В апреле снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась еще на 7% и составила 770 долларов за 1 месяц проживания.
Количество предложений в течение месяца уменьшилось на 11,5% до 1863 объектов. Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом» сегменте арендного жилья – 7,7%, так и в «дешевом» – 2,4%.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1760 до 2080 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Бостандыкский, на его долю приходится 28%. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 26%, Алмалинского и Ауэзовского – 25% и 15% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 36% (662 объекта), далее 1- и 3-комнатное – 31% (572) и 24% (454) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 9% (176). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился следующим образом: 1-комнатных – на 10%, 2-комнатных – на 7%, 3-комнатных – на 8% и многокомнатных квартир – на 33%.
Сокращение арендных ставок по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально снизилось в цене 2-комнатное жилье – на 9,3%, а минимально – 3-комнатное на 1,4%. Падение ставок найма 1- и многокомнатных составило 8,3% и 8,7% соответственно. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в апреле 2009 года |
Диапазон ставок в апреле 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в апреле 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
572 |
290 – 630 |
415 |
-8,25 |
-37 |
|
2-комнатных |
662 |
360 – 1070 |
601 |
-9,34 |
-62 |
|
3-комнатных |
454 |
480 – 1600 |
888 |
-1,39 |
-13 |
|
Многокомнатных |
176 |
750 – 2660 |
1585 |
-8,66 |
-150 |
|
По городу |
1863 |
435 – 1300 |
770 |
-6,96 |
-57 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В апреле сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 8,7%. Максимально снизились арендные ставки в Медеуском районе – 13,4%, а минимально – в Ауэзовском – 6%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
993 |
882 |
-11,26 |
-111 |
|
Ауэзовский |
653 |
614 |
-6,02 |
-39 |
|
Бостандыкский |
1108 |
998 |
-9,89 |
-110 |
|
Жетысуйский |
746 |
684 |
-8,32 |
-62 |
|
Медеуский |
1406 |
1218 |
-13,38 |
-188 |
|
Турксибский |
425 |
462 |
+8,68 |
+37 |
|
По городу |
827 |
770 |
-6,96 |
-57 |
Расслоение рынка аренды
Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом».
Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 2,4% до уровня 435 у.е. за месяц проживания. Стоимость ренты квартир элит-класса снизилась существеннее – на 7,7% до отметки 1302 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 2%. Максимальный спад цен зафиксирован в Жетысуйском – на 6,5%, а минимальный – в Ауэзовском – 0,1%.
В сегменте «дорогого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально упала стоимость ренты в Медеуском районе – на 20,5%, а минимально – в Жетысуйском – на 3,5%.
Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
2156 |
1809 |
-16,08 |
-347 |
|
Ауэзовский |
1023 |
930 |
-9,09 |
-93 |
|
Бостандыкский |
2327 |
2060 |
-11,47 |
-267 |
|
Жетысуйский |
1026 |
990 |
-3,48 |
-36 |
|
Медеуский |
2966 |
2357 |
-20,53 |
-609 |
|
Турксибский |
644 |
603 |
-6,29 |
-41 |
|
По городу |
1411 |
1302 |
-7,70 |
-109 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в апреле 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
488 |
466 |
-4,39 |
-22 |
|
Ауэзовский |
379 |
378 |
-0,10 |
-1 |
|
Бостандыкский |
478 |
454 |
-4,83 |
-24 |
|
Жетысуйский |
463 |
433 |
-6,45 |
-30 |
|
Медеуский |
593 |
591 |
-0,34 |
-2 |
|
Турксибский |
322 |
329 |
+2,04 |
+7 |
|
По городу |
445 |
435 |
-2,39 |
-10 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В апреле 2009 года показатель индекса 1,19 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 119% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес-класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит – класса |
|
Алмалинский |
1,25 |
1,13 |
1,10 |
1,20 |
1,17 |
1,37 |
1,02 |
|
Ауэзовский |
1,28 |
0,89 |
0,78 |
1,27 |
1,05 |
1,22 |
0,82 |
|
Бостандыкский |
1,27 |
1,14 |
1,23 |
1,46 |
1,27 |
1,27 |
1,12 |
|
Жетысуйский |
1,53 |
1,33 |
1,19 |
1,17 |
1,30 |
1,59 |
0,82 |
|
Медеуский |
1,49 |
1,13 |
1,11 |
1,36 |
1,27 |
1,43 |
1,03 |
|
Турксибский |
1,39 |
1,01 |
0,96 |
0,91 |
1,07 |
1,62 |
0,70 |
|
По городу |
1,37 |
1,10 |
1,06 |
1,23 |
1,19 |
1,42 |
0,92 |
По отношению к марту этого года индекс доходности изменился с 1,28 до 1,19. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где зафиксирован рост на 4,9%. Максимальный спад индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 10%, а минимальный – в Ауэзовском – 5,8%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют три верхних района города – Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,22 – 1,62, то есть размер арендных платежей на 122% – 162% покрывает банковские взносы.
Выводы и прогнозы
Итак, в течение апреля продолжилось снижение арендных ставок. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок держатся на достаточно высоком уровне. Основное сдерживающее влияние в данном месяце оказали ставки найма 3-комнатного жилья.
С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 4-7% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz