В последнем месяце ушедшего года средняя стоимость предложения земельных участков по городу увеличилась на 3% и зафиксировалась на отметке 29137 у.е./сот. Деловая активность за истекший период значительно выросла, количество предложений составило 535 объектов, что на 48% выше прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу – 15272 сотки на сумму 300 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочее.
За истекший период значительно увеличилось количество объектов под ИЖС и дачные застройки – на 56% и 61%, количество земельных участков, предназначенных под строительство магазинов, возросло в 2 раза.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Медеуский район – 39%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 3%.
В декабре, по отношению к ноябрю, изменение средних ценовых показателей по районам имеет разнонаправленный характер. Так, увеличение средней стоимости за единицу площади прослеживается в Медеуском, Турксибском и Ауэзовском районах, а в остальных средние цены сократились (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
Район |
Кол-во Объекто в, шт. |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в ноябре 2008 года, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
у.е./сот. |
||||||
Алмалинский |
18 |
176 |
12290500 |
53843 |
42680 |
-20,73 |
-11163 |
Ауэзовский |
202 |
5178 |
115202488 |
35213 |
51001 |
+44,83 |
+15788 |
Бостандыкский |
80 |
3087 |
89104413 |
48999 |
39786 |
-18,80 |
-9213 |
Жетысуйский |
39 |
949 |
19380374 |
40209 |
24030 |
-40,24 |
-16179 |
Медеуский |
136 |
2735 |
52901212 |
29578 |
30043 |
+1,57 |
+465 |
Турксибский |
60 |
3148 |
10651875 |
8220 |
8853 |
+7,70 |
+633 |
По городу |
535 |
15272 |
299530861 |
28279 |
29137 |
+3,03 |
+858 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Ауэзов- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Медеу- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Промышленные и производственные базы |
52243 |
15106 |
10444 |
2801 |
12327 |
||
Гостиницы, рестораны, кафе |
42857 |
91935 |
25166 |
34373 |
42967 |
||
Торговые помещения, магазины |
72877 |
40908 |
71591 |
21496 |
50515 |
18198 |
40196 |
Административные здания, офисы |
92962 |
80410 |
90389 |
50000 |
51130 |
70384 |
|
Складские помещения |
|||||||
СТО, автомойки |
40382 |
66173 |
32682 |
65044 |
34688 |
22011 |
40383 |
Под коммерцию |
58516 |
66884 |
57654 |
30542 |
31730 |
10392 |
36005 |
МЖМ |
91250 |
45443 |
65429 |
7699 |
38016 |
||
ИЖС |
31130 |
21736 |
24039 |
18906 |
13061 |
8672 |
18072 |
Крестьянское хозяйство |
7245 |
11000 |
3253 |
1216 |
4213 |
||
Дачи |
2500 |
8729 |
11146 |
1239 |
4166 |
||
По району |
42680 |
51001 |
39786 |
24030 |
30043 |
8853 |
29137 |
Алмалинский район
Алмалинский район занимает вторую строчку в цене за 1 сотку земли, уступая в декабре лидирующие позиции Медеускому району. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 42680 у.е., что на 20,7% ниже показателя прошлого месяца. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков спад цен составил 38,7% (98434 у.е./сот.) и 45,9% (11030 у.е./сот. !!!) соответственно. При этом количество предлагаемых участков увеличилось на 4%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку административного здания, Толе би – Исаева, по цене 192308 у.е./сот. или 1923 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС стоимостью 2000-2500 у.е./сот.
Ауэзовский район
В течение декабря средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 1,6% до уровня 30043 у.е. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается рост на 8,2% и 3,7% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 600-170000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 14%.
Бостандыкский район
В данном районе города, по сравнению с прошлым месяцем, средняя стоимость земельных участков оказалась на уровне 39786 у.е., что на 18,8% ниже прошлого показателя. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается сокращение цен на 14,4% и 46,2% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 10000-200000 у.е./сот. Количество объектов за истекший период увеличилось в 2 раза.
Жетысуйский район
В декабре стоимость земельных участков сократилась на 40,2% и составила 24030 у.е./сот., что оказалось максимальным снижением по городу. При этом количество объектов выросло на 61%. Ценовые показатели сегментов «дорогих» и «дешевых» площадей уменьшились, по сравнению с прошлым месяцем, на 25,8% и 27,4% соответственно.
Медеуский район
В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц увеличилось в 2 раза, при этом средняя стоимость 1 сотки земли выросла на 44,8% и за истекший период составила 51001 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается рост цен на единицу площади – 4,2%, а в секторе минимальных, напротив, цены сократились – 45%.
Турксибский район
За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка выросла на 7,7% и поднялась к отметке 8853 у.е./сот. Основное влияние на рост ценового показателя оказали цены «дорогих» объектов, которые поднялись на 14,8%. Средняя стоимость «дешевого» сегмента, напротив, сократилась на 45,8%. При этом количество предложения вросло почти в 3 раза.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в декабре изменился с 12,5 до 17,4.
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен уменьшились на 4% (76285 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 30,9% (4391 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков наблюдается спад цен в Алмалинском, Жетысуйском и Бостандыкском районах на 38,7%, 25,8% и 14,4% соответственно. В остальных районах города прослеживается рост цен за единицу площади (таблица 3).
Основное влияние на сокращение ценового показателя в секторе «дешевых» площадей оказали снизившиеся цены на земельные участки во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост индексов стоимости составил 3,7% (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в ноябре 2008 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
160459 |
98434 |
-38,65 |
-62025 |
Медеуский |
110533 |
115199 |
+4,22 |
+4667 |
Бостандыкский |
144690 |
123883 |
-14,38 |
-20808 |
Жетысуйский |
77821 |
57752 |
-25,79 |
-20069 |
Ауэзовский |
70003 |
75725 |
+8,17 |
+5723 |
Турксибский |
27952 |
32078 |
+14,76 |
+4126 |
По городу |
79483 |
76285 |
-4,02 |
-3198 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в ноябре 2008 года, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в декабре 2008 года, у.е./сот. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
20387 |
11030 |
-45,90 |
-9357 |
Медеуский |
8831 |
4847 |
-45,12 |
-3984 |
Бостандыкский |
12732 |
6855 |
-46,16 |
-5877 |
Жетысуйский |
4343 |
3151 |
-27,44 |
-1191 |
Ауэзовский |
3420 |
3546 |
+3,67 |
+126 |
Турксибский |
3234 |
1752 |
-45,83 |
-1482 |
По городу |
6358 |
4391 |
-30,93 |
-1967 |
Прогноз
Итак, декабрь ознаменовался значительным ростом предложения земельных участков и существенным сокращением цен в сегменте «дешевых» площадей. Как и ожидалось, данный сектор подвержен наибольшему снижению в условиях кризиса нежели «дорогие» земельные участки, расположенные в центральных районах города с выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой. Относительная стабильность цены такой земли объясняется ее крайне ограниченным предложением.
В целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Аналитический отдел портала www.kn.kz