Первый месяц нового года ознаменовался сокращением средней стоимости земельных участков на 8,2% до уровня 26747 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период выросла, количество предложений составило 580 объектов, что на 8,5% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу, – 12995 соток на сумму 350 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период увеличилось количество объектов под МЖС и дачные застройки – на 19% и 28%, количество земельных участков, предназначенных под коммерцию, не изменилось.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 39%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 4%.
В январе, по отношению к декабрю, изменение средних ценовых показателей по районам имеет разнонаправленный характер. Так, сокращение средней стоимости за единицу площади прослеживается в Медеуском, Жетысуйском и Ауэзовском районах, а в остальных средние цены выросли (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель вянваре 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
26 |
256 |
16212000 |
42680 |
52609 |
+23,26 |
+9929 |
|
Медеуский |
231 |
5509 |
156811167 |
51001 |
47100 |
-7,65 |
-3901 |
|
Бостандыкский |
88 |
1904 |
81465575 |
39786 |
47375 |
+19,07 |
+7589 |
|
Жетысуйский |
44 |
927 |
21718831 |
24030 |
16636 |
-30,77 |
-7394 |
|
Ауэзовский |
142 |
2472 |
59853176 |
30043 |
29501 |
-1,80 |
-542 |
|
Турксибский |
51 |
1928 |
14176582 |
8853 |
10303 |
+16,38 |
+1450 |
|
По городу |
580 |
12995 |
350237330 |
29137 |
26747 |
-8,20 |
-2390 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и Производственные базы |
- |
40000 |
- |
30706 |
13746 |
3815 |
15931 |
|
Торговые помещения, Магазины |
54950 |
46192 |
47803 |
34735 |
38241 |
36188 |
42427 |
|
Административные здания, офисы |
118426 |
54008 |
89341 |
35000 |
44872 |
24286 |
52852 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
27778 |
- |
9000 |
15811 |
|
СТО, автомойки |
50000 |
84880 |
34851 |
75572 |
39723 |
21544 |
46074 |
|
Под коммерцию |
68780 |
53948 |
52996 |
37916 |
31112 |
14541 |
30414 |
|
МЖМ |
64550 |
74468 |
48990 |
7805 |
59825 |
10574 |
32428 |
|
ИЖС |
32796 |
26008 |
40955 |
15559 |
13795 |
7113 |
19401 |
|
Крестьянское хозяйство |
- |
7009 |
10576 |
1586 |
2977 |
1944 |
3686 |
|
Дачи |
3500 |
5077 |
10973 |
1250 |
10255 |
- |
4782 |
|
По району |
52609 |
47100 |
47375 |
16636 |
29501 |
10303 |
26747 |
Алмалинский район
Алмалинский район занимает первую строчку в цене за 1 сотку земли. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 52609 у.е., что на 23,3% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 4). В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков рост цен составил 13,3% (111565 у.е./сот.) и 16,7% (12876 у.е./сот.) соответственно. При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 44%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку бизнес-центра по Жибек жолы-Наурызбай батыра, по цене 175000 у.е./сот. или 1750 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 2000-5000 у.е./сот.
Медеуский район
В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц увеличилось на 14%, при этом средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 7,7% и за истекший период составила 47100 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков выросли. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост цен на единицу площади – 0,7%, а в секторе минимальных – 70%.
Бостандыкский район
В данном районе города, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 47375 у.е., что на 19,1% выше прошлого показателя (диаграмма 6). Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. Сектор максимальных цен сократился на 0,3%, а минимальных, напротив, вырос почти в 2 раза. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 4500-210000 у.е./сот. Количество объектов за истекший период увеличилось на 9%.
Жетысуйский район
В январе стоимость земельных участков сократилась на 30,8% и составила 16636 у.е./сот., что оказалось максимальным снижением по городу (диаграмма 7). При этом количество объектов выросло на 12%. Ценовой показатель сегмента «дорогих» площадей увеличился, по сравнению с прошлым месяцем, на 13,9%, а «дешевых», напротив, сократился на 1,5%.
Ауэзовский район
В течение января средняя стоимость 1 сотки земли в районе сократилась на 1,8% до уровня 29501 у.е. (диаграмма 5). В сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков ценовые показатели изменились разнонаправленно. В секторе максимальных цен сократились на 6%, а в сегменте минимальных, напротив, выросли на 5,4%. В данном районе стоимость земли находится в пределах 500-130000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, выросло на 5%.
Турксибский район
За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 16,4% и поднялась к отметке 10303 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя оказали цены «дешевых» объектов, которые поднялись в 2 раза. Средняя стоимость «дорогого» сегмента увеличилась лишь на 5,5%. При этом количество предложения сократилось на 15%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в январе изменился с 17,4 до 12,8 (диаграмма 10).
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах увеличились. Так, цены в секторе максимальных цен выросли на 4,2% (79523 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 41,5% (6216 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков наблюдается рост цен в Алмалинском, Жетысуйском и Турксибском районах на 13,3%, 13,9% и 5,5% соответственно. В Ауэзовском районе прослеживается спад цен за единицу площади на 6% (таблица 3).
Основное влияние на рост ценового показателя в секторе «дешевых» площадей оказали цены земельных участков Медеуского, Бостандыкского и Турксибского районов (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в январе 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
98434 |
111565 |
+13,34 |
+13131 |
|
Медеуский |
115199 |
115949 |
+0,65 |
+750 |
|
Бостандыкский |
123883 |
123497 |
-0,31 |
-386 |
|
Жетысуйский |
57752 |
65770 |
+13,88 |
+8018 |
|
Ауэзовский |
75725 |
71151 |
-6,04 |
-4574 |
|
Турксибский |
32078 |
33828 |
+5,46 |
+1750 |
|
По городу |
76285 |
79523 |
+4,24 |
+3238 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого"жилья в январе 2009 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
11030 |
12876 |
+16,74 |
+1846 |
|
Медеуский |
4847 |
8220 |
+69,61 |
+3373 |
|
Бостандыкский |
6855 |
12795 |
+86,65 |
+5940 |
|
Жетысуйский |
3151 |
3105 |
-1,47 |
-46 |
|
Ауэзовский |
3546 |
3735 |
+5,35 |
+189 |
|
Турксибский |
1752 |
3672 |
+109,65 |
+1920 |
|
По городу |
4391 |
6216 |
+41,54 |
+1825 |
Прогноз
Итак, в январе активность игроков на рынке земельных участков возросла, что и привело к заметным изменениям в «дешевом» сегменте. Однако в целом на среднюю стоимость единицы площади по городу оказал влияние средний сегмент, и ценовой показатель продолжил снижаться.
В целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Аналитический отдел портала www.kn.kz