На рынке аренды города Алматы наблюдается ценовая стагнация. В июне ценовой показатель зафиксирован на уровне 929 долларов за 1 месяц проживания, среднестатистическая погрешность составила 37 у.е./мес. (+/-3,9%). При этом средние цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья сократились: квартиры эконом-класса – на 3,3%, а элит-класса – на 0,2%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 18,5% до 2255 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 2 тыс. до 2,6 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 29%. Удельный вес предложения Алмалинского и Бостандыкского районов составляет 26% и 24% соответственно, Ауэзовского – 16%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 34% (777 объектов), далее следует 1- и 3-комнатное – 29% (653) и 27% (601) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (225). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения повысился на все форматы квартир. Максимальный рост предложения прослеживается на 3-комнатное жилье на 27%, а минимальный – на многокомнатное – на 7%.
По городу, в зависимости от формата квартиры, изменение ставок найма 2- и многокомнатного жилья находилось в пределах среднестатистической погрешности выборки, а на 1- и 3-комнатное – наблюдалось снижение на 3,4% и 6,5% соответственно. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Диапазон ставок, $/мес. |
Средняя стоимость аренды, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
% |
$ |
% |
$ |
|||||
1-комнатные |
653 |
28,95 |
320 – 550 |
418 |
-3,44 |
-15 |
+/-2,48 |
+/-11 |
2-комнатные |
777 |
34,45 |
440 – 1200 |
700 |
0,00 |
0 |
+/-3,84 |
+/-27 |
3-комнатные |
601 |
26,63 |
590 – 2300 |
1206 |
-6,48 |
-84 |
+/-5,40 |
+/-67 |
Многокомнатные |
225 |
9,97 |
1000 – 4100 |
2474 |
+5,46 |
+128 |
+/-6,71 |
+/-162 |
По городу |
2255 |
100,00 |
504 – 1506 |
929 |
-2,36 |
-22 |
+/-3,91 |
+/-37 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В данном месяце изменение стоимости найма во всех районах города находится в пределах среднестатистической погрешности выборки, кроме Алмалинского и Ауэзовского, где снижение ренты составило 6,9% и 4,5% соответственно. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Средняя стоимость аренды, $/мес |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
% |
$ |
% |
$ |
||||
Алмалинский |
583 |
25,84 |
862 |
-6,93 |
-64 |
+/-5,76 |
+/-52 |
Ауэзовский |
369 |
16,35 |
641 |
-4,52 |
-30 |
+/-2,26 |
+/-15 |
Бостандыкский |
547 |
24,24 |
1005 |
-3,90 |
-41 |
+/-7,92 |
+/-81 |
Жетысуйский |
74 |
3,26 |
533 |
-1,72 |
-9 |
+/-8,13 |
+/-44 |
Медеуский |
630 |
27,91 |
1496 |
-1,18 |
-18 |
+/-5,36 |
+/-81 |
Турксибский |
54 |
2,39 |
368 |
-6,59 |
-26 |
+/-7,99 |
+/-30 |
По городу |
2255 |
100,00 |
929 |
-2,36 |
-22 |
+/-3,91 |
+/-37 |
Расслоение рынка аренды
Спад ценового показателя в «дорогом» сегменте арендного жилья составил 0,2%, и средняя стоимость опустилась до уровня 1506 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом» – на 3,3% (504 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты на жилье элит-класса зафиксировано в Жетысуйском, Алмалинском, Ауэзовском и Турксибском районах на 6%, 3,5%, 2,9% и 1,9% соответственно, а в остальных районах города прослеживается незначительный рост средних цен. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья спад наблюдается на 1- и 3-комнатное жилье на 6% и 4,4% соответственно, а на 2- и многокомнатное, напротив, рост на 4,8% и 9,4%.
В сегменте эконом-класса снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Медеуского, где рост составил 1,1%. Максимальное уменьшение стоимости ренты зафиксировано в Алмалинском районе на 9,5%, а в Жетысуйском районе ценовой показатель за месяц не изменился. В зависимости от формата квартиры, рента сократилась на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 1,4%, 4,3% и 6,3% соответственно, а на многокомнатное, напротив, стоимость выросла на 7,1%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
Район |
Средняя стоимость аренды в мае 2010 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в июне 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
% |
$ |
|||
Алмалинский |
1572 |
1516 |
-3,53 |
-56 |
Ауэзовский |
759 |
737 |
-2,91 |
-22 |
Бостандыкский |
1716 |
1734 |
+1,08 |
+18 |
Жетысуйский |
827 |
777 |
-5,99 |
-50 |
Медеуский |
2499 |
2524 |
+0,98 |
+25 |
Турксибский |
540 |
530 |
-1,90 |
-10 |
По городу |
1510 |
1506 |
-0,23 |
-4 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
Район |
Средняя стоимость аренды в мае 2010 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в июне 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
% |
$ |
|||
Алмалинский |
511 |
463 |
-9,47 |
-48 |
Ауэзовский |
360 |
350 |
-2,62 |
-10 |
Бостандыкский |
473 |
466 |
-1,64 |
-7 |
Жетысуйский |
311 |
311 |
0,00 |
0 |
Медеуский |
703 |
710 |
+1,08 |
+7 |
Турксибский |
284 |
271 |
-4,54 |
-13 |
По городу |
521 |
504 |
-3,34 |
-17 |
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июне 2010 года показатель индекса 10,06% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,06 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Доходность арендного жилья
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Доходность квартир бизнес- класса |
Доходность квартир эконом- класса |
Доходность квартир элит- класса |
Алмалинский |
1,10 |
0,65 |
2,40 |
4,49 |
2,16 |
1,26 |
0,83 |
Ауэзовский |
0,75 |
-0,15 |
-0,76 |
0,82 |
0,16 |
1,17 |
-3,59 |
Бостандыкский |
0,94 |
1,07 |
4,21 |
10,99 |
4,30 |
1,38 |
3,55 |
Жетысуйский |
1,27 |
0,71 |
0,17 |
- |
0,72 |
1,21 |
-1,38 |
Медеуский |
1,60 |
4,64 |
4,31 |
9,20 |
4,94 |
2,61 |
2,94 |
Турксибский |
0,62 |
0,04 |
-0,37 |
- |
0,10 |
0,84 |
-1,79 |
По городу |
1,05 |
1,16 |
1,66 |
6,38 |
2,06 |
1,41 |
0,09 |
По отношению к маю прослеживается незначительное увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.
Выводы и прогнозы
Итак, по итогам июня на рынке аренды зафиксировано увеличение уровня предложения и незначительный спад арендных ставок во всех сегментах. При этом тенденция роста стоимости ренты сохраняется.
В ближайшей перспективе прогнозируется изменение стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz