На первой неделе сентября средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1721 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м (+/-1%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 0,3% до 4520 объектов, а объем предложения уменьшился на 1,4%, составив 548 миллионов долларов.
За истекший период снижение количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Ауэзовском и Жетысуйском районах на 6,5%, 2,3% и 0,7% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в Алмалинском районе на 1,3%, а в остальных районах города изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1779 |
1755 |
-24 |
-1,33 |
+/-23 |
+/-1,31 |
|
Медеуский |
2375 |
2392 |
+17 |
+0,71 |
+/-40 |
+/-1,66 |
|
Бостандыкский |
1888 |
1899 |
+11 |
+0,55 |
+/-33 |
+/-1,73 |
|
Жетысуйский |
1213 |
1212 |
-1 |
-0,05 |
+/-18 |
+/-1,45 |
|
Ауэзовский |
1515 |
1502 |
-13 |
-0,83 |
+/-13 |
+/-0,86 |
|
Турксибский |
1134 |
1143 |
+9 |
+0,82 |
+/-17 |
+/-1,52 |
|
Город |
1727 |
1721 |
-6 |
-0,33 |
+/-17 |
+/-0,99 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
976 |
913 |
20,20 |
-63 |
-6,45 |
|
Медеуский |
830 |
834 |
18,45 |
+4 |
+0,48 |
|
Бостандыкский |
842 |
864 |
19,12 |
+22 |
+2,61 |
|
Жетысуйский |
552 |
548 |
12,12 |
-4 |
-0,72 |
|
Ауэзовский |
919 |
898 |
19,87 |
-21 |
-2,29 |
|
Турксибский |
413 |
463 |
10,24 |
+50 |
+12,11 |
|
Город |
4532 |
4520 |
100,00 |
-12 |
-0,26 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме многокомнатных квартир, где рост составил 3,7%. В зависимости от материала стен, средние цены предложения на квартиры в кирпичных постройках сократились на 2,5%, а в монолитных, напротив, выросли на 4,8% (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1527 |
1526 |
-1 |
-0,07 |
+/-21 |
+/-1,36 |
|
2-комнатные |
1659 |
1639 |
-20 |
-1,24 |
+/-25 |
+/-1,53 |
|
3-комнатные |
1762 |
1784 |
+22 |
+1,25 |
+/-31 |
+/-1,73 |
|
Многокомнатные |
2192 |
2272 |
+80 |
+3,66 |
+/-73 |
+/-3,26 |
|
По городу |
1727 |
1721 |
-6 |
-0,33 |
+/-17 |
+/-0,99 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1117 |
1181 |
26,13 |
+64 |
+5,73 |
|
2-комнатные |
1505 |
1577 |
34,89 |
+72 |
+4,78 |
|
3-комнатные |
1479 |
1352 |
29,91 |
-127 |
-8,59 |
|
Многокомнатные |
431 |
410 |
9,07 |
-21 |
-4,87 |
|
По городу |
4532 |
4520 |
100,00 |
-12 |
-0,26 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1512 |
1513 |
+1 |
+0,05 |
+/-13 |
+/-0,86 |
|
Кирпич |
1831 |
1785 |
-46 |
-2,49 |
+/-31 |
+/-1,71 |
|
Монолит |
1882 |
1972 |
+90 |
+4,81 |
+/-46 |
+/-2,37 |
|
По городу |
1727 |
1721 |
-6 |
-0,33 |
+/-17 |
+/-0,99 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
1898 |
1970 |
43,58 |
+72 |
+3,79 |
|
Кирпич |
1539 |
1549 |
34,27 |
+10 |
+0,65 |
|
Монолит |
1095 |
1001 |
22,15 |
-94 |
-8,58 |
|
По городу |
4532 |
4520 |
100,00 |
-12 |
-0,26 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,82 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,40 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели незначительно увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 0,1% (2197 у.е./кв.м), при этом подорожали 3- и многокомнатные квартиры на 1,8% и 4,7% соответственно, а на 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 0,1% и 1,4%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,3% до 1291 у.е./кв.м, при этом 1- и 2-комнатные квартиры выросли в цене на 0,2% и 3-комнатные – на 1,1%, а многокомнатные, напротив, сократились на 0,1%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,68 |
2318 |
2270 |
-48 |
-2,10 |
|
Медеуский |
1,92 |
3098 |
3170 |
+72 |
+2,31 |
|
Бостандыкский |
1,86 |
2551 |
2566 |
+15 |
+0,56 |
|
Жетысуйский |
1,63 |
1511 |
1496 |
-15 |
-0,97 |
|
Ауэзовский |
1,40 |
1709 |
1711 |
+2 |
+0,15 |
|
Турксибский |
1,50 |
1359 |
1382 |
+23 |
+1,66 |
|
Город |
1,70 |
2195 |
2197 |
+2 |
+0,07 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1379 |
1354 |
-25 |
-1,80 |
|
Медеуский |
1659 |
1655 |
-4 |
-0,26 |
|
Бостандыкский |
1370 |
1381 |
+11 |
+0,77 |
|
Жетысуйский |
943 |
919 |
-24 |
-2,59 |
|
Ауэзовский |
1162 |
1220 |
+58 |
+4,99 |
|
Турксибский |
894 |
924 |
+30 |
+3,29 |
|
Город |
1287 |
1291 |
+4 |
+0,29 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья меняется направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 3,5%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 18,3%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz