В течение месяца средняя стоимость предложения земельных участков по городу сократилась на 20% и зафиксировалась на отметке 28279 у.е./сот.
Деловая активность за истекший период значительно снизилась, количество предложений составило 362 объекта, что на 21% ниже прошлого показателя. Общая площадь земельных участков, выставленных на продажу – 11553 сотки на сумму 337 млн у.е.
Состояние рынка по районам
Основное назначение земельных участков в анализируемой базе – возможность использования под ИЖС и МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), коммерцию, дачное строительство и личное крестьянское хозяйство. Участки под коммерцию предполагают застройку под офисы, СТО, торговые и развлекательные помещения, производственные и промышленные базы, склады, гостиницы, кафе, рестораны и прочие.
За истекший период значительно сократилось количество объектов под ИЖС, дачные застройки и крестьянское хозяйство на 16%, 63% и 61% соответственно.
В разрезе по районам лидирующие позиции по предложению земельных участков занимает Ауэзовский район – 44%, а наименьшее количество предложения приходится на Алмалинский – 5%.
В ноябре, по отношению к октябрю, снижение средней стоимости одной сотки земли наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 7%. Максимально сократились цены в Алмалинском районе на 49%, а минимально – в Жетысуйском – 2% (таблица 1).
Таблица 1.
Основные показатели по районам
|
Район |
Кол-во объектов |
Общая площадь, сотка |
Общая стоимость объектов, у.е. |
Средний ценовой показатель в октябре, у.е./сот. |
Средний ценовой показатель в ноябре, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
у.е./сот. |
||||||
|
Алмалинский |
17 |
397 |
38163500 |
105923 |
53843 |
-49,17 |
-52080 |
|
Ауэзовский |
103 |
3372 |
70221569 |
27648 |
35213 |
-23,99 |
-11114 |
|
Бостандыкский |
37 |
766 |
36210250 |
63940 |
48999 |
-23,37 |
-14941 |
|
Жетысуйский |
24 |
1210 |
87613750 |
41034 |
40209 |
-2,01 |
-825 |
|
Медеуский |
158 |
3053 |
70317969 |
46327 |
29578 |
+6,98 |
+1930 |
|
Турксибский |
23 |
1414 |
6512750 |
8876 |
8220 |
-7,39 |
-656 |
|
По городу |
362 |
10211 |
309039787 |
35348 |
28279 |
-20,00 |
-7069 |
Цена на землю в городе сильно дифференцирована и зависит от месторасположения, набора коммуникаций, имеющихся построек. При расчете среднего ценового показателя по районам были исключены участки, предназначенные под дачное строительство, крестьянское хозяйство и земли из близлежащих поселков.
Основное влияние на ценовой показатель в районах оказывают цены земельных участков, предназначенных для застройки под коммерческую недвижимость и многоэтажное жилищное строительство (МЖС). Подробнее с ценами можно ознакомиться в таблице 2.
Таблица 2.
Средняя стоимость земельных участков по районам в у.е. за 1 сотку
|
Назначение земельных участков |
Алма- линский район |
Ауэзов- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жеты- суйский район |
Медеу- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Промышленные и производственные базы |
9000 |
21480 |
8155 |
5940 |
9837 |
||
|
Гостиницы, рестораны, кафе |
121043 |
43541 |
18919 |
64453 |
50350 |
||
|
Торговые помещения, магазины |
104300 |
21098 |
73390 |
40772 |
68034 |
23450 |
46799 |
|
Административные здания, офисы |
182129 |
45106 |
87793 |
71875 |
51191 |
76695 |
|
|
Складские помещения |
1508 |
4820 |
2696 |
||||
|
СТО, автомойки |
73484 |
25790 |
57212 |
57696 |
32378 |
30043 |
42728 |
|
Под коммерцию |
47997 |
24924 |
51389 |
43655 |
35857 |
11917 |
24278 |
|
МЖМ |
108333 |
84429 |
57438 |
114775 |
59199 |
7115 |
54217 |
|
ИЖС |
30021 |
20750 |
39856 |
12974 |
12190 |
6550 |
17181 |
|
Крестьянское хозяйство |
4167 |
1244 |
3030 |
2599 |
443 |
1784 |
|
|
Дачи |
2689 |
5519 |
10576 |
7911 |
1250 |
4347 |
|
|
По району |
53843 |
35213 |
48999 |
40209 |
29578 |
8220 |
28279 |
Алмалинский район
Алмалинский район занимает первую строчку в цене за 1 сотку земли, здесь выставляются на продажу самые дорогие земельные участки в городе. В данном месяце средняя стоимость за единицу площади составила 53843 у.е., что на 49,2% ниже показателя прошлого месяца, и это оказалось максимальным снижением по городу. Это объясняется значительным изменением структуры исследуемой базы. В сегментах «дорогих» и «дешевых» участков спад цен составил 6,4% (160459 у.е./сот.) и 18,4% (20387 у.е./сот. !!!) соответственно. При этом количество предлагаемых участков сократилось на 21%.
