На четвертой неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1727 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м (+/-1%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 2,1% до 4532 объектов, а объем предложения увеличился на 4,4%, составив 555 миллионов долларов.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского, где спад составил 4,9%. Максимально выросло предложение в Жетысуйском районе на 19,5%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,2%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе увеличение ценовых показателей наблюдается в Медеуском и Ауэзовском районах на 1,7% и 0,9% соответственно, а в остальных районах города изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1774 |
1779 |
+5 |
+0,30 |
+/-23 |
+/-1,27 |
|
Медеуский |
2329 |
2375 |
+46 |
+1,96 |
+/-39 |
+/-1,67 |
|
Бостандыкский |
1871 |
1888 |
+17 |
+0,94 |
+/-32 |
+/-1,72 |
|
Жетысуйский |
1212 |
1213 |
+1 |
+0,02 |
+/-18 |
+/-1,45 |
|
Ауэзовский |
1464 |
1515 |
+51 |
+3,44 |
+/-14 |
+/-0,93 |
|
Турксибский |
1142 |
1134 |
-8 |
-0,76 |
+/-18 |
+/-1,57 |
|
Город |
1716 |
1727 |
+11 |
+0,64 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1026 |
976 |
21,54 |
-50 |
-4,87 |
|
Медеуский |
826 |
830 |
18,31 |
+4 |
+0,48 |
|
Бостандыкский |
810 |
842 |
18,58 |
+32 |
+3,95 |
|
Жетысуйский |
462 |
552 |
12,18 |
+90 |
+19,48 |
|
Ауэзовский |
917 |
919 |
20,28 |
+2 |
+0,22 |
|
Турксибский |
397 |
413 |
9,11 |
+16 |
+4,03 |
|
Город |
4438 |
4532 |
100,00 |
+94 |
+2,12 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата и типа квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме многокомнатного жилья и квартир в кирпичных постройках. При этом ценовой показатель многокомнатных квартир продемонстрировал рост на 3,3%, а средние цены предложения на квартиры в кирпичных постройках, напротив, сократились на 2,4% (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1547 |
1527 |
-20 |
-1,29 |
+/-21 |
+/-1,35 |
|
2-комнатные |
1636 |
1659 |
+23 |
+1,44 |
+/-26 |
+/-1,56 |
|
3-комнатные |
1776 |
1762 |
-16 |
-0,82 |
+/-30 |
+/-1,70 |
|
Многокомнатные |
2123 |
2192 |
+69 |
+3,26 |
+/-69 |
+/-3,20 |
|
По городу |
1716 |
1727 |
+11 |
+0,64 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1167 |
1117 |
24,65 |
-50 |
-4,28 |
|
2-комнатные |
1402 |
1505 |
33,21 |
+103 |
+7,35 |
|
3-комнатные |
1439 |
1479 |
32,63 |
+40 |
+2,78 |
|
Многокомнатные |
430 |
431 |
9,51 |
+1 |
+0,23 |
|
По городу |
4438 |
4532 |
100,00 |
+94 |
+2,12 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1509 |
1512 |
+3 |
+0,23 |
+/-13 |
+/-0,84 |
|
Кирпич |
1876 |
1831 |
-45 |
-2,44 |
+/-32 |
+/-1,71 |
|
Монолит |
1859 |
1882 |
+23 |
+1,23 |
+/-44 |
+/-2,36 |
|
По городу |
1716 |
1727 |
+11 |
+0,64 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
1942 |
1898 |
41,88 |
-44 |
-2,27 |
|
Кирпич |
1532 |
1539 |
33,96 |
+7 |
+0,46 |
|
Монолит |
964 |
1095 |
24,16 |
+131 |
+13,59 |
|
По городу |
4438 |
4532 |
100,00 |
+94 |
+2,12 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,87 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 1,47 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели сократились только на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса, напротив, выросли.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 0,2% (2195 у.е./кв.м), при этом подешевели 1- и многокомнатные квартиры на 3,3% и 0,2% соответственно, а на 2- и 3-комнатные, напротив, выросли в цене на 1,1% и 0,3%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,2% до 1287 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 2,7% и 3-комнатные – на 0,6%, а многокомнатные, напротив, выросли на 10,5%. Средние цены 2-комнатного жилья за неделю не изменились.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,68 |
2316 |
2318 |
+2 |
+0,09 |
|
Медеуский |
1,87 |
3076 |
3098 |
+22 |
+0,71 |
|
Бостандыкский |
1,86 |
2503 |
2551 |
+48 |
+1,92 |
|
Жетысуйский |
1,60 |
1486 |
1511 |
+25 |
+1,70 |
|
Ауэзовский |
1,47 |
1730 |
1709 |
-21 |
-1,26 |
|
Турксибский |
1,52 |
1373 |
1359 |
-14 |
-1,00 |
|
Город |
1,70 |
2200 |
2195 |
-5 |
-0,22 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1383 |
1379 |
-4 |
-0,27 |
|
Медеуский |
1546 |
1659 |
+113 |
+7,35 |
|
Бостандыкский |
1384 |
1370 |
-14 |
-1,04 |
|
Жетысуйский |
982 |
943 |
-39 |
-3,90 |
|
Ауэзовский |
1153 |
1162 |
+9 |
+0,77 |
|
Турксибский |
942 |
894 |
-48 |
-5,11 |
|
Город |
1285 |
1287 |
+2 |
+0,21 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья меняется направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 3,2%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 18,6%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz