В июне значительный рост предложения на рынке аренды изменил направление тренда ставок найма по городу. Стоимость ренты увеличилась на 3,4% и составила 758 долларов за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца выросло на 18,6% до 2096 объектов. Снижение ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья – 4,7%, а в «дорогом», напротив, прослеживается рост – 3,3%.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,9 тыс. до 2,4 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 30%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (743 объекта), далее 1- и 3-комнатное – 28% (585) и 24% (513) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 12% (256). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 17%, 2-комнатных – на 13%, 3-комнатных квартир – на 21%, а многокомнатных – на 36%.
Изменение арендных ставок по городу имеет разнонаправленный характер. Так, рост ставок найма наблюдается на 2- и многокомнатное жилье на 1,7% и 17,7% соответственно, а падение – на 1- и 3-комнатное – на 3,1% и 1,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в июне 2009 года, шт. |
Диапазон ставок в июне 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в июне 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
585 |
280 – 540 |
391 |
-3,10 |
-13 |
|
2-комнатных |
743 |
360 – 950 |
587 |
+1,70 |
+10 |
|
3-комнатных |
513 |
460 – 1450 |
849 |
-1,43 |
-12 |
|
Многокомнатных |
256 |
720 – 2820 |
1697 |
+17,71 |
+255 |
|
По городу |
2096 |
425 – 1206 |
758 |
+3,40 |
+25 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В июне увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Жетысуйского, где спад составил 2,3% и 11% соответственно. Максимально выросли арендные ставки в Ауэзовском районе – 16,5%, а минимально – в Медеуском – 2%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
867 |
848 |
-2,25 |
-19 |
|
Ауэзовский |
561 |
654 |
+16,54 |
+93 |
|
Бостандыкский |
967 |
995 |
+2,88 |
+28 |
|
Жетысуйский |
645 |
574 |
-11,03 |
-71 |
|
Медеуский |
1188 |
1212 |
+2,01 |
+24 |
|
Турксибский |
431 |
495 |
+14,94 |
+64 |
|
По городу |
733 |
758 |
+3,40 |
+25 |
Расслоение рынка аренды
Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья – на 4,7% до уровня 425 у.е. за месяц проживания, а в «дорогом», напротив, рост – 3,3% (1206 у.е.) Подробнее в таблицах 3 и 4.
Увеличение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано в Ауэзовском и Турксибском районах – на 21,7% и 20,2% соответственно. В остальных районах города прослеживается спад цен. В зависимости от количества комнат, в данном сегменте арендного жилья значительный рост наблюдается на многокомнатное жилье 15,1%. На 2- и 3-комнатное увеличение составило 0,5% и 1,7% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, цены сократились на 3,1%.
В сегменте «дешевого» жилья снижение стоимости найма прослеживается в Турксибском и Жетысуйском районах – на 18,6% и 17,6% соответственно. В остальных районах города наблюдается незначительный рост. В зависимости от формата квартиры, спад цен на 1-комнатное жилье составил 3,6%, на 2-комнатное – 1,4%, на 3-комнатное – 10,3% и многокомнатное – 3,3%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1648 |
1493 |
-9,42 |
-155 |
|
Ауэзовский |
780 |
949 |
+21,68 |
+169 |
|
Бостандыкский |
1786 |
1773 |
-0,74 |
-13 |
|
Жетысуйский |
943 |
896 |
-4,99 |
-47 |
|
Медеуский |
2139 |
2082 |
-2,68 |
-57 |
|
Турксибский |
547 |
658 |
+20,22 |
+111 |
|
По городу |
1168 |
1206 |
+3,32 |
+38 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в июне 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
469 |
474 |
+1,17 |
+5 |
|
Ауэзовский |
394 |
394 |
0 |
0 |
|
Бостандыкский |
468 |
484 |
+3,46 |
+16 |
|
Жетысуйский |
440 |
362 |
-17,63 |
-78 |
|
Медеуский |
608 |
647 |
+6,35 |
+39 |
|
Турксибский |
341 |
278 |
-18,58 |
-63 |
|
По городу |
446 |
425 |
-4,72 |
-21 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В июне 2009 года показатель индекса 1,22 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 122% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит - класса |
|
Алмалинский |
1,32 |
1,10 |
1,08 |
1,15 |
1,16 |
1,40 |
0,96 |
|
Ауэзовский |
1,23 |
0,88 |
0,79 |
1,85 |
1,19 |
1,26 |
0,96 |
|
Бостандыкский |
1,21 |
1,15 |
1,33 |
1,47 |
1,29 |
1,30 |
1,08 |
|
Жетысуйский |
1,68 |
1,32 |
1,02 |
0,85 |
1,22 |
1,40 |
0,92 |
|
Медеуский |
1,32 |
1,17 |
1,20 |
1,43 |
1,28 |
1,36 |
1,00 |
|
Турксибский |
1,16 |
0,97 |
0,98 |
1,56 |
1,17 |
1,50 |
0,83 |
|
По городу |
1,32 |
1,10 |
1,07 |
1,38 |
1,22 |
1,37 |
0,96 |
По отношению к маю этого года индекс доходности изменился с 1,14 до 1,22. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 1,7%. Максимальный рост индекса зафиксирован в Ауэзовском районе – на 23,8%, а минимальный – в Алмалинском – 1%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для четырех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Однако исключение в данном месяце составили Бостандыкский и Медеуский районы, где индекс доходности сложился 1,08 и 1,00. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,27 – 1,50, то есть размер арендных платежей на 127% – 150% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, в июне на рынке аренды зафиксирован всплеск объемов предложения. Увеличение количества элитных квартир, сдаваемых в аренду, и оказало существенное влияние на арендные ставки. В связи с этим наблюдается положительное колебание общегородского ценового показателя.
Темп снижения арендных ставок замедлился, а в период делового сезона прогнозируется рост стоимости ренты в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz