В январе на рынке аренды наблюдалась ценовая стагнация, так как изменение стоимости ренты не превышает показателя погрешности анализируемой базы (+/-38 у.е.).
В данном месяце арендная ставка составила 865 долларов за 1 месяц проживания. При этом ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» арендного жилья изменились разнонаправленно: квартиры эконом-класса сократились в цене на 8%, а элит-класса, напротив, выросли на 5,7%. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 7,2% до 1911 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,4 тыс. до 2,2 тыс. объектов. Районами-лидерами по предложению найма квартир являются Бостандыкский и Алмалинский, на их долю приходится по 29% и 26% соответственно. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 23%, Ауэзовского – 16%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (703 объекта), далее следует 3- и 1-комнатное – 25% (475) и 29% (547) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (186). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился на 1- и 2-комнатные квартиры на 31% и 8% соответственно, а на многокомнатные, напротив, сократился на 24%. Количество предложения 3-комнатного жилья на месяц не изменилось.
Снижение арендных ставок по городу зафиксировано только на 1-комнатные квартиры на 3,7%, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост на 12,5% и 8,8% соответственно. Изменение ставок найма 2-комнатного жилья находится в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Диапазон ставок, $/мес. |
Средняя стоимость аренды, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
|
% |
$ |
% |
$ |
|||||
|
1-комнатные |
547 |
27,30 |
320 – 560 |
429 |
-3,71 |
-17 |
+/-2,55 |
+/-11 |
|
2-комнатные |
703 |
36,47 |
440 – 1050 |
657 |
-1,57 |
-10 |
+/-4,07 |
+/-27 |
|
3-комнатные |
475 |
25,12 |
580 – 2030 |
1110 |
+12,53 |
+124 |
+/-6,03 |
+/-67 |
|
Многокомнатные |
186 |
11,11 |
920 – 4060 |
2327 |
+8,78 |
+188 |
+/-7,39 |
+/-172 |
|
По городу |
1911 |
100,00 |
485 – 1444 |
865 |
+0,65 |
+6 |
+/-4,35 |
+/-38 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В данном месяце изменение стоимости найма в районах города находится в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Кол-во объектов шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Средняя стоимость аренды, $/мес |
Изменение к предыдущему месяцу |
Погрешность |
||
|
% |
$ |
% |
$ |
||||
|
Алмалинский |
505 |
26,40 |
862 |
+0,39 |
+3 |
+/-5,07 |
+/-44 |
|
Ауэзовский |
306 |
16,00 |
636 |
-1,10 |
-7 |
+/-3,34 |
+/-21 |
|
Бостандыкский |
552 |
28,87 |
1001 |
+1,08 |
+11 |
+/-7,63 |
+/-76 |
|
Жетысуйский |
70 |
3,66 |
593 |
+1,25 |
+7 |
+/-8,01 |
+/-48 |
|
Медеуский |
437 |
22,84 |
1453 |
-1,23 |
-18 |
+/-7,30 |
+/-106 |
|
Турксибский |
43 |
2,22 |
397 |
-6,45 |
-27 |
+/-8,69 |
+/-35 |
|
По городу |
1911 |
100,00 |
865 |
+0,59 |
+5 |
+/-4,52 |
+/-39 |
Расслоение рынка аренды
Рост ценовых показателей в «дорогом» сегменте арендного жилья составил 5,7%, и средняя стоимость поднялась до уровня 1444 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом», напротив, наблюдается спад цен на 8% (485 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского и Алмалинского, где спад составил 5,5% и 1% соответственно. Наибольшее увеличение ренты прослеживается в Ауэзовском районе – на 10,1%, а наименьшее – в Жетысуйском – 1%. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья максимальный рост наблюдается на 3-комнатное жилье – 22,3%, а минимальный – на многокомнатное – 2,5%.
В сегменте «дешевого» жилья снижение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально сократились ставки аренды в Бостандыкском районе – на 13,1%, а минимально – в Жетысуйском – на 8,4%. В зависимости от формата квартиры, наибольший спад ренты наблюдается на 1-комнатное жилье – 8,9, а наименьший – на 3-комнатное – 3,5%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды в декабре 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в январе 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
$ |
|||
|
Алмалинский |
1438 |
1424 |
-0,96 |
-14 |
|
Ауэзовский |
891 |
981 |
+10,10 |
+90 |
|
Бостандыкский |
1558 |
1596 |
+2,43 |
+38 |
|
Жетысуйский |
928 |
937 |
+0,99 |
+9 |
|
Медеуский |
2421 |
2459 |
+1,57 |
+38 |
|
Турксибский |
701 |
662 |
-5,51 |
-39 |
|
По городу |
1365 |
1444 |
+5,74 |
+79 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды в декабре 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в январе 2010 года, $/мес. |
Изменение к предыдущему месяцу |
|
|
% |
$ |
|||
|
Алмалинский |
600 |
862 |
+0,39 |
+3 |
|
Ауэзовский |
468 |
636 |
-1,10 |
-7 |
|
Бостандыкский |
634 |
1001 |
+1,08 |
+11 |
|
Жетысуйский |
346 |
593 |
+1,25 |
+7 |
|
Медеуский |
766 |
1453 |
-1,23 |
-18 |
|
Турксибский |
283 |
397 |
-6,45 |
-27 |
|
По городу |
527 |
865 |
+0,65 |
+6 |
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, или вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В январе 2010 года показатель индекса 10,1% свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 2,01 п.п. покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Доходность арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Доходность квартир бизнес- класса |
Доходность квартир эконом- класса |
Доходность квартир элит- класса |
|
Алмалинский |
1,35 |
0,81 |
0,70 |
2,56 |
1,35 |
1,15 |
-1,83 |
|
Ауэзовский |
0,90 |
-0,03 |
-0,59 |
8,55 |
2,21 |
1,44 |
0,83 |
|
Бостандыкский |
1,22 |
0,83 |
3,51 |
10,32 |
3,97 |
1,61 |
2,62 |
|
Жетысуйский |
1,11 |
0,60 |
-0,39 |
0,33 |
0,41 |
0,71 |
-2,30 |
|
Медеуский |
2,24 |
2,99 |
4,33 |
9,07 |
4,66 |
2,18 |
3,81 |
|
Турксибский |
0,68 |
0,35 |
-0,80 |
-2,33 |
-0,52 |
0,44 |
-3,53 |
|
По городу |
1,25 |
0,92 |
1,12 |
4,75 |
2,01 |
1,26 |
-0,07 |
По отношению к декабрю прошлого года прослеживается увеличение индекса доходности на 3- и многокомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке аренды намечается изменение тренда в динамике средних ставок найма, это отчетливо заметно в динамике ставок найма 1- и 2-комнатного жилья. Однако исключение пока составляет рента многокомнатного жилья, которая демонстрирует в течение нескольких месяцев существенную положительную динамику. Основное сдерживающее влияние на среднюю стоимость аренды по городу по-прежнему оказывают высокие ставки найма элитного жилья.
В дальнейшем прогнозируется изменение стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала kn.kz