В сентябре зафиксирован значительный рост средних арендных ставок по городу. Стоимость ренты увеличилась на 7,3% и составила 798 долларов за 1 месяц проживания.
Количество предложений в течение месяца выросло на 3,7% до 1919 объектов. Повышение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом» – 5,2% и 12,3% соответственно.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,6 тыс. до 2,1 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 32%. Удельный вес предложения Бостандыкского и Алмалинского районов составляет 30% и 21% соответственно, Ауэзовского – 12%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (685 объектов), далее 3- и 1-комнатное – 30% (569) и 21% (410) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 13% (255). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился только на 1-комнатное жилье – 11%, а на 2-, 3- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост предложения.
Повышение арендных ставок по городу в данном месяце зафиксировано на все форматы квартир. Так, максимальное увеличение ставок найма наблюдается на многокомнатное жилье на 11,5%, а минимальное – на 2-комнатное – на 3,2%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в сентябре 2009 года, шт. |
Диапазон ставок в сентябре 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в сентябре 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
410 |
290 – 610 |
431 |
+7,14 |
+29 |
|
2-комнатных |
685 |
400 – 1020 |
645 |
+3,15 |
+20 |
|
3-комнатных |
569 |
510 – 1520 |
893 |
+7,39 |
+61 |
|
Многокомнатных |
255 |
730 – 3090 |
1635 |
+11,52 |
+169 |
|
По городу |
1919 |
449 – 1311 |
798 |
+7,26 |
+54 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В сентябре увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где спад составил 4,9%. Максимально выросли арендные ставки в Ауэзовском районе – 18,9%, а минимально – в Жетысуйском – 3,3%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в сентябре 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
872 |
952 |
+9,17 |
+80 |
|
Ауэзовский |
600 |
714 |
+18,89 |
+114 |
|
Бостандыкский |
1048 |
1178 |
+12,48 |
+130 |
|
Жетысуйский |
634 |
655 |
+3,32 |
+21 |
|
Медеуский |
1238 |
1314 |
+6,14 |
+76 |
|
Турксибский |
395 |
375 |
-4,89 |
-20 |
|
По городу |
744 |
798 |
+7,26 |
+54 |
Расслоение рынка аренды
Рост ценовых показателей в «дешевом» сегменте арендного жилья составил 5,2% до уровня 449 у.е. за месяц проживания и в «дорогом» – 12,3% (1311 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города. Максимально выросли цены в Ауэзовском районе – 27,4%, а минимально – в Турксибском – 1,9%. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья максимальный рост наблюдается на многокомнатное жилье – 19,8%, а минимальный – на 2-комнатное – 0,6%.
В сегменте «дешевого» жилья увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где арендные ставки сократились на 14,1%. Максимальный рост аренды зафиксирован в Ауэзовском районе на 19,9%, а минимальный – в Турксибском – на 3,4%. В зависимости от формата квартиры, наибольший рост арендных ставок наблюдается на многокомнатное жилье – 13,7%, а наименьший – на 3-комнатное – 1,8%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в сентябре 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1564 |
1684 |
+7,72 |
+120 |
|
Ауэзовский |
868 |
1107 |
+27,43 |
+239 |
|
Бостандыкский |
1870 |
2150 |
+14,99 |
+280 |
|
Жетысуйский |
905 |
1052 |
+16,23 |
+147 |
|
Медеуский |
2125 |
2278 |
+7,23 |
+153 |
|
Турксибский |
520 |
529 |
+1,85 |
+9 |
|
По городу |
1168 |
1311 |
+12,28 |
+143 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в сентябре 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
484 |
538 |
+11,06 |
+54 |
|
Ауэзовский |
352 |
422 |
+19,88 |
+70 |
|
Бостандыкский |
501 |
545 |
+8,85 |
+44 |
|
Жетысуйский |
423 |
364 |
-14,06 |
-59 |
|
Медеуский |
653 |
688 |
+5,25 |
+35 |
|
Турксибский |
256 |
265 |
+3,42 |
+9 |
|
По городу |
427 |
449 |
+5,20 |
+22 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В сентябре 2009 года показатель индекса 1,26 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 126% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1- комн. |
2- комн. |
3- комн. |
4- комн. |
Индекс доходност квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом- класса |
Индекс доходности квартир элит– класса |
|
Алмалинский |
1,41 |
1,31 |
1,20 |
1,19 |
1,28 |
1,44 |
1,09 |
|
Ауэзовский |
1,32 |
0,96 |
0,97 |
1,69 |
1,24 |
1,27 |
1,06 |
|
Бостандыкский |
1,56 |
1,36 |
1,38 |
1,68 |
1,50 |
1,41 |
1,28 |
|
Жетысуйский |
1,46 |
1,35 |
1,22 |
1,19 |
1,31 |
1,54 |
0,97 |
|
Медеуский |
1,52 |
1,56 |
1,27 |
1,23 |
1,39 |
1,48 |
1,12 |
|
Турксибский |
1,28 |
0,92 |
0,74 |
0,47 |
0,85 |
1,26 |
0,59 |
|
По городу |
1,42 |
1,24 |
1,13 |
1,24 |
1,26 |
1,40 |
1,02 |
По отношению к августу этого года индекс доходности изменился с 1,20 до 1,26. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где индекс уменьшился на 15,6%. Максимальный рост индекса доходности зафиксирован в Ауэзовском районе на 19,3%, а минимальный – в Жетысуйском – 1%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для двух районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили верхние районы города, где индекс доходности сложился выше 1. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,26 – 1,54, то есть размер арендных платежей на 126% – 154% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке аренды, после традиционного летнего затишья, ставки поползли вверх. Ожидаемый рост найма связан в основном с массовым заселением студентов. В связи с этим, также можно отметить существенное вымывание в городе квартир малого формата. При этом количество квартир, предлагаемых в аренду, продолжает держаться на высоком уровне.
В период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz