В течение трех месяцев наблюдающееся снижение во всех сегментах рынка вторичного жилья, сменилось незначительным ростом. В августе средневзвешенная цена предложения увеличилась на 1%
до 1710 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья повысились на 4,8% и 3,7% соответственно. За этот период исследовалось в среднем от 4,4 тыс. до 5,5 тыс. квартир, что на 32,5% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений является Алмалинский район, на его долю приходится по 23%. Ненамного отстают Ауэзовский и Бостандыкский районы – 22% и 21% соответственно. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 17% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 9% и 8% соответственно.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
В августе рост средних цен предложения прослеживается в Жетысуйском, Бостандыкском и Медеуском районах на 3,2%, 2,8% и 2,7% соответственно, а в остальных районах города изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).
Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с июлем, сократилось на 32,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Турксибского и Жетысуйского, где рост составил 52% и 30% соответственно. Максимально уменьшилось предложение в Бостандыкском районе – на 47%, а минимально – в Медеуском – на 11% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
|
Район |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Алмалинский |
1743 |
1753 |
+10 |
+0,57 |
+/-19 |
+/-1,10 |
|
Медеуский |
2269 |
2330 |
+61 |
+2,71 |
+/-38 |
+/-1,65 |
|
Бостандыкский |
1807 |
1858 |
+51 |
+2,83 |
+/-24 |
+/-1,31 |
|
Жетысуйский |
1164 |
1201 |
+37 |
+3,21 |
+/-21 |
+/-1,75 |
|
Ауэзовский |
1463 |
1466 |
+3 |
+0,21 |
+/-11 |
+/-0,73 |
|
Турксибский |
1103 |
1119 |
+16 |
+1,44 |
+/-22 |
+/-1,98 |
|
По городу |
1693 |
1710 |
+17 |
+1,02 |
+/-14 |
+/-0,84 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
|
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Алмалинский |
1767 |
1134 |
22,81 |
-633 |
-35,84 |
|
Медеуский |
972 |
863 |
17,36 |
-109 |
-11,24 |
|
Бостандыкский |
2098 |
1110 |
22,33 |
-988 |
-47,09 |
|
Жетысуйский |
346 |
449 |
9,03 |
+103 |
+29,82 |
|
Ауэзовский |
1937 |
1038 |
20,89 |
-899 |
-46,39 |
|
Турксибский |
248 |
376 |
7,57 |
+128 |
+52,00 |
|
По городу |
7368 |
4970 |
100,00 |
-2398 |
-32,54 |
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце, в зависимости от количества комнат, рост ценовых показателей зафиксирован на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 3,1%, 3,4% и 5% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, спад на 1,3%. В зависимости от типа постройки, изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов.
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1160 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 45% (-1351 у.е./кв.м), 3-комнатные – 44% (-1388 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1441 у.е./кв.м).
За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 48% (-1376 у.е./кв.м), в кирпичных – 45% (-1532 у.е./кв.м) и в монолитных – 39% (-1185 у.е./кв.м).
За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 44,1% (-1347 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Формат |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
1555 |
1535 |
-20 |
-1,30 |
+/-19 |
+/-1,20 |
|
2-комнатные |
1594 |
1644 |
+50 |
+3,14 |
+/-21 |
+/-1,30 |
|
3-комнатные |
1720 |
1779 |
+59 |
+3,38 |
+/-25 |
+/-1,45 |
|
Многокомнатные |
1984 |
2083 |
+99 |
+4,97 |
+/-56 |
+/-2,73 |
|
По городу |
1693 |
1710 |
+17 |
+1,02 |
+/-14 |
+/-0,84 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1542 |
1264 |
25,43 |
-278 |
-18,02 |
|
2-комнатные |
2476 |
1601 |
32,22 |
-875 |
-35,31 |
|
3-комнатные |
2563 |
1592 |
32,03 |
-971 |
-37,89 |
|
Многокомнатные |
787 |
513 |
10,32 |
-274 |
-34,81 |
|
По городу |
7368 |
4970 |
100,00 |
-2398 |
-32,54 |
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Панель |
1506 |
1515 |
+9 |
+0,59 |
+/-10 |
+/-0,67 |
|
Кирпич |
1825 |
1841 |
+16 |
+0,89 |
+/-26 |
+/-1,44 |
|
Монолит |
1875 |
1875 |
0 |
0,00 |
+/-38 |
+/-2,03 |
|
По городу |
1693 |
1710 |
+17 |
+1,02 |
+/-14 |
+/-0,84 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Панель |
3532 |
2159 |
43,43 |
-1373 |
-38,87 |
|
Кирпич |
2249 |
1654 |
33,28 |
-595 |
-26,45 |
|
Монолит |
1587 |
1157 |
23,29 |
-430 |
-27,08 |
|
По городу |
7368 |
4970 |
100,00 |
-2398 |
-32,54 |
Индекс расслоения
В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,46, а максимальный – в Медеуском – 1,95.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 – 2,3 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.
По отношению к июлю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья вырос на 4,8% до уровня 2238 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 3,7% до 1302 у.е/кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение верхних |
|
|
у. е. |
% |
||||
|
Алмалинский |
1,68 |
2287 |
2323 |
+36 |
+1,61 |
|
Медеуский |
1,95 |
3007 |
3109 |
+102 |
+3,41 |
|
Бостандыкский |
1,84 |
2421 |
2558 |
+137 |
+5,65 |
|
Жетысуйский |
1,58 |
1449 |
1522 |
+73 |
+5,02 |
|
Ауэзовский |
1,46 |
1673 |
1714 |
+41 |
+2,45 |
|
Турксибский |
1,49 |
1261 |
1364 |
+103 |
+8,16 |
|
По городу |
1,72 |
2135 |
2238 |
+103 |
+4,80 |
|
Район |
Нижние |
Нижние |
Изменение нижних |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1333 |
1386 |
+53 |
+3,93 |
|
Медеуский |
1533 |
1590 |
+57 |
+3,76 |
|
Бостандыкский |
1338 |
1388 |
+50 |
+3,80 |
|
Жетысуйский |
926 |
960 |
+34 |
+3,71 |
|
Ауэзовский |
1161 |
1172 |
+11 |
+0,96 |
|
Турксибский |
859 |
913 |
+54 |
+6,27 |
|
По городу |
1255 |
1302 |
+47 |
+3,74 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда наметилась стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz