На второй неделе сентября средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1765 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м (+/-1%), можно констатировать о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 3,5% до 4362 объектов, а объем предложения увеличился на 7,3%, составив 587 миллионов долларов.
За истекший период снижение количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Турксибском и Жетысуйском районах на 4,5%, 9,7% и 18,4% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе рост ценовых показателей наблюдается в Алмалинском и Бостандыкском районах на 2,9% и 3%, а в остальных районах города изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1755 |
1806 |
+51 |
+2,90 |
+/-24 |
+/-1,37 |
Медеуский |
2392 |
2403 |
+11 |
+0,47 |
+/-41 |
+/-1,73 |
Бостандыкский |
1899 |
1955 |
+56 |
+2,96 |
+/-35 |
+/-1,83 |
Жетысуйский |
1212 |
1221 |
+9 |
+0,78 |
+/-19 |
+/-1,58 |
Ауэзовский |
1502 |
1503 |
+1 |
+0,07 |
+/-13 |
+/-0,88 |
Турксибский |
1143 |
1147 |
+4 |
+0,35 |
+/-17 |
+/-1,51 |
Город |
1721 |
1765 |
+44 |
+2,55 |
+/-18 |
+/-1,03 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
913 |
872 |
19,99 |
-41 |
-4,49 |
Медеуский |
834 |
838 |
19,21 |
+4 |
+0,48 |
Бостандыкский |
864 |
884 |
20,27 |
+20 |
+2,31 |
Жетысуйский |
548 |
447 |
10,25 |
-101 |
-18,43 |
Ауэзовский |
898 |
903 |
20,70 |
+5 |
+0,56 |
Турксибский |
463 |
418 |
9,58 |
-45 |
-9,72 |
Город |
4520 |
4362 |
100,00 |
-158 |
-3,50 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 44%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
По городу на данной неделе, в зависимости от формата квартиры, рост ценовых показателей зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье на 2,3% и 2,2% соответственно. В зависимости от материала стен, средние цены предложения выросли на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 3,3% и 3,4% (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1526 |
1540 |
+14 |
+0,92 |
+/-21 |
+/-1,39 |
2-комнатные |
1639 |
1677 |
+38 |
+2,33 |
+/-26 |
+/-1,58 |
3-комнатные |
1784 |
1822 |
+39 |
+2,16 |
+/-32 |
+/-1,77 |
Многокомнатные |
2272 |
2242 |
-30 |
-1,34 |
+/-76 |
+/-3,35 |
По городу |
1721 |
1765 |
+44 |
+2,55 |
+/-18 |
+/-1,03 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1181 |
1064 |
24,39 |
-117 |
-9,91 |
2-комнатные |
1577 |
1401 |
32,12 |
-176 |
-11,16 |
3-комнатные |
1352 |
1425 |
32,67 |
+73 |
+5,40 |
Многокомнатные |
410 |
472 |
10,82 |
+62 |
+15,12 |
По городу |
4520 |
4362 |
100,00 |
-158 |
-3,50 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1513 |
1515 |
+2 |
+0,13 |
+/-13 |
+/-0,87 |
Кирпич |
1785 |
1844 |
+59 |
+3,30 |
+/-32 |
+/-1,78 |
Монолит |
1972 |
2040 |
+68 |
+3,43 |
+/-47 |
+/-2,37 |
По городу |
1721 |
1765 |
+44 |
+2,55 |
+/-18 |
+/-1,03 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
1970 |
1865 |
42,76 |
-105 |
-5,33 |
Кирпич |
1549 |
1452 |
33,29 |
-97 |
-6,26 |
Монолит |
1001 |
1045 |
23,96 |
+44 |
+4,40 |
По городу |
4520 |
4362 |
100,00 |
-158 |
-3,50 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,98 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,48 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса (диаграммы 22-23).
В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 5% (2307 у.е./кв.м), при этом подорожали 1-комнатные квартиры на 1,9%, 2-комнатные – на 4,3%, 3-комнатные – на 4% и многокомнатные – на 3,6%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,2% до 1306 у.е./кв.м, при этом 1-, 2- и 3-комнатные квартиры выросли в цене на 1,9%, 0,8% и 1,1% соответственно, а многокомнатные, напротив, сократились на 2,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,71 |
2270 |
2365 |
+95 |
+4,22 |
Медеуский |
1,98 |
3170 |
3261 |
+91 |
+2,89 |
Бостандыкский |
1,96 |
2566 |
2738 |
+172 |
+6,73 |
Жетысуйский |
1,61 |
1496 |
1556 |
+60 |
+3,98 |
Ауэзовский |
1,48 |
1711 |
1739 |
+28 |
+1,60 |
Турксибский |
1,50 |
1382 |
1389 |
+7 |
+0,54 |
Город |
1,77 |
2197 |
2307 |
+110 |
+5,02 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1354 |
1382 |
+28 |
+2,10 |
Медеуский |
1655 |
1645 |
-10 |
-0,63 |
Бостандыкский |
1381 |
1394 |
+13 |
+0,98 |
Жетысуйский |
919 |
968 |
+49 |
+5,29 |
Ауэзовский |
1220 |
1176 |
-44 |
-3,61 |
Турксибский |
924 |
926 |
+2 |
+0,31 |
Город |
1291 |
1306 |
+15 |
+1,16 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья меняется направление тренда с роста на снижение. Однако в ближайшей перспективе снова наблюдается незначительный рост ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz