В феврале снижение ставок найма на рынке аренды продолжилось. Стоимость ренты по городу сократилась на 5,9% и составила 882 доллара за 1 месяц проживания. Количество предложений в течение месяца увеличилось на 34% до 1960 объектов.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1610 до 1793 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма традиционно является Алмалинский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 29%, Медеуский и Ауэзовский – 25% и 14% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 5% и 2%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 38% (638 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 29% (492) и 23% (394) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (166). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения увеличился следующим образом: 1-комнатных – на 2%, 2-комнатных – на 16%, 3-комнатных – на 42% и многокомнатных квартир – на 58%.
Основное влияние на сокращение арендных ставок по городу оказало 1-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 12,4%. Падение ставок найма 2- и 3-комнатных составило 5,8% и 6,5% соответственно. Однако ставки ренты многокомнатного жилья, после значительного роста в январе на 26,6%, продолжили увеличиваться, так, в феврале рост данного формата составил 1,5%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Кол-во объектов в феврале 2009 года |
Диапазон ставок в феврале 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в феврале 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
% |
$ |
||||
1-комннатных |
492 |
340 – 730 |
487 |
-12,39 |
-69 |
2-комнатных |
638 |
430 – 1310 |
716 |
-5,78 |
-44 |
3-комнатных |
394 |
580 – 1780 |
1005 |
-6,51 |
-70 |
Многокомнатных |
166 |
860 – 3750 |
1729 |
+1,47 |
+25 |
По городу |
1690 |
520 – 1470 |
882 |
-5,90 |
-54 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В феврале сокращение стоимости найма прослеживается только в Алмалинском и Ауэзовском районах на 6,4% и 17,5% соответственно. В остальных районах города зафиксирован рост арендных ставок. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1092 |
1022 |
-6,44 |
-70 |
Ауэзовский |
832 |
687 |
-17,51 |
-145 |
Бостандыкский |
1141 |
1197 |
+4,90 |
+56 |
Жетысуйский |
737 |
754 |
+2,26 |
+17 |
Медеуский |
1357 |
1421 |
+4,75 |
+64 |
Турксибский |
476 |
525 |
+10,27 |
+49 |
По городу |
938 |
882 |
-5,89 |
-54 |
Расслоение рынка аренды
Снижение ценовых показателей наблюдается только в «дешевом» сегменте арендного жилья, в то время как в «дорогом» прослеживается рост.
Так, стоимость аренды эконом-класса сократилась на 7,4% до уровня 518 у.е. за месяц проживания, а элит-класса, напротив, выросла на 6,4% до отметки 1469 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты в секторе «дешевого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 2,9%. Максимальный спад цен зафиксирован в Бостандыкском и Медеуском районах более чем на 13%, а минимальный – в Жетысуйском – 0,5%.
В сегменте «дорогого» жилья значительный рост стоимости найма прослеживается в Бостандыкском районе, в Ауэзовском и Жетысуйском районах, напротив, спад стоимости аренды на 12,7% и 2% соответственно.
Рассматривая оба сектора арендного жилья как совокупность форматов, можно отметить, что снижение зафиксировано во всех сегментах, кроме «дорогих» многокомнатных квартир, где рост составил 11,6%.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
Район |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
2002 |
2037 |
+1,75 |
+35 |
Ауэзовский |
1190 |
1039 |
-12,71 |
-151 |
Бостандыкский |
2016 |
2534 |
+25,70 |
+518 |
Жетысуйский |
1078 |
1056 |
-2,03 |
-22 |
Медеуский |
2348 |
2813 |
+19,76 |
+465 |
Турксибский |
569 |
630 |
+10,61 |
+61 |
По городу |
1380 |
1469 |
+6,38 |
+89 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
Район |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в феврале 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
625 |
572 |
-8,45 |
-53 |
Ауэзовский |
512 |
462 |
-9,77 |
-50 |
Бостандыкский |
663 |
571 |
-13,80 |
-92 |
Жетысуйский |
471 |
469 |
-0,53 |
-2 |
Медеуский |
781 |
676 |
-13,44 |
-105 |
Турксибский |
394 |
405 |
+2,87 |
+11 |
По городу |
560 |
518 |
-7,39 |
-42 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В феврале 2009 года показатель индекса 1,16 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 116% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что индексы доходности демонстрируют уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит – класса |
Алмалинский |
1,30 |
1,15 |
1,18 |
1,04 |
1,17 |
1,47 |
0,98 |
Ауэзовский |
1,22 |
0,99 |
0,81 |
0,99 |
1,00 |
1,36 |
0,75 |
Бостандыкский |
1,29 |
1,16 |
1,20 |
1,69 |
1,33 |
1,41 |
1,16 |
Жетысуйский |
1,64 |
1,30 |
0,99 |
0,93 |
1,21 |
1,59 |
0,78 |
Медеуский |
1,46 |
1,11 |
1,19 |
1,23 |
1,25 |
1,46 |
1,00 |
Турксибский |
1,16 |
0,97 |
0,78 |
1,03 |
0,98 |
1,57 |
0,57 |
По городу |
1,34 |
1,11 |
1,02 |
1,15 |
1,16 |
1,48 |
0,87 |
По отношению к январю этого года индекс доходности изменился с 1,31 до 1,16. Уменьшение показателя наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского района, где увеличение индекса доходности составило 1,5%. Максимальный спад индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 23%, а минимальный – в Медеуском – 2,2%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города ниже доходности по банковским вкладам, однако исключение составляют два верхних района города – Медеуский и Бостандыкский. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, здесь индекс доходности составляет 1,36 – 1,59, то есть размер арендных платежей на 136% – 159% покрывает банковские взносы.
Прогноз
Итак, в течение февраля снижение арендных ставок продолжилось. Наиболее популярные в период делового сезона 1-комнатные квартиры теряют свою привлекательность, при этом темпы снижения арендных ставок от месяца к месяцу увеличиваются. Основное сдерживающее влияние в данном месяце оказали ставки найма многокомнатного «дорогого» жилья.
С учетом девальвации национальной валюты можно предположить, что стоимость ренты в долларовых ценах будет снижаться в пределах 3-7% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz