Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 27.07.2010 г. по 03.08.2010 г.)

На первой неделе августа средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1704 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 15 у.е./кв.м (+/-0,9%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 17,6% до 5426 объектов, а объем предложения уменьшился на 33,6%, составив 552 миллиона долларов.

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в Турксибском районе на 2,8%, а в остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 27 июля 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 3 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Алмалинский	1719	1711	-8	-0,45	+/-19	+/-1,10
Медеуский	2305	2322	+17	+0,73	+/-38	+/-1,65
Бостандыкский	1837	1854	+17	+0,91	+/-25	+/-1,36
Жетысуйский	1166	1186	+20	+1,71	+/-24	+/-2,00
Ауэзовский	1448	1442	-6	-0,37	+/-10	+/-0,72
Турксибский	1120	1089	-31	-2,77	+/-27	+/-2,42
Город	1703	1704	+1	+0,04	+/-15	+/-0,88

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район	Количество предложений на 27 июля 2010 года, шт.	Количество предложений на 3 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Алмалинский	1606	1338	24,66	-268	-16,67
Медеуский	909	930	17,14	+21	+2,31
Бостандыкский	1856	1289	23,75	-567	-30,53
Жетысуйский	321	362	6,66	+41	+12,62
Ауэзовский	1692	1179	21,73	-513	-30,32
Турксибский	205	329	6,06	+124	+60,88
Город	6588	5427	100,00	-1161	-17,63

Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. (диаграмма 12) наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском – 47%.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу увеличение ценовых показателей наблюдается на 2- и 3-комнатное жилье на 2% и 2,2% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,8% (таблицы 3-6).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 27 июля 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 3 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
1-комнатные	1563	1536	-27	-1,76	+/-19	+/-1,23
2-комнатные	1602	1633	+31	+1,96	+/-22	+/-1,37
3-комнатные	1752	1792	+40	+2,24	+/-28	+/-1,60
Многокомнатные	1983	2011	+28	+1,39	+/-55	+/-2,73
По городу	1703	1704	+1	+0,04	+/-15	+/-0,88

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Количество предложений на 27 июля 2010 года, шт.	Количество предложений на 3 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
1-комнатные	1569	1447	26,67	-122	-7,75
2-комнатные	2100	1781	32,81	-319	-15,19
3-комнатные	2214	1618	29,82	-596	-26,90
Многокомнатные	706	581	10,70	-125	-17,72
По городу	6588	5427	100,00	-1161	-17,63

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 27 июля 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 3 августа 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Панель	1517	1518	+1	+0,05	+/-10	+/-0,68
Кирпич	1862	1834	-28	-1,48	+/-28	+/-1,50
Монолит	1855	1861	+6	+0,34	+/-37	+/-2,00
По городу	1703	1704	+1	+0,04	+/-15	+/-0,88

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип постройки	Количество предложений на 27 июля 2010 года, шт.	Количество предложений на 3 августа 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Панель	3028	2363	43,55	-665	-21,95
Кирпич	1910	1690	31,15	-219	-11,47
Монолит	1651	1373	25,30	-278	-16,81
По городу	6588	5427	100,00	-1161	-17,63

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.

Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,01 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).

По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.

В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 2,3% (2288 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 0,6%, 2-комнатные – на 3%, 3-комнатные – на 4,6% и многокомнатные – на 3,1%.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,6% до 1309 у.е./кв.м, при этом 2-комнатные квартиры выросли в цене на 1,3%, 3-комнатные – на 4,8% и многокомнатные – на 2,8%, а 1-комнатные, напротив, сократились на 2,8%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.

Таблица 7.

Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Верхние ценовые сегменты на 27 июля 2010 года, у.е./кв.м	Верхние ценовые сегменты на 3 августа 2010 года, у.е./кв.м	Изменение верхних ценовых сегментов, у.е.	Изменение верхних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1,69	2323	2318	-5	-0,23
Медеуский	2,01	3053	3191	+138	+4,50
Бостандыкский	1,87	2464	2587	+123	+4,99
Жетысуйский	1,65	1491	1567	+76	+5,10
Ауэзовский	1,44	1708	1697	-11	-0,66
Турксибский	1,54	1420	1357	-63	-4,42
Город	1,75	2237	2288	+51	+2,29

Таблица 8.

Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры	Нижние ценовые сегменты на 27 июля 2010 года, у.е./кв.м	Нижние ценовые сегменты на 3 августа 2010 года, у.е./кв.м	Изменение нижних ценовых сегментов, у.е.	Изменение нижних ценовых сегментов, %
Алмалинский	1294	1369	+75	+5,80
Медеуский	1582	1585	+3	+0,15
Бостандыкский	1358	1380	+22	+1,62
Жетысуйский	921	949	+28	+3,07
Ауэзовский	1172	1176	+4	+0,33
Турксибский	854	881	+27	+3,09
Город	1289	1309	+20	+1,58

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,5%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 17,5%.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz