С начала падения цен на рынке недвижимости прошел год и ушедший месяц, равно как и год назад, по истине стал переломным в развитии рынка жилья. Впервые за последние месяцы средняя стоимость осталась практически без изменения – 670 у. е. за квадратный метр, а количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир увеличилось по сравнению с прошлым месяцем на 33 процента (!) или с 406 до 540. Объем предлагаемого к продаже жилья сократился еще на 6,0% и составил 2 527 квартир.
Состояние рынка по районам
Особенно заметно стабилизация цен на жилье проявляется в Центре. Здесь уже с начала июня показатель колеблется возле одной отметки. В августе по сравнению с июлем средняя стоимость увеличилась на 0,2 процента и составила 974 у. е. за квадратный метр. Аналогичным темпом изменилась цена на Юго-Востоке до 868 у. е. за единицу площади.
Однако, несмотря на общее замедление темпов в Майкудуке и Пришахтинске показатель продолжил сокращение – 0,3 и 0,2 процента соответственно. Средняя стоимость в данных районах оказалась на уровнях 451 у. е. – в Майкудуке и 386 у. е. – в Пришахтинске.
В динамике с начала августа 2007 года больше всего сократился средний показатель в Майкудуке на 24,3 процента или с 625 у. е. до 446 у. е. за 1 кв. м.Далее, по мере снижения темпов следует Центр – 22,1 процент. На Юго-Востоке и Пришахтинске ценовые показатели потеряли 21,7% и 21,5% соответственно.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат на положительное изменение по городу повлияло главным образом увеличение стоимости многокомнатных квартир – 3,6 процентов. Данный же тип жилья имеет и максимальную стоимость квадратного метра – 721 у. е. Однако темп снижения стоимости трехкомнатных квартир – 3,1% практически полностью перекрыл данное изменение. Ценовой показатель здесь зафиксировался на уровне 691 у. е.
Положительное изменение наблюдается также и на однокомнатные квартиры – 1,1 процента до 630 у. е.
В течение года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры – 32,5% и 28,0% соответственно. Стоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 24,5% и 23,3%. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Спрос и предложение
По сравнению с августом 2007 года, когда количество зарегистрированных сделок купли-продажи достигло отметки — 1054, сокращение составило 48,8 процентов — до 540 сделок в августе 2008 года. С учетом объемов предложения на рынке это означает, что в августе прошлого года совершалось 45,4 процента сделок от общего количества предложения, в августе же нынешнего — лишь 21,4 процент.
В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города и Майкудук – по 31% или по 783 квартиры, 29% от общего объема приходится на Юго-Восток (733 квартиры). Минимальный удельный вес занимает предложение в Пришахтинске – 9,0% или 228 квартиры.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 43%, или 1 087 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27%, или 682 квартиры, однокомнатное — 21% (531 квартира) и многокомнатное жилье — 9%, или 227 квартир.
Расслоение рынка
Напомним, что детальную дифференциацию рынка и более подробный анализ проводится с помощью показателей расслоения. При расчетах данных показателей используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента увеличилась с 438 у.е. до 449 у.е. за квадратный метр или на 2,0%. При этом рост наблюдается во всех районах за исключением Центра, где показатель сократился на 3,0 процента.
Максимальное же увеличение в течение месяца произошло в Пришахтинске. Здесь в анализируемой базе по сравнению с прошлым месяцем число «дешевых» квартир заметно сократилось, что привело к увеличению средней стоимости данного сегмента на 7,2 процента.На Юго-Востоке и в Михайловке темпы роста составили 3,7 и 4,0 процента соответственно, в Майкудуке – 2,3 процента.
В сегменте «дорогого» жилья изменения оказались противоположными – 1,8 процентов со знаком «минус». При этом максимальное снижение зафиксировано на Юго-Востоке – 3,2 процента, минимальное – 0,2 процента – в Центре.
С начала снижения цен на рынке жилья (с августа 2007-го) по август 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 970 у.е., или на 19,9 процентов. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,5 раз выше (!) — 30,5 процента. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 у.е. до 449 у.е. за квадратный метр.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске – 38,0 и 32,5 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 30,0 и 29,0 процентов соответственно. При этом темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье составил от 29,6 до 36,5 процента, а на трех- и многокомнатное – от 25,5 до 28,5 процентов.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 15,4 и 16,6 процентов соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 26,3 и 19,4 процента. Меньше всего подешевела категория «дорогих» трехкомнатных квартир в Центре – 13,0 процентов и четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке – 13,8 процентов (таблица).
Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу августа составил 2,2. Это означает, что за год «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 15,8 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказало падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы
Итак, прогнозы аналитического отдела портала www.kn.kz оправдались. Прошедший месяц стал началом вступления рынка жилья в новую фазу развития – аккумуляции (стабилизации цен). Как видно из анализа расслоения падение в «дешевом» сегменте рынка прекратилось и даже наблюдается формальное повышение, связанное с изменением структуры выборки. И хотя «дорогой» сектор все еще продолжает дешеветь, темпы снижения цен здесь существенно замедлились. С точки зрения доходности вложений именно этот период становится для опытных инвесторов наиболее привлекательным. В зависимости от сегментов снижение цен на карагандинском рынке составило от 13,8 до 36 процентов.
Удачных Вам сделок и следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz