Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за апрель 2011 г.

На рынке аренды города Алматы средняя стоимость ренты сократилась на 3% до 901 доллара за 1 месяц проживания, среднестатистическая погрешность составила +/-26 у.е./мес. (+/-2,8%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья снизилась на 3,2%, а «дешевого» – на 3,9%. Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 0,3% до 3158 объектов.

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 26%. Удельный вес предложения Алмалинского и Бостандыкского районов составляет по 24%, Ауэзовского – 21%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1%.

В зависимости от формата квартир максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 38% (1178 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 29% (913) и 26% (829) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 6% (204) и 5-комнатные – 1% (34). По сравнению с прошлым месяцем уровень предложения понизился на все форматы квартир, кроме 2- и 3-комнатных, где предложение выросло.

Изменение средней стоимости найма квартир

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, изменение стоимости ренты происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					$	%	$	%
1-комнатные	829	26,25	390 – 610	481	+3	+0,54	+/-10	+/-2,10
2-комнатные	1178	37,30	520 – 1060	737	+8	+1,16	+/-21	+/-2,87
3-комнатные	913	28,91	700 – 1810	1136	-41	-3,49	+/-43	+/-3,71
4-комнатные	204	6,46	1040 – 3490	2140	-145	-6,37	+/-151	+/-6,85
Многокомнатные	34	1,08	1850 – 5410	3103	+122	+4,08	+/-533	+/-17,53
По городу	3158	100,00	583 – 1356	901	-27	-2,95	+/-26	+/-2,83

В данном месяце, рассматривая город как совокупность районов, можно отметить снижение стоимости найма в Бостандыкском районе на 9,9%. В остальных районах города изменения происходили в пределах погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					$	%	$	%
Алмалинский	748	23,69	560 – 1290	856	-1	-0,15	+/-42	+/-4,90
Медеуский	846	26,79	780 – 2070	1293	-42	-3,11	+/-61	+/-4,65
Бостандыкский	745	23,59	570 – 1450	958	-106	-9,93	+/-58	+/-5,75
Жетысуйский	121	3,83	350 – 660	469	+22	+4,87	+/-30	+/-6,47
Ауэзовский	671	21,25	420 – 590	494	-2	-0,42	+/-11	+/-2,14
Турксибский	27	0,85	340 – 470	403	-18	-4,22	+/-47	+/-11,42
По городу	3158	100,00	583 – 1356	901	-27	-2,95	+/-26	+/-2,83

Расслоение рынка аренды

Снижение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 3,2%, средняя стоимость оказалась на уровне 1356 у.е. за месяц проживания. Уменьшение стоимости ренты прослеживается в Бостандыкском, Турксибском и Медеуском на 9,5%, 8,5% и 5,7% соответственно. В зависимости от количества комнат, снижение цен наблюдается только на 3-комнатное жилье на 6,4%.

В «дешевом» сегменте арендного жилья зафиксирован спад цен на 3,9% до 583 у.е. за месяц проживания. Снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города: максимальное – в Бостандыкском районе – на 11,4%, а минимальное – в Ауэзовском – 1,2%. В зависимости от формата квартиры рента сократилась на 3-, 4- и 5-комнатное жилье на 2,1%, 14,9% и 5,3% соответственно.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2011 года показатель индекса 8,77% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 0,77 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	5-комн.	Доходность квартир бизнес- класса	Доходность квартир эконом- класса	Доходность квартир элит- класса
Алмалинский	1,71	1,12	1,03	5,15	-0,68	1,67	2,24	-0,43
Медеуский	2,17	2,67	2,20	1,94	-2,14	1,37	3,27	-8,75
Бостандыкский	1,33	1,17	2,94	5,51	2,40	2,67	4,09	-7,69
Жетысуйский	1,02	1,03	0,26	-5,11	-	-0,70	-0,14	-6,87
Ауэзовский	0,93	-0,08	-1,17	-2,68	-1,59	-0,92	-0,85	-12,67
Турксибский	0,37	0,38	1,33	-	-	0,52	-0,06	-2,12
По городу	1,26	1,05	1,10	0,96	-0,50	0,77	1,42	-6,42

По отношению к марту 2011 года прослеживается увеличение индекса доходности в сегментах бизнес- и элит-класса.

Выводы и прогнозы

• последние три месяца количество предложения на рынке аренды держится на одном уровне;
• в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка продолжает наблюдаться понижательный тренд.

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, изменение которой прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz