В мае снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась еще на 4,7% и составила 733 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 5,2% до 1767 объектов. Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте арендного жилья – 10,4%, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост – 2,6%.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1,4 тыс. до 2 тыс. объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 30%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 25%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 16% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 3% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 37% (658 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 28% (498) и 24% (423) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 11% (188). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 13%, 2-комнатных – на 1%, 3-комнатных квартир – на 7%, а многокомнатных, напротив, вырос на 7%.
Сокращение арендных ставок по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально снизилось в цене многокомнатное жилье – на 9%, а минимально – 1-комнатное на 2,7%. Падение ставок найма 2- и 3-комнатных составило 4% и 3% соответственно. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в мае 2009 года, шт. |
Диапазон ставок в мае 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в мае 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
498 |
290 – 560 |
404 |
-2,71 |
-11 |
|
2-комнатных |
658 |
370 – 950 |
577 |
-3,98 |
-24 |
|
3-комнатных |
423 |
510 – 1430 |
861 |
-3,02 |
-27 |
|
Многокомнатных |
188 |
740 – 2450 |
1442 |
-8,99 |
-143 |
|
По городу |
1767 |
446 – 1168 |
733 |
-4,71 |
-37 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В мае сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально снизились арендные ставки в Ауэзовском районе – 8,5%, а минимально – в Алмалинском – 1,7%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
882 |
867 |
-1,65 |
-15 |
|
Ауэзовский |
614 |
561 |
-8,53 |
-53 |
|
Бостандыкский |
998 |
967 |
-3,11 |
-31 |
|
Жетысуйский |
684 |
645 |
-5,61 |
-39 |
|
Медеуский |
1218 |
1188 |
-2,48 |
-30 |
|
Турксибский |
462 |
431 |
-6,70 |
-31 |
|
По городу |
770 |
733 |
-4,71 |
-37 |
Расслоение рынка аренды
Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дорогом» сегменте арендного жилья – на 2,6% до уровня 446 у.е. за месяц проживания, а в «дешевом», напротив, рост – 7,7% (1302 у.е.) Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города. Максимальный спад цен отмечен в Ауэзовском районе – на 16,2%, а минимальный – в Жетысуйском – 4,7%. Снижение в данном сегменте арендного жилья, в зависимости от количества комнат, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 11%, 2-комнатных – на 11,6%, 3-комнатных – на 11% и многокомнатных – на 7,7%.
В сегменте «дешевого» жилья увеличение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально выросла стоимость ренты в Ауэзовском районе – на 4%, а минимально – в Алмалинском – на 0,6%. В зависимости от формата квартиры, рост на 1-комнатное жилье составил 1,8%, на 2-комнатное – 3,4% и 3-комнатное – 6,3%, а на многокомнатное, напротив, спад – 0,7%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1809 |
1648 |
-8,92 |
-161 |
|
Ауэзовский |
930 |
780 |
-16,17 |
-150 |
|
Бостандыкский |
2060 |
1786 |
-13,28 |
-274 |
|
Жетысуйский |
990 |
943 |
-4,70 |
-47 |
|
Медеуский |
2357 |
2139 |
-9,26 |
-218 |
|
Турксибский |
603 |
547 |
-9,29 |
-56 |
|
По городу |
1302 |
1168 |
-10,35 |
-134 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в мае 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
466 |
469 |
+0,55 |
+3 |
|
Ауэзовский |
378 |
394 |
+4,01 |
+16 |
|
Бостандыкский |
454 |
468 |
+3,00 |
+14 |
|
Жетысуйский |
433 |
440 |
+1,48 |
+7 |
|
Медеуский |
591 |
608 |
+2,91 |
+17 |
|
Турксибский |
329 |
341 |
+3,75 |
+12 |
|
По городу |
435 |
446 |
+2,61 |
+11 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В мае 2009 года показатель индекса 1,14 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 114% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит - класса |
|
Алмалинский |
1,23 |
1,08 |
1,20 |
1,08 |
1,15 |
1,37 |
0,93 |
|
Ауэзовский |
1,22 |
0,87 |
0,78 |
0,96 |
0,96 |
1,27 |
0,68 |
|
Бостандыкский |
1,23 |
1,08 |
1,22 |
1,42 |
1,24 |
1,30 |
0,97 |
|
Жетысуйский |
1,54 |
1,20 |
1,03 |
1,18 |
1,24 |
1,61 |
0,78 |
|
Медеуский |
1,46 |
1,10 |
1,09 |
1,31 |
1,24 |
1,47 |
0,93 |
|
Турксибский |
1,30 |
1,01 |
0,86 |
0,89 |
1,02 |
1,61 |
0,63 |
|
По городу |
1,33 |
1,06 |
1,03 |
1,14 |
1,14 |
1,44 |
0,82 |
По отношению к апрелю этого года индекс доходности изменился с 1,19 до 1,14. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный спад индекса зафиксирован в Ауэзовском районе – на 9,1%, а минимальный – в Алмалинском – 1,6%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,27 – 1,61, то есть размер арендных платежей на 127% – 161% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, с момента девальвации национальной валюты рынок аренды сократился в среднем на 22%. Несмотря на продолжающееся падение арендных ставок, доходность от арендного бизнеса продолжает оставаться альтернативой продаже обесценившихся квартир.
С учетом низкой покупательской способностью можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 4-7% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz