На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается значительный рост ценовых показателей. В сентябре средневзвешенная цена предложения увеличилась на 3% до 1761 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья повысились на 1,2% и 0,3% соответственно. За исследуемый период исследовалось в среднем 4,5 тыс. квартир, что на 10,9% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений является Алмалинский район, на его долю приходится 21%. Ненамного отстают Ауэзовский и Бостандыкский районы – по 20%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 19% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – по 10%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
В сентябре рост средних цен предложения прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Максимально выросла средняя цена в Ауэзовском и Бостандыкском районах на 4%, а минимально – в Турксибском – на 2,3% (таблица 1).
Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с августом, сократилось на 10,9%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Турксибского и Жетысуйского, где рост составил 18,2% и 2,4% соответственно. Максимально уменьшилось предложение в Алмалинском районе – на 21%, а минимально – в Медеуском – на 2% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
Район |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
Алмалинский |
1753 |
1818 |
+65 |
+3,71 |
+/-23 |
+/-1,30 |
Медеуский |
2330 |
2404 |
+74 |
+3,16 |
+/-40 |
+/-1,68 |
Бостандыкский |
1858 |
1932 |
+74 |
+3,95 |
+/-32 |
+/-1,67 |
Жетысуйский |
1201 |
1215 |
+14 |
+1,12 |
+/-20 |
+/-1,63 |
Ауэзовский |
1466 |
1525 |
+59 |
+4,02 |
+/-13 |
+/-0,87 |
Турксибский |
1119 |
1145 |
+26 |
+2,25 |
+/-18 |
+/-1,61 |
По городу |
1710 |
1761 |
+51 |
+2,97 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
Алмалинский |
1134 |
896 |
20,22 |
-238 |
-21,02 |
Медеуский |
863 |
846 |
19,10 |
-17 |
-1,96 |
Бостандыкский |
1110 |
882 |
19,91 |
-228 |
-20,55 |
Жетысуйский |
449 |
460 |
10,38 |
+11 |
+2,39 |
Ауэзовский |
1038 |
901 |
20,35 |
-137 |
-13,19 |
Турксибский |
376 |
445 |
10,04 |
+69 |
+18,16 |
По городу |
4970 |
4430 |
100,00 |
-540 |
-10,89 |
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце, в зависимости от количества комнат, рост ценовых показателей зафиксирован на 3- и многокомнатное жилье на 2,2% и 9,7% соответственно. В зависимости от типа постройки, изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов, кроме цен на монолитные квартиры, где рост составил 6,8%.
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1148 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 45% (-1332 у.е./кв.м), 3-комнатные – 43% (-1349 у.е./кв.м) и многокомнатные – 35% (-1240 у.е./кв.м).
За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 47% (-1368 у.е./кв.м), в кирпичных – 45% (-1533 у.е./кв.м) и в монолитных – 35% (-1056 у.е./кв.м).
За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 42,4% (-1296 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
Формат |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
1-комнатные |
1535 |
1547 |
+12 |
+0,81 |
+/-21 |
+/-1,36 |
2-комнатные |
1644 |
1663 |
+19 |
+1,18 |
+/-25 |
+/-1,52 |
3-комнатные |
1779 |
1818 |
+39 |
+2,20 |
+/-31 |
+/-1,71 |
Многокомнатные |
2083 |
2285 |
+202 |
+9,70 |
+/-67 |
+/-3,08 |
По городу |
1710 |
1761 |
+51 |
+2,97 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
1-комнатные |
1264 |
1089 |
24,59 |
-175 |
-13,83 |
2-комнатные |
1601 |
1493 |
33,72 |
-108 |
-6,75 |
3-комнатные |
1592 |
1384 |
31,24 |
-208 |
-13,11 |
Многокомнатные |
513 |
464 |
10,46 |
-49 |
-9,68 |
По городу |
4970 |
4430 |
100,00 |
-540 |
-10,89 |
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
Панель |
1515 |
1523 |
+8 |
+0,55 |
+/-12 |
+/-0,82 |
Кирпич |
1841 |
1839 |
-2 |
-0,14 |
+/-31 |
+/-1,69 |
Монолит |
1875 |
2003 |
+128 |
+6,83 |
+/-44 |
+/-2,28 |
По городу |
1710 |
1761 |
+51 |
+2,97 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
Панель |
2159 |
1852 |
41,81 |
-307 |
-14,21 |
Кирпич |
1654 |
1545 |
34,88 |
-109 |
-6,62 |
Монолит |
1157 |
1033 |
23,31 |
-124 |
-10,79 |
По городу |
4970 |
4430 |
100,00 |
-540 |
-10,89 |
Индекс расслоения
В сентябре по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился (диаграмма 18). Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,44, а максимальный – в Медеуском – 1,95.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 – 2,3 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.
По отношению к августу ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья вырос на 1,2% до уровня 2264 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 0,3% до 1306 у.е/кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение верхних |
|
у. е. |
% |
||||
Алмалинский |
1,72 |
2323 |
2374 |
+51 |
+2,19 |
Медеуский |
1,95 |
3109 |
3203 |
+94 |
+3,01 |
Бостандыкский |
1,88 |
2558 |
2628 |
+70 |
+2,72 |
Жетысуйский |
1,58 |
1522 |
1510 |
-12 |
-0,82 |
Ауэзовский |
1,45 |
1714 |
1732 |
+18 |
+1,06 |
Турксибский |
1,51 |
1364 |
1391 |
+27 |
+1,99 |
По городу |
1,73 |
2238 |
2264 |
+26 |
+1,18 |
Район |
Нижние |
Нижние |
Изменение нижних |
|
у. е. |
% |
|||
Алмалинский |
1386 |
1381 |
-5 |
-0,35 |
Медеуский |
1590 |
1645 |
+55 |
+3,42 |
Бостандыкский |
1388 |
1401 |
+13 |
+0,88 |
Жетысуйский |
960 |
955 |
-5 |
-0,62 |
Ауэзовский |
1172 |
1192 |
+20 |
+1,72 |
Турксибский |
913 |
919 |
+6 |
+0,65 |
По городу |
1302 |
1306 |
+4 |
+0,28 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке вторичного жилья с началом нового делового сезона прослеживается увеличение ценовых показателей. В связи с инертностью рынка небольшой рост сохранится до конца текущего года.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья средневзвешенная цена предложения будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz