В августе наблюдается снижение арендных ставок по городу. Стоимость ренты сократилась на 2,6% и составила 744 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца снизилось на 7% до 1849 объектов. Уменьшение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом» – 2,5% и 4,2% соответственно.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,7 тыс. до 2 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 34%. Удельный вес предложения Бостандыкского и Алмалинского районов составляет 25%, Ауэзовского – 12%. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 1%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 35% (662 объекта), далее 3- и 1-комнатное – 29% (528) и 25% (461) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 11% (199). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 16%, 2-комнатных – на 7% и многокомнатных квартир – на 17%, а 3-комнатных, напротив, вырос на 8%.
Изменение арендных ставок по городу имеет разнонаправленный характер. Так, спад ставок найма наблюдается на 3- и многокомнатное жилье на 4,9% и 15,6% соответственно, а рост – на 1- и 2-комнатное – на 4% и 8%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в августе 2009 года, шт. |
Диапазон ставок в августе 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в августе 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
461 |
280 – 550 |
402 |
+4,03 |
+16 |
|
2-комнатных |
662 |
390 – 1020 |
626 |
+7,96 |
+46 |
|
3-комнатных |
528 |
500 – 1280 |
831 |
-4,87 |
-43 |
|
Многокомнатных |
199 |
640 – 2580 |
1466 |
-15,61 |
-271 |
|
По городу |
1849 |
427 – 1168 |
744 |
-2,55 |
-20 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В августе увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где спад составил 25,6%. Максимально выросли арендные ставки в Жетысуйском районе – 8,9%, а минимально – в Медеуском – 0,5%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
853 |
872 |
+2,16 |
+19 |
|
Ауэзовский |
590 |
600 |
+1,76 |
+10 |
|
Бостандыкский |
1036 |
1048 |
+1,11 |
+12 |
|
Жетысуйский |
582 |
634 |
+8,94 |
+52 |
|
Медеуский |
1232 |
1238 |
+0,51 |
+6 |
|
Турксибский |
531 |
395 |
-25,61 |
-136 |
|
По городу |
764 |
744 |
-2,55 |
-20 |
Расслоение рынка аренды
Спад ценовых показателей в «дешевом» сегменте арендного жилья составил 2,5% до уровня 427 у.е. за месяц проживания и в «дорогом» – 4,2% (1168 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4 и на диаграммах 14 и 15.
Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 5,7%. Максимально упали цены в Турксибском районе – 24,3%, а минимально – в Медеуском – 0,8%. В Алмалинском районе средняя арендная ставка за месяц не изменилась. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья спад наблюдается на 3- и многокомнатное жилье – 13,7% и 11,4% соответственно, а на 1- и 2-комнатное, напротив, рост – 2,6% и 7,3%.
В сегменте «дешевого» жилья уменьшение стоимости найма прослеживается в Турксибском и Ауэзовском районах – на 25,7% и 3,4% соответственно. В остальных районах города наблюдается рост арендных ставок. В зависимости от формата квартиры, спад цен на 1-комнатное жилье составил 0,4% и многокомнатное – 16,6%, а на 2- и 3-комнатное, напротив, рост – 6,4% и 3,6% соответственно.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1564 |
1564 |
0,00 |
0 |
|
Ауэзовский |
879 |
868 |
-1,19 |
-11 |
|
Бостандыкский |
1897 |
1870 |
-1,41 |
-27 |
|
Жетысуйский |
856 |
905 |
+5,70 |
+49 |
|
Медеуский |
2142 |
2125 |
-0,81 |
-17 |
|
Турксибский |
686 |
520 |
-24,28 |
-166 |
|
По городу |
1219 |
1168 |
-4,19 |
-51 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в августе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
453 |
484 |
+6,90 |
+31 |
|
Ауэзовский |
364 |
352 |
-3,42 |
-12 |
|
Бостандыкский |
489 |
501 |
+2,46 |
+12 |
|
Жетысуйский |
392 |
423 |
+8,05 |
+31 |
|
Медеуский |
644 |
653 |
+1,48 |
+9 |
|
Турксибский |
344 |
256 |
-25,69 |
-88 |
|
По городу |
437 |
427 |
-2,45 |
-10 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В августе 2009 года показатель индекса 1,20 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 120% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит – класса |
|
Алмалинский |
1,42 |
1,36 |
1,09 |
0,98 |
1,21 |
1,16 |
1,05 |
|
Ауэзовский |
1,27 |
0,92 |
0,82 |
1,14 |
1,04 |
1,16 |
0,83 |
|
Бостандыкский |
1,32 |
1,19 |
1,34 |
1,58 |
1,36 |
1,35 |
1,15 |
|
Жетысуйский |
1,48 |
1,41 |
1,15 |
1,14 |
1,29 |
1,58 |
0,90 |
|
Медеуский |
1,41 |
1,23 |
1,31 |
1,31 |
1,32 |
1,40 |
1,02 |
|
Турксибский |
1,32 |
1,12 |
0,76 |
0,84 |
1,01 |
1,37 |
0,71 |
|
По городу |
1,37 |
1,20 |
1,08 |
1,16 |
1,20 |
1,34 |
0,94 |
По отношению к июлю этого года индекс доходности изменился с 1,23 до 1,20. Уменьшение показателя наблюдается в Турксибском и Медеуском районах на 24% и 0,4% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для трех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили Бостандыкский, Алмалинский и Медеуский районы, где индекс доходности сложился 1,16, 10,5 и 1,02. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,16 – 1,58, то есть размер арендных платежей на 116% – 158% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке аренды наблюдается традиционное сезонное затишье. Однако средние ставки найма квартир малого формата демонстрируют незначительную положительную динамику. При этом количество квартир, предлагаемых в аренду, продолжает держаться на высоком уровне.
В период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz