В январе наблюдается положительное колебание на рынке аренды. Стоимость найма по городу увеличилась на 1,5% и составила 938 долларов за 1 месяц проживания.
Количество предложений за месяц сократилось на 7,2% до 1261 объекта.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 1028 до 1465 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма традиционно является Алмалинский, на его долю приходится 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составляет 29%, Медеуский и Ауэзовский – 18% и 17% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 4% и 1%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 37% (470 объектов), далее 1- и 3-комнатное – 32% (407) и 23% (285) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 8% (88). По сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения уменьшился следующим образом: 2-комнатных – на 3%, 3-комнатных – на 20% и многокомнатных квартир – на 23%, количество 1-комнатных, напротив, выросло на 5%.
Основное влияние на повышение арендных ставок по городу оказало многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 26,6%. Однако на остальные форматы квартир прослеживается снижение. Так, в данном месяце максимальное сокращение арендных ставок наблюдается на 2-комнатные квартиры – 7,9%, а минимум пришелся на 3-комнатное жилье – 3,3%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов в январе 2009 года |
Диапазон ставок в январе 2009 года, $/мес. |
Средняя стоимость аренды в январе 2009 года, $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
407 |
400 – 770 |
556 |
-6,34 |
-38 |
|
2-комнатных |
470 |
480 – 1260 |
760 |
-7,90 |
-65 |
|
3-комнатных |
285 |
620 – 1820 |
1075 |
-3,29 |
-37 |
|
Многокомнатных |
99 |
1110 – 3360 |
1704 |
+26,59 |
+358 |
|
По городу |
1261 |
560 – 1380 |
938 |
+1,50 |
+15 |
Изменение средней стоимости найма квартир по районам
В январе сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 13,1%. Максимальный спад арендных ставок наблюдается в районе Алмалинском – 12,3%, а минимальный – в Жетысуйском – 1,4%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в декабре 2008 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1245 |
1092 |
-12,31 |
-153 |
|
Ауэзовский |
736 |
832 |
+13,13 |
+96 |
|
Бостандыкский |
1258 |
1141 |
-9,27 |
-117 |
|
Жетысуйский |
748 |
737 |
-1,43 |
-11 |
|
Медеуский |
1453 |
1357 |
-6,66 |
-96 |
|
Турксибский |
495 |
476 |
-3,79 |
-19 |
|
По городу |
923 |
938 |
+1,56 |
+15 |
Снижение ценовых показателей наблюдается как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах арендного жилья, хотя наметившаяся тенденция с начала прошлого года имеет разнонаправленный характер (диаграммы 14 и 15).
Стоимость аренды эконом-класса сократилась на 1,4% до уровня 560 у.е. за месяц проживания, а элит-класса – на 3,4% до отметки 1380 у.е. Подробнее в таблицах 3 и 4.
Снижение стоимости ренты в секторе «дорогого» жилья зафиксировано во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 21,7%. Максимальный спад цен зафиксирован в Бостандыкском районе на 12,6%, а минимальный – в Жетысуйском – 2,7%.
В сегменте «дешевого» жилья сокращение стоимости найма прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где стоимость аренды за месяц выросла на 14,1%. Максимальное снижение ренты наблюдается в Алмалинском районе – 9,9%, а минимальное – в Жетысуйском – 0,3%.
В разрезе формата квартир в обоих секторах наибольшее влияние на цены оказало многокомнатное жилье, стоимость которого увеличилась на 24% в сегменте эконом-класса и на 33% в сегменте элит-класса.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в декабре 2008 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
2270 |
2002 |
-11,80 |
-268 |
|
Ауэзовский |
978 |
1190 |
+21,68 |
+212 |
|
Бостандыкский |
2306 |
2016 |
-12,58 |
-290 |
|
Жетысуйский |
1108 |
1078 |
-2,71 |
-30 |
|
Медеуский |
2497 |
2348 |
-5,97 |
-149 |
|
Турксибский |
600 |
569 |
-5,08 |
-31 |
|
По городу |
1428 |
1380 |
-3,36 |
-48 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя стоимость аренды, в декабре 2008 года $/мес. |
Средняя стоимость аренды, в январе 2009 года $/мес. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
693 |
625 |
-9,86 |
-68 |
|
Ауэзовский |
541 |
512 |
-5,28 |
-29 |
|
Бостандыкский |
679 |
663 |
-2,36 |
-16 |
|
Жетысуйский |
473 |
471 |
-0,30 |
-2 |
|
Медеуский |
807 |
781 |
-3,28 |
-26 |
|
Турксибский |
345 |
394 |
+14,10 |
+49 |
|
По городу |
568 |
560 |
-1,43 |
-8 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк на депозит. В январе 2009 года показатель индекса 1,31 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 131% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Необходимо отметить, что индексы доходности демонстрируют уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (таблица 5).
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир эконом – класса |
Индекс доходности квартир элит - класса |
|
Алмалинский |
1,55 |
1,30 |
1,24 |
1,09 |
1,29 |
1,68 |
1,06 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1,10 |
0,93 |
1,55 |
1,26 |
1,53 |
0,92 |
|
Бостандыкский |
1,42 |
1,26 |
1,23 |
1,35 |
1,32 |
1,71 |
1,04 |
|
Жетысуйский |
2,21 |
1,43 |
1,09 |
- |
1,58 |
2,25 |
0,98 |
|
Медеуский |
1,60 |
1,27 |
1,30 |
0,94 |
1,28 |
1,76 |
0,93 |
|
Турксибский |
1,82 |
0,98 |
0,96 |
0,30 |
1,11 |
2,00 |
0,74 |
|
По городу |
1,67 |
1,22 |
1,13 |
0,87 |
1,31 |
1,82 |
0,95 |
По отношению к декабрю прошлого года индекс доходности изменился с 1,08 до 1,31. Увеличение показателя наблюдается во всех районах города. Максимальный рост индекса зафиксирован в Жетысуйском районе – на 42%, а минимальный – в Алмалинском – 1,5%.
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что доходность квартир сектора элит-класса для всех районов города, кроме центральных: Алмалинского и Бостандыкского, ниже доходности по банковским вкладам. Напротив, доходность квартир эконом-класса гораздо выше «дорогого» сегмента, так как индекс доходности составляет 1,53 – 2,25, то есть размер арендных платежей на 153% – 225% покрывает банковские взносы.
Прогноз
Итак, в течение года на рынке аренды прослеживается следующая закономерность: арендные ставки в целом по городу сокращаются, при этом основное влияние на снижение стоимости найма оказывают цены ренты «дорогого» сегмента, в то время как сектор «дешевого» жилья подвержен росту. Наиболее востребованы на данном рынке 1-комнатные квартиры, так как в период деловой активности, для данного типа жилья наблюдается максимальный рост стоимости найма. Квартиры большого формата менее популярны, поэтому ставки аренды в течение года были подвержены планомерному снижению.
С учетом нынешних ставок можно предположить, что стоимость найма в следующих месяцах будет снижаться в пределах 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz