На третьей неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1706 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м (+/-0,9%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 9,6% до 4965 объектов, а объем предложения увеличился на 1%, составив 548 миллионов долларов.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где рост на 12,9% и 11,7% соответственно. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в Бостандыкском районе на 1,6%, а в остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1746 |
1756 |
+10 |
+0,56 |
+/-21 |
+/-1,21 |
Медеуский |
2320 |
2306 |
-14 |
-0,58 |
+/-39 |
+/-1,67 |
Бостандыкский |
1855 |
1825 |
-30 |
-1,63 |
+/-27 |
+/-1,46 |
Жетысуйский |
1196 |
1200 |
+4 |
+0,33 |
+/-20 |
+/-1,71 |
Ауэзовский |
1456 |
1455 |
-1 |
-0,10 |
+/-12 |
+/-0,83 |
Турксибский |
1117 |
1115 |
-2 |
-0,20 |
+/-18 |
+/-1,63 |
Город |
1714 |
1703 |
-11 |
-0,62 |
+/-16 |
+/-0,91 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
1231 |
1098 |
22,12 |
-133 |
-10,83 |
Медеуский |
894 |
833 |
16,78 |
-62 |
-6,88 |
Бостандыкский |
1413 |
1197 |
24,11 |
-216 |
-15,26 |
Жетысуйский |
409 |
461 |
9,29 |
+53 |
+12,85 |
Ауэзовский |
1192 |
984 |
19,82 |
-208 |
-17,45 |
Турксибский |
351 |
392 |
7,90 |
41 |
11,68 |
Город |
5490 |
4965 |
100,00 |
-525 |
-9,56 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Медеуском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата и типа квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1538 |
1527 |
-11 |
-0,76 |
+/-19 |
+/-1,25 |
2-комнатные |
1645 |
1647 |
+2 |
+0,12 |
+/-24 |
+/-1,44 |
3-комнатные |
1795 |
1768 |
-27 |
-1,54 |
+/-28 |
+/-1,55 |
Многокомнатные |
2030 |
2064 |
+34 |
+1,64 |
+/-60 |
+/-2,94 |
По городу |
1714 |
1703 |
-11 |
-0,62 |
+/-16 |
+/-0,91 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1401 |
1187 |
23,90 |
-215 |
-15,31 |
2-комнатные |
1733 |
1587 |
31,96 |
-146 |
-8,40 |
3-комнатные |
1762 |
1662 |
33,48 |
-100 |
-5,67 |
Многокомнатные |
594 |
529 |
10,65 |
-65 |
-10,94 |
По городу |
5490 |
4965 |
100,00 |
-525 |
-9,56 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1519 |
1517 |
-2 |
-0,14 |
+/-11 |
+/-0,72 |
Кирпич |
1844 |
1823 |
-21 |
-1,13 |
+/-28 |
+/-1,55 |
Монолит |
1886 |
1889 |
+3 |
+0,19 |
+/-41 |
+/-2,19 |
По городу |
1714 |
1703 |
-11 |
-0,62 |
+/-16 |
+/-0,91 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
2427 |
2163 |
43,57 |
-264 |
-10,87 |
Кирпич |
1783 |
1728 |
34,79 |
-55 |
-3,10 |
Монолит |
1280 |
1074 |
21,64 |
-206 |
-16,10 |
По городу |
5490 |
4965 |
100,00 |
-525 |
-9,56 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился (диаграммы 20-21).
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,91 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели сократились как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса (диаграммы 22-23).
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 2,6% (2225 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 4,5%, 2-комнатные – на 2,2%, 3-комнатные – на 3% и многокомнатные – на 1,5%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель снизился на 1,5% до 1306 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 2,7%, 2-комнатные – на 1,8% и 3-комнатные – на 1,3%, а многокомнатные, напротив, выросли в цене на 1,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,68 |
2329 |
2336 |
+7 |
+0,32 |
Медеуский |
1,91 |
3147 |
3036 |
-111 |
-3,53 |
Бостандыкский |
1,83 |
2612 |
2539 |
-73 |
-2,78 |
Жетысуйский |
1,57 |
1540 |
1508 |
-32 |
-2,08 |
Ауэзовский |
1,44 |
1722 |
1712 |
-10 |
-0,62 |
Турксибский |
1,48 |
1372 |
1357 |
-15 |
-1,13 |
Город |
1,70 |
2283 |
2225 |
-58 |
-2,58 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1405 |
1393 |
-12 |
-0,88 |
Медеуский |
1578 |
1587 |
+9 |
+0,59 |
Бостандыкский |
1421 |
1386 |
-35 |
-2,50 |
Жетысуйский |
965 |
964 |
-1 |
-0,14 |
Ауэзовский |
1182 |
1186 |
+4 |
+0,37 |
Турксибский |
929 |
919 |
-10 |
-1,02 |
Город |
1326 |
1306 |
-20 |
-1,53 |
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,6%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 17,4%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz