В феврале, в отличие от января, темп снижения средних цен в сегменте земельных участков по городу составил 5,9%, и ценовой показатель остановился на уровне 25168 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период выросла, количество предложений составило 743 объекта, что на 28% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 30740 соток на сумму 448 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период максимально увеличилось количество объектов, предназначенных под личное и крестьянское хозяйство – на 71%, а минимально – под ИЖС – на 23%.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 37%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 5%.
В феврале, по отношению к декабрю, средние ценовые показатели сократились во всех районах города, кроме Турксибского, где рост за сотку составил 15,1%. Максимально снизилась средняя стоимость за единицу площади в Бостандыкском районе – на 36,2%, а минимально – в Жетысуйском – на 1,5% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в январе 2009 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
36 |
583 |
28770500 |
52609 |
48202 |
-8,38 |
-4407 |
|
Медеуский |
275 |
6915 |
177107811 |
47100 |
41417 |
-12,07 |
-5683 |
|
Бостандыкский |
108 |
6916 |
99895185 |
47375 |
30223 |
-36,20 |
-17152 |
|
Жетысуйский |
47 |
3937 |
18204175 |
16636 |
16391 |
-1,48 |
-245 |
|
Ауэзовский |
196 |
9760 |
110481650 |
29501 |
22598 |
-23,40 |
-6903 |
|
Турксибский |
81 |
2630 |
13656600 |
10303 |
11859 |
+15,10 |
+1556 |
|
По городу |
743 |
30740 |
448115921 |
26747 |
25168 |
-5,90 |
-1579 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
- |
6108 |
- |
21581 |
3571 |
5683 |
7192 |
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
- |
90909 |
72457 |
- |
31667 |
- |
59306 |
|
Торговые помещения, магазины |
60342 |
63724 |
71927 |
23317 |
52499 |
17417 |
42505 |
|
Административные здания, офисы |
108711 |
72472 |
76196 |
37672 |
41848 |
- |
62404 |
|
СТО, автомойки |
35887 |
35344 |
46254 |
39463 |
31278 |
22795 |
34378 |
|
Складские Помещения |
10000 |
- |
- |
298 |
- |
1260 |
1554 |
|
Под коммерцию |
61746 |
39036 |
65466 |
29409 |
23884 |
13116 |
32959 |
|
МЖМ |
62649 |
73007 |
46043 |
14597 |
67886 |
17314 |
39172 |
|
ИЖС |
28951 |
24929 |
9159 |
10258 |
7117 |
7345 |
12348 |
|
Крестьянское хозяйство |
6350 |
6639 |
13574 |
688 |
1070 |
1441 |
2910 |
|
Дачи |
2548 |
8860 |
10189 |
1250 |
6173 |
1951 |
3889 |
|
По району |
48202 |
41417 |
30223 |
16391 |
22598 |
11859 |
25168 |
Алмалинский район
Самая «дорогая» земля выставляется на продажу в Алмалинском районе. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 48202 у.е., что на 8,4% ниже показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается увеличение на 21,3% (135269 у.е./сот.), а в секторе минимальных, напротив, средние цены сократились на 45,3% (7045 у.е./сот.) При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 42%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку бизнес-центра по Жибек жолы-Наурызбай батыра, по цене 175000 у.е./сот. или 1750 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 1500-8500 у.е./сот.
Медеуский район
В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц увеличилось на 19%, при этом средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 12,1% и за истекший период составила 41417 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков также снизились. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен на единицу площади – 6,4%, а в секторе минимальных – 47,2%.
Бостандыкский район
В данном районе города, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 30223 у.е., что на 36,2% ниже прошлого показателя, и это оказалось максимальным снижением по городу (диаграмма 6). Также снижение прослеживается и в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков. Сектор максимальных цен сократился на 6,1%, а минимальных – на 58,3%. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 3000-162500 у.е./сот. Количество продаваемых объектов за истекший период увеличилось на 23%.
Жетысуйский район
В феврале стоимость земельных участков сократилась на 1,5% и составила 16391 у.е./сот., что оказалось минимальным снижением по городу (диаграмма 7). При этом количество объектов выросло на 7,5%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей снизился, по сравнению с прошлым месяцем, на 17,4%, а «дешевых» – на 5,2%.
Ауэзовский район
В течение февраля средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 23,4% до уровня 22598 у.е. (диаграмма 5). В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. В секторе максимальных цен выросли на 7%, а в сегменте минимальных, напротив, снизились на 21,1%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-100000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, выросло на 37%.
Турксибский район
За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 15,1% и поднялась к отметке 11859 у.е./сот. При этом ценовые показатели «дорогих» и «дешевых» площадей сократились: сектор максимальных цен – на 12,4%, а минимальных – на 64,8%. Количество предложения за месяц увеличилось на 59%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в феврале изменился с 12,8 до 22.
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен снизились на 3,2% (76993 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 43,7% (3499 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков наблюдается рост цен в Алмалинском и Ауэзовском районах на 21,3% и 6,8% соответственно. В остальных районах города прослеживается спад цен за единицу площади (таблица 3).
В секторе «дешевых» площадей максимально сократились цены в Турксибском районе – на 64,8, а минимально – в Жетысуйском – на 5,1% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в январе 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
111565 |
135269 |
+21,25 |
+23704 |
|
Медеуский |
115949 |
108531 |
-6,40 |
-7418 |
|
Бостандыкский |
123497 |
115971 |
-6,09 |
-7526 |
|
Жетысуйский |
65770 |
54349 |
-17,37 |
-11421 |
|
Ауэзовский |
71151 |
75982 |
+6,79 |
+4831 |
|
Турксибский |
33828 |
29628 |
-12,42 |
-4200 |
|
По городу |
79523 |
76993 |
-3,18 |
-2530 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в январе 2009 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в феврале 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
12876 |
7045 |
-45,29 |
-5831 |
|
Медеуский |
8220 |
4338 |
-47,23 |
-3882 |
|
Бостандыкский |
12795 |
5340 |
-58,27 |
-7455 |
|
Жетысуйский |
3105 |
2946 |
-5,12 |
-159 |
|
Ауэзовский |
3735 |
2949 |
-21,05 |
-786 |
|
Турксибский |
3672 |
1293 |
-64,78 |
-2379 |
|
По городу |
6216 |
3499 |
-43,72 |
-2717 |
Прогноз
Итак, в феврале активность игроков на рынке земельных участков продолжает увеличиваться, что и приводит к заметным изменениям во всех сегментах рынка. Однако в целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Рассматривая сложившуюся тенденцию можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут снижаться в пределах 3-7% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz