Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за февраль 2011 года

На рынке аренды города Алматы во всех сегментах зафиксирован рост средней арендной ставки. В феврале ценовой показатель оказался на уровне 987 долларов за 1 месяц проживания, что на 15,2% выше показателя прошлого месяца (диаграмма 1), среднестатистическая погрешность составила +/-26 у.е./мес. (+/-2,8%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья увеличилась на 17,1%, а «дешевого» – на 7,3%. Количество предложений в течение месяца сократилось на 13,7% до 3248 объектов (диаграмма 2).

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 26%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 24%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 22% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1% (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 39% (1280 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 30% (968) и 23% (733) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 7% (227) и 5-комнатные – 1% (40). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения понизился на все форматы квартир, кроме 5-комнатных и выше, где предложение выросло на 48%.

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, рост ставок найма зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4-7.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					%	$	%	$
1-комнатные	733	22,57	390 – 610	451	+7,13	+32	+/-2,05	+/-10
2-комнатные	1280	39,41	530 – 1070	687	+7,86	+54	+/-2,60	+/-19
3-комнатные	968	29,80	690 – 2080	1121	+13,08	+147	+/-3,97	+/-48
4-комнатные	227	6,99	1140 – 3670	2101	+13,70	+288	+/-6,47	+/-145
Многокомнатные	40	1,23	1370 – 4940	3737	-11,49	-430	+/-15,84	+/-564
По городу	3248	100,00	602 – 1495	857	+15,19	+130	+/-2,81	+/-26

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце, рассматривая город как совокупность районов, можно отметить значительный рост стоимости найма в Бостандыкском и Алмалинском районах на 29,4% и 11,9% соответственно. В остальных районах города изменения происходили в пределах погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2 и на диаграммах 8-13.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					%	$	%	$
Алмалинский	748	23,03	560 – 1400	799	+11,90	+95	+/-5,03	+/-43
Ауэзовский	714	21,98	440 – 630	518	+1,12	+6	+/-1,95	+/-10
Бостандыкский	778	23,95	610 – 1790	887	+29,35	+260	+/-5,65	+/-58
Жетысуйский	115	3,54	370 – 570	420	+7,33	+31	+/-8,06	+/-35
Медеуский	845	26,02	810 – 2230	1419	0,00	0	+/-4,61	+/-65
Турксибский	48	1,48	320 – 400	387	-5,49	-21	+/-6,32	+/-24
По городу	3248	100,00	602 – 1495	857	+15,19	+130	+/-2,81	+/-26

Расслоение рынка аренды

Увеличение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 17,1%, средняя стоимость оказалась на уровне 1495 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – 7,3% (602 у.е.). Подробнее на диаграммах 14-15.

Основное влияние на рост стоимости ренты в сегменте элит-класса оказало значительное повышение арендной ставки в Бостандыкском и Алмалинском районах на 32,5% и 15,5% соответственно. В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксирован спад ренты на 10,3%. Максимально выросли цены 3-комнатного жилья на 15%, а минимально – 1-комнатного – на 9,1%.

В сегменте эконом-класса увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, где стоимость ренты сократилась на 3,6% и 2,3% соответственно. Максимально повысилась аренда квартир в Бостандыкском районе на 13,8%, а минимально – в Ауэзовском – на 3,6%. В зависимости от формата квартиры, рента значительно выросла на 3-комнатное жилье на 8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В феврале 2011 года показатель индекса 10,00% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,00 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	5-комн.	Доходность квартир бизнес- класса	Доходность квартир эконом- класса	Доходность квартир элит- класса
Алмалинский	1,61	1,37	3,14	6,49	1,37	2,80	3,72	-3,58
Ауэзовский	1,14	0,02	-0,64	-3,57	0,00	-0,61	0,89	-4,90
Бостандыкский	1,39	1,60	4,55	11,51	10,28	5,86	0,54	-1,29
Жетысуйский	1,14	0,07	0,29	1,10	-	0,65	2,26	-3,92
Медеуский	2,58	2,30	5,08	4,07	1,30	3,07	3,39	-4,88
Турксибский	0,73	0,23	0,01	-	-	0,24	0,12	-2,88
По городу	1,43	0,93	2,07	3,92	3,24	2,00	1,82	-3,57

По отношению к январю 2011 года прослеживается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

Выводы и прогнозы:

• количество предложения на рынке аренды сократилось;
• в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка положительный тренд сменился на противоположный.

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, ее изменение прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz