Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за сентябрь 2008 года

Итак, первый осенний месяц поддержал наметившуюся на рынке вторичного жилья стабилизацию. Если в августе средняя стоимость одного квадратного метра осталась практически без изменений, то в ушедшем месяце она увеличилась на 0,4 процента и составила 673 у.е. Рекордное снижение претерпел объем предлагаемого к продаже жилья — на 15,5 процента. Среднемесячное количество предложений составило 2135 квартир.

Как известно, в прошлом месяце на стабилизацию средней стоимости единицы площади по городу оказал влияние сектор «дешевого» жилья, стоимость в котором увеличилась на 2 процента. В то же время средняя стоимость в «дорогом» сегменте продолжила падение на 2,4 процента. В сентябре ситуация изменилась: ценовые показатели в обоих сегментах рынка выросли на 1 процент.

Состояние рынка по районам

В зависимости от района основное влияние на положительное изменение городского показателя оказал Майкудук, где средняя стоимость увеличилась по сравнению с прошлым месяцем на 2,9 процента — до 464 у.е. за «квадрат». Положительное колебание наблюдается также в Центре города. Здесь рост составил 1,6 процента, и средняя стоимость оказалась в сентябре на уровне 990 у.е. Пришахтинск, в отличие от других районов, оказался стабильным, ценовой показатель здесь остался на отметке 386 у.е. Единственным районом, где снижение средней стоимости продолжилось, стал Юго-Восток. По сравнению с прошлым месяцем цена единицы площади сократилась здесь с 868 до 850 у.е., или на 2,1 процента.

В динамике с начала августа 2007 года максимальное сокращение средней стоимости произошло в Пришахтинске — на 24,6 процента, или с 500 до 375 у.е. за 1 кв. м. Далее, по мере снижения темпов, следует Майкудук — 23,1 процента. В Центре и на Юго-Востоке ценовые показатели потеряли 20,8 и 22,3 процента соответственно.

Состояние рынка по типу квартир

В зависимости от количества комнат увеличение ценового показателя произошло на все типы квартир, за исключением однокомнатных, стоимость которых сократилась с 630 до 619 у.е., или на 1,7 процента.

Максимальное увеличение при этом произошло на четырехкомнатное жилье, где ценовой показатель вырос на 1,9 процента — до 735 у.е. за квадратный метр. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры «подросли» в цене на 0,9 и 0,3 процента соответственно, или до 645 и 693 у.е.

С начала кризиса максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 34,0 и 28,1 процента соответственно. Стоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 23,1 и 23 процента. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Структура предложения

В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимают Центр города и Майкудук — по 31 проценту, или по 662 квартиры. 29 процентов от общего объема приходится на Юго-Восток (619 квартир). Минимальный удельный вес занимает предложение в Пришахтинске — 9 процентов, или 192 квартиры.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 43 процента, или 918 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27 процентов (577 квартир), однокомнатное — 21 процент (448) и многокомнатное жилье — 9 процентов, или 192 квартиры.

Расслоение рынка

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента увеличилась с 447 у.е. до 451 у.е. за квадратный метр, или на 0,9 процентов. Однако в зависимости от района изменение ценовых показателей происходило разнонаправлено. Так, в Центре, на Юго-Востоке и в Майкудуке средняя стоимость увеличилась на 3,6, 2,1 и 3,9 процента соответственно. В Пришахтинске и в Михайловке, напротив, сократилась — на 3,7 и 3,5 процента.

В сегменте «дорогого» жилья изменения по районам также разнонаправленны. В Центре, Михайловке и Майкудуке средние показатели увеличились на 0,9, 5 и 4,7 процента, на Юго-Востоке и в Пришахтинске сократились — на 4,2 и 0,9 процента соответственно. В целом, средняя стоимость в верхнем сегменте рынка увеличилась на 1 процент — до 974 у.е. за квадратный метр. 

С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по август 2008 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 974 у.е., или на 19,6 процентов. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — 30,3 процента. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 до 451 у.е. за квадратный метр.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 35,6 и 35 процентов соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 27,5 процента.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 14,6 и 20 процентов соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 22,9 и 24,6 процента. Меньше всего подешевела категория «дорогих» двухкомнатных квартир в Центре — на 11,6 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — на 10 процентов (таблица).

Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого». При расчетах данного показателя используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.

С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу сентября составил 2,2. Это означает, что за год «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 15,8 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).

Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям становится «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Однако и в условиях стабилизации цен «дешевый» сегмент первым начинает замедление падения и рост цен.

Выводы

Итак, судя по всему, психологический барьер покупателей, связанный с ожиданием падения цен на жилье, преодолен. Третий месяц на рынке вторичного жилья Караганды наблюдается стабильность среднего ценового показателя.

Путем опроса выяснилось, что большинство участников рынка (и покупатели и продавцы) сегодня склонны считать, что основная ценовая коррекция позади. При этом было выделено несколько аргументов. Так, покупатели считают, что цены на рынке стали привлекательными (особенно за наличный расчет), а предложение существенно сократилось. Продавцы в числе главных факторов стабилизации цен назвали оживление спроса, снижение доходности жилья по банковским депозитам и предпочтение большинства продавцов сдавать жилье в аренду.

Вместе с тем, нельзя не сказать, что существуют факторы, способные негативно отразиться на нынешних настроениях участников рынка, в частности покупателей. Известно, что платежеспособный спрос на рынке определяется как наличием собственных средств, так и доступностью ипотечных займов. В случае снижения рейтингов ряда банков стоит ожидать ухудшения условий внешних заимствований, а значит, и дальнейшего ужесточения кредитной политики банков. Это, в свою очередь, может негативно сказаться и на состоянии спроса на жилье.

Итак, следите за рынком…

Более подробный анализ факторов читайте на следующей неделе в статье «Рост или падение?»

Аналитический отдел портала www.kn.kz

kn.kz
>
Аналитические статьи