Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Алматы за январь 2011 года

На рынке аренды города Алматы во всех сегментах продолжает наблюдаться снижение ренты. В январе ценовой показатель зафиксирован на уровне 857 долларов за 1 месяц проживания, что на 14,7% ниже показателя прошлого месяца, среднестатистическая погрешность составила +/-27 у.е./мес. (+/-2,7%). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья сократилась на 14,2%, а «дешевого» – на 10%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 16,7% до 3762 объектов.

Состояние рынка

Районом-лидером по предложению найма квартир является Ауэзовский, на его долю приходится 24%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 23%, Алмалинского и Медеуского – по 22%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 6% и 2% (диаграмма 3).

В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 39% (1470 объектов), далее следует 3- и 1-комнатное – 28% (1055) и 26% (978) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата: 4-комнатные – 6% (232) и 5-комнатные – 1% (27). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения повысился на все форматы квартир, кроме 5-комнатных и выше, где предложение сократилось на 40%.

В течение месяца по городу, в зависимости от формата квартиры, снижение ставок найма зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение происходило в пределах среднестатистической погрешности. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4-7.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес.	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					%	$	%	$
1-комнатные	978	26,00	370 – 560	477	-5,41	-26	+/-1,81	+/-8
2-комнатные	1470	39,07	490 – 980	764	-10,12	-77	+/-2,75	+/-20
3-комнатные	1055	28,04	670 – 1800	1282	-12,54	-161	+/-4,01	+/-48
4-комнатные	232	6,17	1140 – 3310	2597	-19,12	-497	+/-6,16	+/-144
Многокомнатные	27	0,72	1960 – 5510	3512	+6,40	+225	+/-15,39	+/-562
По городу	3762	100,00	561 – 1277	857	-14,66	-147	+/-2,87	+/-27

Изменение средней стоимости найма квартир по районам

В данном месяце снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 9,6%, и Турксибского, где изменение незначительное. Максимально сократилась цена аренды в Бостандыкском районе - на 12,9%, а минимально – в Ауэзовском – на 3%. Подробнее в таблице 2 и на диаграммах 8-13.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Диапазон ставок, $/мес.	Средняя стоимость аренды, $/мес	Изменение к предыдущему месяцу		Погрешность
					%	$	%	$
Алмалинский	824	21,90	540 – 1210	799	-8,03	-70	+/-4,99	+/-42
Ауэзовский	900	23,92	430 – 640	518	-2,27	-12	+/-2,25	+/-12
Бостандыкский	874	23,23	540 – 1350	887	-24,23	-284	+/-5,70	+/-59
Жетысуйский	237	6,30	340 – 530	420	-9,73	-45	+/-7,25	+/-32
Медеуский	837	22,25	840 – 2250	1419	-8,04	-124	+/-4,75	+/-70
Турксибский	90	2,39	330 – 440	387	-9,09	-39	+/-7,86	+/-33
По городу	3762	100,00	561 – 1277	857	-14,66	-147	+/-2,87	+/-27

Расслоение рынка аренды

Снижение ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составило 14,2%, средняя стоимость опустилась до уровня 1277 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – 10% (561 у.е.). Подробнее на диаграммах 14-15.

Основное влияние на сокращение стоимости ренты в сегменте элит-класса оказало значительное снижение арендной ставки в Бостандыкском и Турксибском районах на 24% и 13,3% соответственно. В зависимости от количества комнат, падение цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксирован рост на 7%. Максимально сократились цены на 4-комнатное жилье на 14%, а минимально – на 1-комнатное – на 5,8%.

В сегменте эконом-класса уменьшение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально сократилась аренда квартир в Бостандыкском районе на 17,1%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,4%. В зависимости от формата квартиры, рента значительно уменьшилась на 4-комнатное жилье на 10,5%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2011 года показатель индекса 9,21% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1,21 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	5-комн.	Доходность квартир бизнес- класса	Доходность квартир эконом- класса	Доходность квартир элит- класса
Алмалинский	1,65	1,44	1,58	1,99	-3,04	0,72	0,74	-5,21
Ауэзовский	1,12	0,23	-0,71	-3,04	-17,76	-4,03	-0,96	-9,72
Бостандыкский	1,37	0,88	2,64	7,69	12,80	5,08	2,91	0,82
Жетысуйский	0,60	-0,10	-0,27	3,58	-	0,95	1,75	-2,80
Медеуский	1,64	2,60	4,37	3,51	10,31	4,49	5,23	-3,01
Турксибский	0,79	0,30	-0,87	-	-	0,06	-0,18	-3,09
По городу	1,20	0,89	1,12	2,75	0,58	1,21	1,58	-3,84

По отношению к декабрю прошлого года прослеживается снижение индекса доходности на все форматы квартир.

Выводы и прогнозы

• количество предложения на рынке аренды увеличилось;
• в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка положительный тренд сменился на противоположный;

В ближайшей перспективе тенденция снижения стоимости ренты в долларовых ценах сохраняется, изменение которой прогнозируется в пределах 3-7% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz