Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за март 2011 г.

На рынке аренды города Алматы средняя стоимость ренты сократилась на 5,9% до 929 долларов за 1 месяц проживания, среднестатистическая погрешность составила +/-28 у.е./мес. (+/-2,9%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья снизилась на 6,4%, а «дешевого», напротив, выросла на 0,8%. Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 2,5% до 3166 объектов.

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 27%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 23%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 21% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 2%.

В зависимости от формата квартир максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (1125 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 29% (907) и 27% (865) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 7% (234) и 5-комнатные – 1% (35). По сравнению с прошлым месяцем уровень предложения понизился на все форматы квартир, кроме 1- и 4-комнатных, где предложение выросло.

Изменение средней стоимости найма квартир

В течение месяца по городу снижение ставок найма зафиксировано только на 3-комнатные квартиры, а на остальные форматы квартир изменение стоимости ренты происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					$	%	$	%
1-комнатные	865	27,32	390 – 600	478	-5	-1,04	+/-11	+/-2,19
2-комнатные	1125	35,53	520 – 1050	729	-12	-1,65	+/-20	+/-2,71
3-комнатные	907	28,65	710 – 1930	1177	-90	-7,12	+/-48	+/-3,95
4-комнатные	234	7,39	1220 – 3450	2285	-103	-4,33	+/-151	+/-6,48
Многокомнатные	35	1,11	1950 – 4880	2981	-326	-9,86	+/-496	+/-15,94
По городу	3166	100,00	607 – 1400	929	-58	-5,86	+/-28	+/-2,90

В данном месяце, рассматривая город как совокупность районов, можно отметить снижение стоимости найма в Бостандыкском, Медеуском и Ауэзовском районах на 7,3%, 6% и 5,3% соответственно и рост – в Турксибском районе на 15%. В остальных районах города изменения происходили в пределах погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					$	%	$	%
Алмалинский	731	23,09	560 – 1400	857	-38	-4,20	+/-45	+/-5,17
Медеуский	829	26,18	810 – 2230	1334	-85	-5,96	+/-64	+/-4,69
Бостандыкский	744	23,50	610 – 1790	1063	-84	-7,33	+/-65	+/-5,86
Жетысуйский	138	4,36	370 – 570	448	-3	-0,76	+/-29	+/-6,45
Ауэзовский	668	21,10	440 – 630	496	-28	-5,27	+/-10	+/-1,99
Турксибский	56	1,77	320 – 400	421	+55	+14,96	+/-33	+/-8,38
По городу	3166	100,00	607 – 1400	929	-58	-5,86	+/-28	+/-2,90

Расслоение рынка аренды

Снижение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 6,1%, средняя стоимость оказалась на уровне 1400 у.е. за месяц проживания. Уменьшение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 26,3%. В зависимости от количества комнат снижение цен наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены 3-комнатного жилья на 6,9%, а минимально – многокомнатного – на 1,2%.

В «дешевом» сегменте арендного жилья зафиксирован рост цен на 0,8% до 607 у.е. за месяц проживания. Увеличение стоимости найма прослеживается в Турксибском, Бостандыкском и Алмалинском районах, а в остальных районах города наблюдается снижение. В зависимости от формата квартиры, рента выросла на 3, 4- и 5-комнатное жилье на 2,6%, 6,4% и 42,1% соответственно.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В марте 2011 года показатель индекса 8,50% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 0,50 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	5-комн.	Доходность квартир бизнес- класса	Доходность квартир эконом- класса	Доходность квартир элит- класса
Алмалинский	1,60	1,44	1,43	5,06	-5,90	0,73	2,99	-5,64
Медеуский	2,20	2,71	2,72	2,41	1,10	2,23	4,15	-4,47
Бостандыкский	1,35	1,16	4,04	9,32	3,87	3,95	5,89	-5,45
Жетысуйский	1,30	0,32	-0,44	-	-	-1,97	-0,24	-6,41
Ауэзовский	0,97	-0,10	-1,11	-4,48	-	-8,40	-1,82	-18,62
Турксибский	1,00	0,42	0,55	-	-	0,50	0,07	-2,00
По городу	1,40	0,99	1,20	3,08	-0,31	0,50	1,84	-7,10

По отношению к февралю 2011 года прослеживается уменьшение индекса доходности в сегментах бизнес- и элит-класса.

Выводы и прогнозы:

• количество предложения на рынке аренды сократилось;
• в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка продолжает наблюдаться понижательный тренд.

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, изменение ее прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz