На четвертой неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1716 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м (+/-1%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 10,6% до 4438 объектов, а объем предложения уменьшился на 3%, составив 532 миллиона долларов.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где рост составил 0,2% и 1,3% соответственно. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе увеличение ценовых показателей наблюдается в Бостандыкском и Турксибском районах на 2,5%, а в остальных районах города изменения средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1756 |
1774 |
+18 |
+1,00 |
+/-22 |
+/-1,26 |
|
Медеуский |
2306 |
2329 |
+23 |
+0,98 |
+/-39 |
+/-1,68 |
|
Бостандыкский |
1825 |
1871 |
+46 |
+2,50 |
+/-29 |
+/-1,59 |
|
Жетысуйский |
1200 |
1212 |
+12 |
+1,05 |
+/-18 |
+/-1,52 |
|
Ауэзовский |
1455 |
1464 |
+9 |
+0,67 |
+/-13 |
+/-0,90 |
|
Турксибский |
1115 |
1142 |
+27 |
+2,45 |
+/-18 |
+/-1,58 |
|
Город |
1703 |
1716 |
+13 |
+0,76 |
+/-16 |
+/-0,95 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1098 |
1026 |
23,12 |
-72 |
-6,56 |
|
Медеуский |
833 |
826 |
18,61 |
-7 |
-0,84 |
|
Бостандыкский |
1197 |
810 |
18,25 |
-387 |
-32,33 |
|
Жетысуйский |
461 |
462 |
10,41 |
+1 |
+0,22 |
|
Ауэзовский |
984 |
917 |
20,66 |
-67 |
-6,81 |
|
Турксибский |
392 |
397 |
8,95 |
+5 |
+1,28 |
|
Город |
4965 |
4438 |
100,00 |
-527 |
-10,61 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата и типа квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме 1-комнатных квартир и квартир в кирпичных постройках, где прослеживается рост цен на 1,3% и 2,9% соответственно (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1527 |
1547 |
+20 |
+1,32 |
+/-20 |
+/-1,29 |
|
2-комнатные |
1647 |
1636 |
-11 |
-0,67 |
+/-25 |
+/-1,51 |
|
3-комнатные |
1768 |
1776 |
+8 |
+0,49 |
+/-29 |
+/-1,63 |
|
Многокомнатные |
2064 |
2123 |
+59 |
+2,87 |
+/-65 |
+/-3,12 |
|
По городу |
1703 |
1716 |
+13 |
+0,76 |
+/-16 |
+/-0,95 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1187 |
1167 |
26,30 |
-20 |
-1,64 |
|
2-комнатные |
1587 |
1402 |
31,59 |
-185 |
-11,66 |
|
3-комнатные |
1662 |
1439 |
32,42 |
-223 |
-13,44 |
|
Многокомнатные |
529 |
430 |
9,69 |
-99 |
-18,71 |
|
По городу |
4965 |
4438 |
100,00 |
-527 |
-10,61 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1517 |
1509 |
-8 |
-0,52 |
+/-12 |
+/-0,79 |
|
Кирпич |
1823 |
1876 |
+53 |
+2,93 |
+/-30 |
+/-1,62 |
|
Монолит |
1889 |
1859 |
-30 |
-1,61 |
+/-44 |
+/-2,35 |
|
По городу |
1703 |
1716 |
+13 |
+0,76 |
+/-16 |
+/-0,95 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
2163 |
1942 |
43,76 |
-221 |
-10,22 |
|
Кирпич |
1728 |
1532 |
34,52 |
-196 |
-11,32 |
|
Монолит |
1074 |
964 |
21,72 |
-110 |
-10,28 |
|
По городу |
4965 |
4438 |
100,00 |
-527 |
-10,61 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,99 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 1,46 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели сократились как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 1,1% (2200 у.е./кв.м), при этом подешевели 2- и 3-комнатные квартиры на 0,8% и 3,4% соответственно, а на 1- и многокомнатные, напротив, выросли на 2,5% и 3,8%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель снизился на 1,6% до 1285 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 0,8%, 3-комнатные – на 1,4% и многокомнатные – на 7,2%, а 2-комнатные, напротив, выросли на 0,1%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,68 |
2336 |
2316 |
-20 |
-0,87 |
|
Медеуский |
1,99 |
3036 |
3076 |
+40 |
+1,32 |
|
Бостандыкский |
1,81 |
2539 |
2503 |
-36 |
-1,41 |
|
Жетысуйский |
1,51 |
1508 |
1486 |
-22 |
-1,49 |
|
Ауэзовский |
1,50 |
1712 |
1730 |
+18 |
+1,08 |
|
Турксибский |
1,46 |
1357 |
1373 |
+16 |
+1,21 |
|
Город |
1,71 |
2225 |
2200 |
-25 |
-1,11 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1393 |
1383 |
-10 |
-0,74 |
|
Медеуский |
1587 |
1546 |
-41 |
-2,60 |
|
Бостандыкский |
1386 |
1384 |
-2 |
-0,10 |
|
Жетысуйский |
964 |
982 |
+18 |
+1,89 |
|
Ауэзовский |
1186 |
1153 |
-33 |
-2,78 |
|
Турксибский |
919 |
942 |
+23 |
+2,52 |
|
Город |
1306 |
1285 |
-21 |
-1,59 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья меняется направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 3,8%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 18%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz