В июле рост арендных ставок по городу продолжился. Стоимость ренты увеличилась на 0,7% и составила 764 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца сократилось на 5,1% до 1988 объектов. Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом» – 2,9% и 1% соответственно.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,9 тыс. до 2,1 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Бостандыкский, на его долю приходится 29%. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 28%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 35% (710 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 28% (550) и 25% (489) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 12% (240). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 6%, 2-комнатных – на 4%, 3-комнатных квартир – на 5%, а многокомнатных – на 6%.
Изменение арендных ставок по городу имеет разнонаправленный характер. Так, спад ставок найма наблюдается на 1- и 2-комнатное жилье на 1,1% и 1,3% соответственно, а рост – на 3- и многокомнатное – на 2,9% и 2,3%. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 4 – 7.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в июле 2009 года, шт. |
Диапазон ставок в июле 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в июле 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
550 |
280 – 540 |
387 |
-1,10 |
-4 |
|
2-комнатных |
710 |
360 – 950 |
579 |
-1,26 |
-7 |
|
3-комнатных |
489 |
480 – 1490 |
874 |
+2,93 |
+25 |
|
Многокомнатных |
240 |
770 – 29000 |
1737 |
+2,32 |
+39 |
|
По городу |
1988 |
437 – 1219 |
764 |
+0,70 |
+6 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В июле увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где спад составил 9,8%. Максимально выросли арендные ставки в Турксибском районе – 7,2%, а минимально – в Алмалинском – 0,7%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
848 |
853 |
+0,67 |
+5 |
|
Ауэзовский |
654 |
590 |
-9,84 |
-64 |
|
Бостандыкский |
995 |
1036 |
+4,11 |
+41 |
|
Жетысуйский |
574 |
582 |
+1,34 |
+8 |
|
Медеуский |
1212 |
1232 |
+1,64 |
+20 |
|
Турксибский |
495 |
531 |
+7,15 |
+36 |
|
По городу |
758 |
764 |
+0,70 |
+6 |
Расслоение рынка аренды
Рост ценовых показателей в «дешевом» сегменте арендного жилья составил 2,9% до уровня 437 у.е. за месяц проживания и в «дорогом» – 1% (1219 у.е.). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Ауэзовского и Жетысуйского, где спад составил 7,4% и 4,5% соответственно. Максимально выросли цены аренды в Бостандыкском районе на 7%, а минимально – в Медеуском – 2,9%. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья рост наблюдается на 3- и многокомнатное жилье – 2,4% и 3,1% соответственно, а на 1- и 2-комнатное, напротив, снижение – 1% и 0,3%.
В сегменте «дешевого» жилья увеличение стоимости найма прослеживается в Турксибском, Жетысуйском и Бостандыкском районах – на 23,9%, 8,2% и 0,9% соответственно. В остальных районах города наблюдается спад арендных цен. В зависимости от формата квартиры, рост цен на 3-комнатное жилье составил 2% и многокомнатное – 6,7%, а на 1- и 2-комнатное, напротив, спад – 1% и 0,3% соответственно.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1493 |
1564 |
+4,73 |
+71 |
|
Ауэзовский |
949 |
879 |
-7,40 |
-70 |
|
Бостандыкский |
1773 |
1897 |
+6,95 |
+124 |
|
Жетысуйский |
896 |
856 |
-4,45 |
-40 |
|
Медеуский |
2082 |
2142 |
+2,89 |
+60 |
|
Турксибский |
658 |
686 |
+4,33 |
+28 |
|
По городу |
1206 |
1219 |
+1,04 |
+13 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
474 |
453 |
-4,45 |
-21 |
|
Ауэзовский |
394 |
364 |
-7,65 |
-30 |
|
Бостандыкский |
484 |
489 |
+0,93 |
+5 |
|
Жетысуйский |
362 |
392 |
+8,15 |
+30 |
|
Медеуский |
647 |
644 |
-0,45 |
-3 |
|
Турксибский |
278 |
344 |
+23,94 |
+67 |
|
По городу |
425 |
437 |
+2,92 |
+12 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В июле 2009 года показатель индекса 1,23 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 123% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит – класса |
|
Алмалинский |
1,36 |
1,11 |
1,13 |
1,01 |
1,15 |
1,05 |
0,99 |
|
Ауэзовский |
1,24 |
0,88 |
0,78 |
1,20 |
1,03 |
1,20 |
0,83 |
|
Бостандыкский |
1,25 |
1,17 |
1,36 |
1,62 |
1,35 |
1,32 |
1,16 |
|
Жетысуйский |
1,47 |
1,29 |
1,12 |
1,00 |
1,22 |
1,44 |
0,87 |
|
Медеуский |
1,30 |
1,20 |
1,20 |
1,59 |
1,32 |
1,40 |
1,01 |
|
Турксибский |
1,32 |
0,95 |
1,14 |
1,89 |
1,33 |
1,78 |
0,94 |
|
По городу |
1,32 |
1,10 |
1,12 |
1,39 |
1,23 |
1,37 |
0,97 |
По отношению к июню этого года индекс доходности изменился с 1,22 до 1,23. Увеличение показателя наблюдается в Турксибском, Бостандыкском и Медеуском районах на 13,7%, 4,8% и 3% соответственно, а в остальных районах города прослеживается спад.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для четырех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили Бостандыкский и Медеуский районы, где индекс доходности сложился 1,16 и 1,01. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,0,5 – 1,78, то есть размер арендных платежей на 105% – 178% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке аренды средние ставки найма второй месяц подряд демонстрируют незначительную положительную динамику. При этом количество квартир, предлагаемых в аренду, продолжает держаться на высоком уровне. На рынке наступило традиционное сезонное затишье.
В период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz