Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 10.08.2010 г. по 17.08.2010 г.)

На третьей неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1706 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м (+/-0,9%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 9,6% до 4965 объектов, а объем предложения увеличился на 1%, составив 548 миллионов долларов.

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где рост на 12,9% и 11,7% соответственно. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в Бостандыкском районе на 1,6%, а в остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 10 августа 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 17 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Алмалинский	1746	1756	+10	+0,56	+/-21	+/-1,21
Медеуский	2320	2306	-14	-0,58	+/-39	+/-1,67
Бостандыкский	1855	1825	-30	-1,63	+/-27	+/-1,46
Жетысуйский	1196	1200	+4	+0,33	+/-20	+/-1,71
Ауэзовский	1456	1455	-1	-0,10	+/-12	+/-0,83
Турксибский	1117	1115	-2	-0,20	+/-18	+/-1,63
Город	1714	1703	-11	-0,62	+/-16	+/-0,91

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район	Количество предложений на 10 августа 2010 года, шт.	Количество предложений на 17 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Алмалинский	1231	1098	22,12	-133	-10,83
Медеуский	894	833	16,78	-62	-6,88
Бостандыкский	1413	1197	24,11	-216	-15,26
Жетысуйский	409	461	9,29	+53	+12,85
Ауэзовский	1192	984	19,82	-208	-17,45
Турксибский	351	392	7,90	41	11,68
Город	5490	4965	100,00	-525	-9,56

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Медеуском – 48%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата и типа квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 10 августа 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 17 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
1-комнатные	1538	1527	-11	-0,76	+/-19	+/-1,25
2-комнатные	1645	1647	+2	+0,12	+/-24	+/-1,44
3-комнатные	1795	1768	-27	-1,54	+/-28	+/-1,55
Многокомнатные	2030	2064	+34	+1,64	+/-60	+/-2,94
По городу	1714	1703	-11	-0,62	+/-16	+/-0,91

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Количество предложений на 10 августа 2010 года, шт.	Количество предложений на 17 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
1-комнатные	1401	1187	23,90	-215	-15,31
2-комнатные	1733	1587	31,96	-146	-8,40
3-комнатные	1762	1662	33,48	-100	-5,67
Многокомнатные	594	529	10,65	-65	-10,94
По городу	5490	4965	100,00	-525	-9,56

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 10 августа 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 17 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Панель	1519	1517	-2	-0,14	+/-11	+/-0,72
Кирпич	1844	1823	-21	-1,13	+/-28	+/-1,55
Монолит	1886	1889	+3	+0,19	+/-41	+/-2,19
По городу	1714	1703	-11	-0,62	+/-16	+/-0,91

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип постройки	Количество предложений на 10 августа 2010 года, шт.	Количество предложений на 17 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Панель	2427	2163	43,57	-264	-10,87
Кирпич	1783	1728	34,79	-55	-3,10
Монолит	1280	1074	21,64	-206	-16,10
По городу	5490	4965	100,00	-525	-9,56

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился (диаграммы 20-21).

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,91 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели сократились как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса (диаграммы 22-23).

В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 2,6% (2225 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 4,5%, 2-комнатные – на 2,2%, 3-комнатные – на 3% и многокомнатные – на 1,5%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель снизился на 1,5% до 1306 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 2,7%, 2-комнатные – на 1,8% и 3-комнатные – на 1,3%, а многокомнатные, напротив, выросли в цене на 1,4%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Верхние ценовые сегменты на 10 августа 2010 года, у.е./кв.м	Верхние ценовые сегменты на 17 августа 2010 года, у.е./кв.м	Изменение верхних ценовых сегментов, у.е.	Изменение верхних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1,68	2329	2336	+7	+0,32
Медеуский	1,91	3147	3036	-111	-3,53
Бостандыкский	1,83	2612	2539	-73	-2,78
Жетысуйский	1,57	1540	1508	-32	-2,08
Ауэзовский	1,44	1722	1712	-10	-0,62
Турксибский	1,48	1372	1357	-15	-1,13
Город	1,70	2283	2225	-58	-2,58

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры	Нижние ценовые сегменты на 10 августа 2010 года, у.е./кв.м	Нижние ценовые сегменты на 17 августа 2010 года, у.е./кв.м	Изменение нижних ценовых сегментов, у.е.	Изменение нижних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1405	1393	-12	-0,88
Медеуский	1578	1587	+9	+0,59
Бостандыкский	1421	1386	-35	-2,50
Жетысуйский	965	964	-1	-0,14
Ауэзовский	1182	1186	+4	+0,37
Турксибский	929	919	-10	-1,02
Город	1326	1306	-20	-1,53

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,6%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 17,4%.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz