В апреле на рынке аренды, также как и на рынке вторичного жилья, наблюдается некоторое затишье. Средневзвешенная стоимость найма жилья по городу зафиксирована на уровне 902 долларов за 1 месяц проживания. Учитывая величину погрешности в данном месяце – 35 у.е./мес. – можно констатировать ценовую стагнацию. При этом средние цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья изменились разнонаправленно: квартиры эконом-класса подешевели на 1%, а элит-класса, напротив, выросли в цене на 1,3%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 27,4% до 2134 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,8 тыс. до 2,3 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению найма квартир является Медеуский, на его долю приходится 32%. Удельный вес предложения Алмалинского и Бостандыкского районов составляет 26% и 23% соответственно, Ауэзовского – 14%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 38% (812 объектов), далее следует 1- и 3-комнатное – 27% (568) и 26% (545) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (209). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения повысился на все форматы квартир. Максимальный рост предложения прослеживается на многокомнатное жилье на 35%, а минимальный – на 1-комнатное – на 17%.
По городу, в зависимости от формата квартиры, изменение ставок найма находится в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Диапазон ставок, $/мес. |
Средняя стоимость аренды, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
|
% |
$ |
% |
$ |
|||||
|
1-комнатные |
568 |
26,62 |
320 – 580 |
432 |
-0,29 |
-1 |
+/-2,57 |
+/-11 |
|
2-комнатные |
812 |
38,04 |
450 – 1200 |
710 |
-0,37 |
-3 |
+/-3,67 |
+/-26 |
|
3-комнатные |
545 |
25,54 |
620 – 2300 |
1239 |
+3,52 |
+42 |
+/-5,41 |
+/-67 |
|
Многокомнатные |
209 |
9,80 |
930 – 4000 |
2293 |
-3,24 |
-77 |
+/-7,05 |
+/-162 |
|
По городу |
2134 |
100,00 |
501 – 1489 |
902 |
-0,78 |
-7 |
+/-3,84 |
+/-35 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В данном месяце изменение стоимости найма во всех районах города находится в пределах среднестатистической погрешности выборки, кроме Ауэзовского и Жетысуйского, где спад составил 3,1% и 6,7% соответственно. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Средняя стоимость аренды, $/мес |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
|
% |
$ |
% |
$ |
||||
|
Алмалинский |
554 |
25,97 |
869 |
+0,72 |
+6 |
+/-4,76 |
+/-41 |
|
Ауэзовский |
295 |
13,83 |
650 |
-3,08 |
-21 |
+/-2,12 |
+/-14 |
|
Бостандыкский |
501 |
23,48 |
1064 |
+0,76 |
+8 |
+/-6,76 |
+/-72 |
|
Жетысуйский |
71 |
3,30 |
550 |
-6,65 |
-39 |
+/-6,34 |
+/-35 |
|
Медеуский |
668 |
31,31 |
1458 |
-3,37 |
-51 |
+/-5,19 |
+/-76 |
|
Турксибский |
45 |
2,11 |
387 |
+0,43 |
+2 |
+/-6,77 |
+/-26 |
|
По городу |
2134 |
100,00 |
902 |
-0,78 |
-7 |
+/-3,84 |
+/-35 |
Расслоение рынка аренды
Рост ценовых показателей в «дорогом» сегменте арендного жилья составил 1,3%, и средняя стоимость поднялась до уровня 1489 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом», напротив, наблюдается спад цен на 1% (502 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано в Жетысуйском, Медеуском и Алмалинском районах на 1,4%, 0,8% и 0,6% соответственно, а в остальных районах города прослеживается спад средних цен. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья максимальный рост наблюдается на многокомнатное жилье – 6,4%, а минимальный – на 3-комнатное – 0,1%. Аренда 1- и 2-комнатных квартир подорожала на 0,4% и 1,1% соответственно.
В сегменте «дешевого» жилья снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост цен составил 5,7%. Максимально сократились ставки аренды Медеуского района – на 3,7%, а минимально – Бостандыкского – на 1,7%. В зависимости от формата квартиры, снижение ренты наблюдается на 1-, 2- и многокомнатное жилье на 1%, 0,6% и 11,8% соответственно, и рост на 3-комнатное – на 1,9%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды в марте 2010 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в апреле 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
$ |
|||
|
Алмалинский |
1524 |
1533 |
+0,57 |
+9 |
|
Ауэзовский |
814 |
770 |
-5,36 |
-44 |
|
Бостандыкский |
1765 |
1738 |
-1,53 |
-27 |
|
Жетысуйский |
814 |
825 |
+1,35 |
+11 |
|
Медеуский |
2546 |
2565 |
+0,75 |
+19 |
|
Турксибский |
622 |
563 |
-9,43 |
-59 |
|
По городу |
1469 |
1489 |
+1,33 |
+19 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды в марте 2010 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в апреле 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
$ |
|||
|
Алмалинский |
528 |
515 |
-2,41 |
-13 |
|
Ауэзовский |
416 |
407 |
-1,96 |
-8 |
|
Бостандыкский |
531 |
522 |
-1,73 |
-9 |
|
Жетысуйский |
344 |
335 |
-2,61 |
-9 |
|
Медеуский |
696 |
670 |
-3,70 |
-26 |
|
Турксибский |
253 |
267 |
+5,72 |
+14 |
|
По городу |
506 |
501 |
-1,01 |
-5 |
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2010 года показатель индекса 9,63% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1,63 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Доходность арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Доходность квартир бизнес- класса |
Доходность квартир эконом- класса |
Доходность квартир элит- класса |
|
Алмалинский |
+1,11 |
+1,00 |
+0,64 |
+2,74 |
+1,37 |
+1,18 |
-1,42 |
|
Ауэзовский |
+0,78 |
-0,24 |
-1,26 |
-0,81 |
-0,38 |
+1,08 |
-4,33 |
|
Бостандыкский |
+1,00 |
+1,33 |
+4,98 |
+9,75 |
+4,26 |
+1,41 |
+3,26 |
|
Жетысуйский |
+0,96 |
+0,36 |
+0,13 |
- |
+0,48 |
+1,02 |
-1,57 |
|
Медеуский |
+1,79 |
+3,43 |
+4,07 |
+6,91 |
+4,05 |
+2,10 |
2,60 |
|
Турксибский |
+0,63 |
+0,15 |
-0,77 |
- |
+0,01 |
+0,64 |
-2,51 |
|
По городу |
+1,05 |
+1,01 |
+1,30 |
+4,65 |
+1,63 |
+1,24 |
-0,66 |
По отношению к марту прослеживается снижение индекса доходности на 3-комнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Итак, по итогам апреля на рынке аренды наблюдается ценовое затишье. С наступлением летнего сезона ожидается снижение стоимости найма во всех сегментах рынка. В ближайшей перспективе прогнозируется изменение стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портал www.kn.kz