21471 |
+4,13 |
+852 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под многоэтажное жилищное строительство (МЖС), здесь ценовой показатель вырос на 25,9%. Уменьшение средней стоимости за сотку прослеживается на участки, предназначенных под ИЖС – 7,3% и коммерческую застройку – 3,3%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Промышленные и производственные базы |
- |
3165 |
2335 |
18860 |
1744 |
2409 |
3577 |
Торговые помещения, магазины |
41461 |
41600 |
54777 |
21858 |
43095 |
8642 |
30269 |
Административные здания, офисы |
60007 |
66885 |
77608 |
- |
27063 |
- |
53883 |
СТО, автомойки |
43071 |
23668 |
57410 |
22162 |
19168 |
22687 |
28744 |
Под коммерцию |
47498 |
21366 |
27474 |
20905 |
14052 |
7787 |
20236 |
МЖМ |
93808 |
81622 |
44776 |
10837 |
58577 |
6923 |
33859 |
ИЖС |
16267 |
24665 |
24010 |
9980 |
13802 |
6850 |
14446 |
Крестьянское хозяйство |
- |
4045 |
1324 |
543 |
809 |
782 |
1130 |
Дачи |
- |
4544 |
13550 |
333 |
3622 |
1452 |
2551 |
По району |
41694 |
35038 |
30912 |
13125 |
22480 |
7174 |
21471 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В Алмалинском районе выставляется на продажу самая «дорогая» земля. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 41694 у.е., что на 8,1% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается снижение на 12,5% (96604 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 41,5% (3476 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 14%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административно-торгового комплекса по Байтурсынулы – Карасай батыра, по цене 141500 у.е./сот. или 1415 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 900-6000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В апреле количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 18%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 15,4% и составила 35038 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков также изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен за единицу площади – 4,1%, а в секторе минимальных, напротив, рост – 54,6%.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В апреле, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 30912 у.е., что на 7,5% ниже прошлого показателя (диаграмма 6). При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сектор максимальных цен сократился на 4,9%, а минимальных, напротив, вырос – на 9,9%. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 1700-125000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период не изменилось.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В апреле стоимость земельных участков в районе сократилась на 12,6% и составила 13125 у.е./сот. (диаграмма 7). Основное влияние на снижение ценового показателя по району оказало падение цен в секторе под застройку ИЖС – 45%. При этом количество предлагаемых объектов выросло на 31%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей вырос, по сравнению с прошлым месяцем, на 1,7%, а «дешевых», напротив, сократился на 14,5%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов и торговых объектов. В течение апреля средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 16,4% до уровня 22480 у.е. (диаграмма 5). В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели также сократились: в секторе максимальных цен – на 13,2%, а в сегменте минимальных – на 23,7%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-150000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилось на 33%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка незначительно выросла на 1% и оказалась на отметке 7174 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей изменились разнонаправленно: сектор максимальных цен сократился на 1,5%, а минимальных, напротив, вырос на 18,5%. Количество предложений за месяц не изменилось.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в апреле изменился с 24,12 до 23,72 (диаграмма 10).
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен снизились на 5,9% (63851 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 4,3% (2692 у.е./сот.) (диаграмма 1).
В секторе «дорогих» участков снижение наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 1,7%. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Ауэзовском районе – на 13,2%, а минимальный – в Турксибском – 1,5% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей сократились цены в Алмалинском и Ауэзовском районах – на 41,5% и 23,7% соответственно и в Жетысуйском – на 14,5%, а в остальных районах города прослеживается рост цен (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в марте 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
110419 |
96604 |
-12,51 |
-13815 |
Медеуский |
99800 |
95721 |
-4,09 |
-4079 |
Бостандыкский |
91117 |
86684 |
-4,87 |
-4433 |
Жетысуйский |
50855 |
51718 |
+1,70 |
+863 |
Ауэзовский |
68894 |
59833 |
-13,15 |
-9061 |
Турксибский |
27739 |
27320 |
-1,51 |
-419 |
По городу |
67852 |
63851 |
-5,90 |
-4001 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в марте 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в апреле 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
5943 |
3476 |
-41,51 |
-2467 |
Медеуский |
1899 |
2936 |
+54,62 |
+1037 |
Бостандыкский |
4219 |
4637 |
+9,91 |
+418 |
Жетысуйский |
2828 |
2419 |
-14,46 |
-409 |
Ауэзовский |
3568 |
2721 |
-23,72 |
-846 |
Турксибский |
1030 |
1221 |
+18,49 |
+191 |
По городу |
2813 |
2692 |
-4,29 |
-121 |
Прогноз
Итак, в апреле темпы снижения ценовых показателей уменьшились. Воздействие экономического спада продолжает оказывать влияние и на сегмент земельных участков. Отрасль недвижимости в настоящее время переживает значительный спад, поэтому предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz