В марте, в отличие от февраля, темп снижения средних цен в сегменте земельных участков по городу изменился с 5,9% до 18,1%, и ценовой показатель остановился на уровне 20619 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период не изменилась, количество предложений составило 738 объектов. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 27243 сотки на сумму 327 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под дачные участки – на 35%, а минимально – под личное и крестьянское хозяйство – на 15%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 40%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.
В марте средние ценовые показатели сократились во всех районах города, кроме Бостандыкского и Ауэзовского, где рост за сотку составил 10,6% и 19% соответственно. Максимально снизилась средняя стоимость за единицу площади в Турксибском районе – на 40,1%, а минимально – в Жетысуйском – на 8,3% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
Район |
Кол-во объект в, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в марте 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
у.е./сот. |
||||||
Алмалинский |
31 |
795 |
13742750 |
48202 |
38574 |
-19,97 |
-9628 |
Медеуский |
292 |
11747 |
133372194 |
41417 |
30367 |
-26,68 |
-11050 |
Бостандыкский |
112 |
3186 |
74197630 |
30223 |
33417 |
+10,57 |
+3194 |
Жетысуйский |
44 |
1298 |
22357150 |
16391 |
15023 |
-8,34 |
-1368 |
Ауэзовский |
179 |
4825 |
69576850 |
22598 |
26898 |
+19,03 |
+4300 |
Турксибский |
82 |
5394 |
13509394 |
11859 |
7101 |
-40,12 |
-4758 |
По городу |
738 |
27243 |
326755968 |
25168 |
20619 |
-18,08 |
-4549 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС), здесь ценовой показатель сократился на 36,5% и 31,4% соответственно. Увеличение средней стоимости за сотку прослеживается на участки, предназначенных под ИЖС – 26,1%. Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Промышленные и производственные базы |
- |
9500 |
21429 |
21544 |
16000 |
1816 |
10497 |
Гостиницы, рестораны, кафе |
- |
12500 |
- |
- |
- |
- |
12500 |
Торговые помещения, магазины |
47139 |
47388 |
44175 |
16000 |
26530 |
17282 |
29965 |
Административные здания, офисы |
72213 |
86790 |
66338 |
- |
48630 |
8000 |
43830 |
СТО, автомойки |
34562 |
16993 |
35547 |
18596 |
23687 |
17370 |
23293 |
Складские помещения |
9444 |
- |
- |
- |
18093 |
- |
13072 |
Под коммерцию |
49001 |
24200 |
38653 |
18576 |
26443 |
8127 |
20928 |
МЖМ |
66209 |
40479 |
10061 |
54251 |
9615 |
26892 |
|
ИЖС |
30366 |
17478 |
23849 |
18142 |
13566 |
4583 |
15575 |
Крестьянское хозяйство |
181 |
5431 |
4796 |
10487 |
1723 |
881 |
2054 |
Дачи |
7857 |
14349 |
1250 |
3250 |
2017 |
3918 |
|
По району |
38574 |
30367 |
33417 |
15023 |
26898 |
7101 |
20619 |
Алмалинский район
Располагается в центральной части Алматы и имеет небольшое количество земельных участков, предназначенных для повторного строительства. В Алмалинском районе выставляется на продажу самая «дорогая» земля. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 38574 у.е., что на 20% ниже показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели также сократились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается снижение на 18,4% (110419 у.е./сот.), а в секторе минимальных – на 15,6% (5943 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков снизилось на 15%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административно-торгового комплекса по Байтурсынулы – Карасай батыра, по цене 150943 у.е./сот. или 1509 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 1000-8000 у.е./сот.
Медеуский район
Расположен в юго-восточной части города и включает в себя деловой центр Алматы. В районе имеются свободные земельные участки как для застройки, так и для перезастройки. В марте количество выставленных на продажу земельных площадей увеличилось на 6%, при этом за истекший период средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 26,7% и составила 30367 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков также снизились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен за единицу площади – 8,1%, а в секторе минимальных – 56,2%.
Бостандыкский район
Данный район города охватывает южную часть Алматы, включает зону больших земельных участков с хорошими подъездными путями. В марте, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 33417 у.е., что на 10,6% выше прошлого показателя. При этом в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков прослеживается снижение. Сектор максимальных цен сократился на 21,4%, а минимальных – на 21%. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 2000-95000 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 3%.
Жетысуйский район
В северной части Алматы располагается Жетысуйский район, сочетающий частные дома и жилую недвижимость, промышленные и торговые объекты. В марте стоимость земельных участков в районе сократилась на 8,3%, что оказалось минимальным снижением по городу, и составила 15023 у.е./сот. При этом количество предлагаемых объектов уменьшилось на 7%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 6,4%, а «дешевых» – на 4%.
Ауэзовский район
Ауэзовский район располагается в западной части Алматы, состоит из частных и многоквартирных домов, и торговых объектов. В течение марта средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 19% до уровня 26898 у.е. В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно: в секторе максимальных цен снизились на 9,3%, а в сегменте минимальных, напротив, выросли на 21%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-160000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, уменьшилось на 8%.
Турксибский район
Турксибский район располагается в северо-восточной части Алматы, включает в себя частные и многоэтажные дома, торговые и промышленные объекты. За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 40,1%, что оказалось максимальным снижением по городу и оказалась на отметке 7101 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей также уменьшились: сектор максимальных цен – на 6,4%, а минимальных – на 20,3%. Количество предложений за месяц увеличилось на 1%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в марте изменился с 22 до 24,12 (диаграмма 10).
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен снизились на 11,9% (67852 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 19,6% (2813 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков снижение наблюдается во всех районах города. Максимальный спад цен за единицу площади прослеживается в Бостандыкском районе – на 21,4%, а минимальный – в Жетысуйском и Турксибском – 6,4% (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей максимально сократились цены в Медеуском районе – на 56,2%, а минимально – в Жетысуйском – на 4%, в Ауэзовском районе, напротив, наблюдается рост цен на 21% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в марте 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
135269 |
110419 |
-18,37 |
-24850 |
Медеуский |
108531 |
99800 |
-8,05 |
-8731 |
Бостандыкский |
115971 |
91117 |
-21,43 |
-24854 |
Жетысуйский |
54349 |
50855 |
-6,43 |
-3494 |
Ауэзовский |
75982 |
68894 |
-9,33 |
-7088 |
Турксибский |
29628 |
27739 |
-6,38 |
-1889 |
По городу |
76993 |
67852 |
-11,87 |
-9141 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дешевого " жилья в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в марте 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
7045 |
5943 |
-15,64 |
-1102 |
Медеуский |
4338 |
1899 |
-56,22 |
-2439 |
Бостандыкский |
5340 |
4219 |
-20,98 |
-1121 |
Жетысуйский |
2946 |
2828 |
-3,99 |
-118 |
Ауэзовский |
2949 |
3568 |
+20,98 |
+619 |
Турксибский |
1293 |
1030 |
-20,33 |
-263 |
По городу |
3499 |
2813 |
-19,60 |
-686 |
Прогноз
Итак, в марте темпы снижения ценовых показателей увеличились. Воздействие экономического спада продолжает оказывать влияние и на сегмент земельных участков. Отрасль недвижимости в настоящее время переживает значительный спад, поэтому предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут снижаться в пределах 5-10% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz