Сентябрь продемонстрировал резкий спад количества предложений на рынке аренды. В данном месяце количество предложений найма упало на 24,9% и составило 1064 объекта. При этом, по сравнению с прошлым месяцем, средняя арендная ставка по городу уменьшилась на 7% и опустилась до отметки 1021 доллар за 1 месяц проживания, но достичь июльского показателя пока еще не удалось.
Состояние рынка
За истекший период количество квартир, сдаваемых в аренду, колебалось в пределах от 855 до 1314 объектов. Районом-лидером по предложению квартир найма является Медеуский, на его долю приходится 28%. Вклад Бостандыкского района в общее количество квартир составляет 27%, Алмалинского и Ауэзовского – 24% и 12% соответственно. Минимум предложений за сентябрь пришелся на Жетысуйский и Турксибский – 6% и 3%.
В зависимости от формата квартир, максимальный удельный вес от общего объема занимает 2-комнатное жилье – 34% (356 объектов), далее 3- и 1-комнатное – 30% (323) и 26% (281) соответственно. Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата – 10% (104). При этом, по сравнению с прошлым месяцем, уровень предложения сократился равномерно на все форматы квартир в среднем на 30%.
Значительное снижение арендных ставок наблюдалось на третьей и четвертой недели текущего месяца. Основное влияние на ценовой показатель оказали квартиры большого формата. Сокращение стоимости найма квартир на 3- и многокомнатные квартиры составило 15,2% и 19,3% соответственно. Цена на 1- и 2-комнатное жилье в течение двух месяцев продолжает расти, и в сентябре зафиксировано увеличение на 6,2% и 3,8%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-во объектов |
Диапазон ставок, $/мес. |
Средняя Стоимость аренды, $/мес. |
Изменение к августу |
|
|
% |
$ |
||||
|
1-комннатных |
281 |
380 – 830 |
600 |
+6,21 |
+35 |
|
2-комнатных |
356 |
560 – 1500 |
899 |
+3,78 |
+33 |
|
3-комнатных |
326 |
730 – 2030 |
1232 |
-15,20 |
-221 |
|
Многокомнатных |
104 |
1070 – 2400 |
1646 |
-19,32 |
-394 |
|
По городу |
1064 |
550 – 1750 |
1021 |
-6,95 |
-76 |
С января 2008 г. снижение стоимости аренды распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 5%, 2-комнатные – 27,8%, 3-комнатные – 33,2% и многокомнатные – 40,2%. В целом по городу за данный период спад цен найма квартир составил 27,8%.
Изменение средней стоимости найма квартир по районам в у.е. за месяц проживания
В сентябре основное влияние на средний ценовой показатель по городу оказало значительное падение стоимости найма в Турксибском районе, здесь сокращение составило 29,9%. Снижение арендных ставок фиксируется в Алмалинском и Жетысуйском районах с темпом 5,1% и 5,9% соответственно. В остальных районах города, напротив, прослеживается небольшой рост. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Средняя Стоимость аренды, в августе $/мес. |
Средняя Стоимость аренды, в сентябре $/мес. |
Изменение к августу |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1285 |
1220 |
-5,06 |
-65 |
|
Ауэзовский |
877 |
880 |
+0,38 |
+3 |
|
Бостандыкский |
1239 |
1275 |
+2,84 |
+35 |
|
Жетысуйский |
1036 |
975 |
-5,87 |
-61 |
|
Медеуский |
1627 |
1634 |
+0,41 |
+7 |
|
Турксибский |
743 |
520 |
-29,93 |
-222 |
|
По городу |
1098 |
1021 |
-6,95 |
-76 |
В разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья изменение ценовых показателей имеет разнонаправленный характер. Так, стоимость аренды эконом-класса выросла на 13,9%, в то время как элит-класса – сократилась на 7,4%. Стоит отметить повышение ренты арендного жилья в Ауэзовском районе, где «дорогое» жилье увеличилось на 8,6%, «дешевое» на 32,6% (!). Подробнее в таблицах 3 и 4.
Таблица 3.
Диапазон арендных ставок «дорогого» жилья
|
Район |
Средняя Стоимость аренды, в августе $/мес. |
Средняя Стоимость аренды, в сентябре $/мес. |
Изменение к августу |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
2357 |
2101 |
-10,88 |
-256 |
|
Ауэзовский |
1128 |
1225 |
+8,63 |
+97 |
|
Бостандыкский |
2706 |
2315 |
-14,47 |
-391 |
|
Жетысуйский |
1507 |
1411 |
-6,33 |
-95 |
|
Медеуский |
2810 |
2802 |
-0,29 |
-8 |
|
Турксибский |
788 |
645 |
-18,23 |
-144 |
|
По городу |
1699 |
1574 |
-7,35 |
-125 |
Таблица 4.
Диапазон арендных ставок «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя Стоимость аренды, в августе $/мес. |
Средняя Стоимость аренды, в сентябре $/мес. |
Изменение к августу |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
666 |
701 |
+5,23 |
+35 |
|
Ауэзовский |
446 |
591 |
+32,55 |
+145 |
|
Бостандыкский |
585 |
671 |
+14,66 |
+86 |
|
Жетысуйский |
554 |
656 |
+18,30 |
+101 |
|
Медеуский |
812 |
899 |
+10,76 |
+87 |
|
Турксибский |
378 |
395 |
+4,43 |
+17 |
|
По городу |
556 |
634 |
+13,94 |
+78 |
Доходность жилья
Индекс доходности жилья показывает, во сколько раз вложение денег в недвижимость выгоднее, чем внесение денег в банк. Для сведения: показатель индекса 1,16 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 116% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В таблице 5 рассчитанные индексы доходности представляют уровень планируемого дохода от арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.
Таблица 5.
Индекс доходности арендного жилья
|
Район |
1- комн. |
2- комн. |
3- комн. |
4- комн. |
Индекс доходности квартир бизнес- класса |
Индекс доходности квартир элит- класса |
Индекс Доходности Квартир эконом- класса |
|
Алмалинский |
1,07 |
1,33 |
1,14 |
1,36 |
1,22 |
1,57 |
0,74 |
|
Ауэзовский |
0,98 |
1,12 |
0,99 |
1,53 |
1,15 |
1,55 |
0,64 |
|
Бостандыкский |
1,35 |
1,42 |
1,25 |
0,91 |
1,23 |
1,48 |
0,69 |
|
Жетысуйский |
1,50 |
1,55 |
1,32 |
1,07 |
1,36 |
1,63 |
0,95 |
|
Медеуский |
1,38 |
1,17 |
1,08 |
1,07 |
1,17 |
1,69 |
0,76 |
|
Турксибский |
0,98 |
0,95 |
0,81 |
0,40 |
0,79 |
1,41 |
0,59 |
|
По городу |
1,21 |
1,26 |
1,10 |
1,06 |
1,16 |
1,55 |
0,73 |
Анализируя данный показатель, в целом по городу можно заметить, что наиболее доходное жилье остается в Турксибском районе. Здесь за счет минимальной стоимости 1 кв. м вознаграждения по банковским депозитам не покрывают ежемесячной ренты.
В сентябре в разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья видно, что квартиры сектора элит-класса для всех районов города покрывают вознаграждения по банку, так как индекс доходности больше единицы. Наибольший показатель доходности в Медеуском районе 1,69, то есть в данном районе сдавать жилье выгоднее всего.
Напротив, квартиры эконом-класса сдавать в аренду менее выгодно. В данном сегменте индекс доходности составляет 0,59 – 0,95, то есть размер арендных платежей на 59% – 95% покрывают банковские взносы.
Прогноз
В сентябре сезонная активность начала снижаться, и средняя арендная ставка «поползла» вниз, отражая объективную реальность на рынке аренды. Хотя рента на более востребованное 1- и 2-комнатное жилье продолжает расти, в то время как на квартиры больших форматов уже в этом месяце фиксируется значительное снижение. Коррекция цен найма продолжится в октябре – ноябре месяце.
Аналитический отдел портала www.kn.kz