Самая «дорогая» земля предлагается под застройку бизнес-центра по ул. Наурызбай батыра по цене 208333 у.е./сот. или 2083 у.е./кв.м. В сектор «дешевой» земли попадают объекты под ИЖС по ул. Рыскулова стоимостью 17000-25000 у.е./сот.
Ауэзовский район
В течение ноября средняя стоимость 1 сотки земли в районе выросла на 7% и поднялась до уровня 29578 у.е. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается снижение на 5,2% и 32% соответственно. В данном районе стоимость земли находится в пределах 1000-160000 у.е./сот. Количество объектов, выставленных на продажу, по сравнению с прошлым месяцем, сократилось на 12%.
Бостандыкский район
В данном районе города средняя стоимость земельных участков сократилась, по сравнению с прошлым месяцем, и оказалась на уровне 48999 у.е., что на 23,4% ниже прошлого показателя. Однако в сегментах «дорогих» и «дешевых» земельных участков наблюдается рост цен на 4,6% и 27,5% соответственно. Ценовой диапазон в данном районе находится в пределах 20000-200000 у.е./сот. Количество объектов за истекший период сократилось на 44%.
Жетысуйский район
В ноябре стоимость земельных участков сократилась на 2% и составила 40209 у.е./сот. При этом количество объектов уменьшилось на 37%. Ценовые показатели сегментов «дорогих» и «дешевых» площадей увеличились, по сравнению с прошлым месяцем, на 5,2% и 4,3% соответственно.
Медеуский район
В районе количество выставленных на продажу земельных площадей за месяц уменьшилось на 5%, при этом средняя стоимость 1 сотки земли сократилась на 24%. Средняя стоимость за истекший период составила 35213 у.е. Ценовые показатели в сегментах «дорогих» и «дешевых» участков изменились разнонаправленно. Так, в секторе максимальных цен наблюдается спад цен на единицу площади – 11,3%, а в секторе минимальных, напротив, цены выросли – 9,7%.
Турксибский район
За анализируемый период цена предложения за единицу площади земельного участка сократилась на 7,4% и опустилась к отметке 8220 у.е./сот. Основное влияние на спад ценового показателя оказали цены «дорогих» объектов, которые уменьшились в цене на 22,9%. Средняя стоимость «дешевого» сегмента, напротив, выросла на 27,9%. При этом количество предложения уменьшилось на 49%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение индексов «дорогих» земельных участков к «дешевым») в ноябре уменьшился с 13,3 до 12,5.
Ценовые индексы в «дорогих» и «дешевых» секторах сократились. Так, цены в секторе максимальных цен уменьшились на 13,1% (79483 у.е./сот.), а в сегменте минимальных – на 7,5% (6358 у.е./сот.).
В секторе «дорогих» участков наблюдается спад цен во всех районах города, кроме Бостандыкского и Жетысуйского, где цены выросли на 4,6% и 5,2% соответственно (таблица 3).
Основное влияние на сокращение ценового показателя в секторе «дешевых» площадей оказали снизившиеся цены на земельные участки в Алмалинском и Ауэзовском районах на 18,5% и 31,6%. В остальных районах города наблюдается рост индексов стоимости (таблица 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в октябре, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дорогого" жилья в ноябре, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
171484 |
160459 |
-6,43 |
-11025 |
|
Медеуский |
124608 |
110533 |
-11,30 |
-14075 |
|
Бостандыкский |
138355 |
144690 |
+4,58 |
+6335 |
|
Жетысуйский |
73965 |
77821 |
+5,21 |
+3856 |
|
Ауэзовский |
73833 |
70003 |
-5,19 |
-3830 |
|
Турксибский |
36245 |
27952 |
-22,88 |
-8293 |
|
По городу |
91457 |
79483 |
-13,09 |
-11974 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен
|
Район |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в октябре, у.е./сот. |
Ценовой показатель "дешевого" жилья в ноябре, у.е./сот. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
24988 |
20387 |
-18,41 |
-4601 |
|
Медеуский |
8050 |
8831 |
+9,70 |
+781 |
|
Бостандыкский |
9989 |
12732 |
+27,46 |
+2743 |
|
Жетысуйский |
4163 |
4343 |
+4,32 |
+180 |
|
Ауэзовский |
5001 |
3420 |
-31,62 |
-1581 |
|
Турксибский |
2529 |
3234 |
+27,88 |
+705 |
|
По городу |
6877 |
6358 |
-7,54 |
-519 |
Прогноз
Итак, снижение цен на земельные участки продолжается. Кризис строительной отросли и сложности с ликвидностью банковской системы сделали рынок земли менее востребованным на рынке недвижимости. Спекуляция прекращается, спрос практически отсутствует. Исключение, пожалуй, составляет лишь сегмент земельных участков, расположенных в центральных районах города с выгодным месторасположением и развитой инфраструктурой. Относительная стабильность цены такой земли объясняется ее крайне ограниченным предложением.
В целом предпосылки к дальнейшему сокращению цен на землю сохраняются.
Аналитический отдел портала www.kn.kz