На второй неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1714 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м (+/-0,9%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 1,2% до 5490 объектов, а объем предложения уменьшился на 1,6%, составив 543 миллиона долларов.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском и Медеуском районах, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе увеличение ценовых показателей наблюдается в Турксибском, Алмалинском и Ауэзовском районах на 2,6%, 2,1% и 1% соответственно, а в остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1711 |
1746 |
+35 |
+2,07 |
+/-20 |
+/1,15 |
Медеуский |
2322 |
2320 |
-2 |
-0,09 |
+/39 |
+/1,69 |
Бостандыкский |
1854 |
1855 |
+1 |
+0,06 |
+/27 |
+/1,47 |
Жетысуйский |
1186 |
1196 |
+10 |
+0,82 |
+/23 |
+/1,95 |
Ауэзовский |
1442 |
1456 |
+14 |
+0,97 |
+/12 |
+/0,80 |
Турксибский |
1089 |
1117 |
+28 |
+2,58 |
+/20 |
+/1,80 |
Город |
1704 |
1714 |
+10 |
+0,59 |
+/16 |
+/0,92 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
1338 |
1231 |
22,43 |
-107 |
-7,96 |
Медеуский |
930 |
894 |
16,29 |
-36 |
-3,82 |
Бостандыкский |
1289 |
1413 |
25,73 |
+124 |
+9,58 |
Жетысуйский |
362 |
409 |
7,44 |
+47 |
+13,00 |
Ауэзовский |
1179 |
1192 |
21,71 |
+13 |
+1,10 |
Турксибский |
329 |
351 |
6,39 |
+22 |
+6,69 |
Город |
5427 |
5490 |
100,00 |
+63 |
+1,17 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменения ценовых показателей, в зависимости от формата и типа квартиры, находятся в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1536 |
1538 |
+2 |
+0,16 |
+/-19 |
+/-1,26 |
2-комнатные |
1633 |
1645 |
+12 |
+0,71 |
+/-24 |
+/-1,44 |
3-комнатные |
1792 |
1795 |
+3 |
+0,21 |
+/-29 |
+/-1,64 |
Многокомнатные |
2011 |
2030 |
+19 |
+0,99 |
+/-59 |
+/-2,93 |
По городу |
1704 |
1714 |
+10 |
+0,59 |
+/16 |
+/0,92 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1447 |
1401 |
25,52 |
-46 |
-3,21 |
2-комнатные |
1781 |
1733 |
31,56 |
-48 |
-2,70 |
3-комнатные |
1618 |
1762 |
32,10 |
+144 |
+8,92 |
Многокомнатные |
581 |
594 |
10,82 |
+13 |
+2,33 |
По городу |
5427 |
5490 |
100,00 |
+63 |
+1,17 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1518 |
1519 |
+1 |
+0,06 |
+/-11 |
+/-0,72 |
Кирпич |
1834 |
1844 |
+10 |
+0,52 |
+/-29 |
+/-1,56 |
Монолит |
1861 |
1886 |
+25 |
+1,34 |
+/-40 |
+/-2,13 |
По городу |
1704 |
1714 |
+10 |
+0,59 |
+/16 |
+/0,92 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
2363 |
2427 |
44,20 |
+64 |
+2,70 |
Кирпич |
1691 |
1783 |
32,47 |
+92 |
+5,46 |
Монолит |
1373 |
1280 |
23,32 |
-93 |
-6,74 |
По городу |
5427 |
5490 |
100,00 |
+63 |
+1,17 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,99 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,46 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились только на квартиры эконом-класса, а на жилье элит-класса, напротив, сократились.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 0,2% (2283 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 1%. При этом 1-комнатные снизились в цене на 1,7%, 2-комнатные – на 0,2% и 3-комнатные – на 1,1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,3% до 1326 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 3,7%, 3-комнатные – на 1% и многокомнатные – на 3,8%, а 2-комнатные, напротив, сократились на 1,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,66 |
2318 |
2329 |
+11 |
+0,49 |
Медеуский |
1,99 |
3191 |
3147 |
-44 |
-1,35 |
Бостандыкский |
1,84 |
2587 |
2612 |
+25 |
+0,94 |
Жетысуйский |
1,60 |
1567 |
1540 |
-27 |
-1,69 |
Ауэзовский |
1,46 |
1697 |
1722 |
+25 |
+1,51 |
Турксибский |
1,48 |
1357 |
1372 |
+15 |
+1,07 |
Город |
1,72 |
2288 |
2283 |
-5 |
-0,21 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1369 |
1405 |
+36 |
+2,68 |
Медеуский |
1585 |
1578 |
-7 |
-0,44 |
Бостандыкский |
1380 |
1421 |
+41 |
+2,96 |
Жетысуйский |
949 |
965 |
+16 |
+1,64 |
Ауэзовский |
1176 |
1182 |
+6 |
+0,50 |
Турксибский |
881 |
929 |
+48 |
+5,45 |
Город |
1309 |
1326 |
+17 |
+1,27 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 17,9%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz