В марте продолжилось снижение ставок найма на рынке аренды. Стоимость ренты по городу сократилась на 6,3% и составила 827 долларов за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 24,6% до 2105 объектов. Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом» сегменте арендного жилья – 3,9%, так и в «дешевом» – 14,1%.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 2030 до 2245 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Бостандыкский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Медеуского района составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 23% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 35% (714 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 30% (636) и 23% (493) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 12% (262). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 29%, 2-комнатных – на 12%, 3-комнатных – на 25% и многокомнатных квартир – на 58%.
Основное влияние на сокращение арендных ставок по городу оказало 3-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 10,3%. Падение ставок найма 1- и 2-комнатных составило 7,3% и 7,4% соответственно. Однако ставки ренты многокомнатного жилья, после значительного роста в январе на 26,6%, продолжают увеличиваться, так, в марте рост данного формата составил 0,3%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в марте 2009 года |
Диапазон ставок в марте 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в марте 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
636 |
280 – 700 |
452 |
-7,25 |
-35 |
|
2-комнатных |
714 |
390 – 1250 |
663 |
-7,44 |
-53 |
|
3-комнатных |
493 |
480 – 1590 |
901 |
-10,33 |
-104 |
|
Многокомнатных |
262 |
790 – 3330 |
1735 |
+0,32 |
+6 |
|
По городу |
2105 |
450 – 1410 |
827 |
-6,26 |
-55 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В марте сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города. Максимально снизились арендные ставки в Турксибском районе – 19%, а минимально – в Медеуском – 1%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1022 |
993 |
-2,77 |
-29 |
|
Ауэзовский |
687 |
653 |
-4,88 |
-34 |
|
Бостандыкский |
1197 |
1108 |
-7,44 |
-89 |
|
Жетысуйский |
754 |
746 |
-1,06 |
-8 |
|
Медеуский |
1421 |
1406 |
-1,03 |
-15 |
|
Турксибский |
525 |
425 |
-19,03 |
-100 |
|
По городу |
882 |
827 |
-6,26 |
-55 |
Расслоение рынка аренды
Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дешевом» сегменте арендного жилья, так и в «дорогом».
Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 14,1% до уровня 445 у.е. за месяц проживания, при этом темп снижения увеличился в два раза. Стоимость ренты квартир элит-класса снизилась скромнее на – 3,9% до отметки 1411 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города. Максимальный спад цен зафиксирован в Турксибском – на 20,5%, а минимальный – в Жетысуйском – 1,2%.
В сегменте «дорогого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается в Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах на 8,2%, 2,9% и 1,5% соответственно. В остальных районах города наблюдается незначительный рост.
Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
2037 |
2156 |
+5,85 |
+119 |
|
Ауэзовский |
1039 |
1023 |
-1,49 |
-16 |
|
Бостандыкский |
2534 |
2327 |
-8,16 |
-207 |
|
Жетысуйский |
1056 |
1026 |
-2,90 |
-30 |
|
Медеуский |
2813 |
2966 |
+5,47 |
+153 |
|
Турксибский |
630 |
644 |
+2,24 |
+14 |
|
По городу |
1469 |
1411 |
-3,90 |
-58 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в марте 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
572 |
488 |
-14,78 |
-84 |
|
Ауэзовский |
462 |
379 |
-18,05 |
-83 |
|
Бостандыкский |
571 |
478 |
-16,44 |
-93 |
|
Жетысуйский |
469 |
463 |
-1,23 |
-6 |
|
Медеуский |
676 |
593 |
-12,25 |
-83 |
|
Турксибский |
405 |
322 |
-20,46 |
-83 |
|
По городу |
518 |
445 |
-14,08 |
-73 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В марте 2009 года показатель индекса 1,28 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 128% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес-класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит – класса |
|
Алмалинский |
1,40 |
1,28 |
0,99 |
1,50 |
1,29 |
1,38 |
1,20 |
|
Ауэзовский |
1,32 |
0,98 |
0,80 |
1,36 |
1,12 |
1,24 |
0,87 |
|
Бостандыкский |
1,33 |
1,17 |
1,36 |
1,72 |
1,39 |
1,33 |
1,20 |
|
Жетысуйский |
1,75 |
1,41 |
1,30 |
1,34 |
1,45 |
1,68 |
0,80 |
|
Медеуский |
1,49 |
1,17 |
1,23 |
1,66 |
1,39 |
1,31 |
1,27 |
|
Турксибский |
1,36 |
1,10 |
0,77 |
0,84 |
1,02 |
1,37 |
0,73 |
|
По городу |
1,44 |
1,19 |
1,07 |
1,40 |
1,28 |
1,39 |
1,01 |
По отношению к февралю этого года индекс доходности изменился с 1,16 до 1,28. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный рост индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 19%, а минимальный – в Турксибском – 3,3%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют три верхних района города – Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс составляет 1,24 – 1,68, то есть размер арендных платежей на 124% – 168% покрывает банковские взносы.
Прогноз
Итак, в течение марта продолжилось снижение арендных ставок. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок держатся на достаточно высоком уровне. Основное сдерживающее влияние в данном месяце традиционно оказали ставки найма многокомнатного жилья.
С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 3-7% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz