На последней неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1703 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 12 у.е./кв.м (+/-0,7%), можно констатировать о стагнации показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 10,7% до 6588 объектов, а объем предложения уменьшился на 10,3%, составив 831 миллион долларов.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского, где рост составил 1,7%. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Турксибском районе на 21%, а минимальное – в Алмалинском – на 6%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв.м по районам в у.е.
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в Алмалинском и Ауэзовском районах на 3% и 2,1% соответственно. В остальных районах города изменение средних цен предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1772 |
1719 |
-53 |
-2,99 |
+/-17 |
+/-0,98 |
Медеуский |
2317 |
2305 |
-12 |
-0,50 |
+/-36 |
+/-1,58 |
Бостандыкский |
1819 |
1837 |
+18 |
+1,01 |
+/-20 |
+/-1,11 |
Жетысуйский |
1165 |
1166 |
+1 |
+0,14 |
+/-20 |
+/-1,75 |
Ауэзовский |
1478 |
1448 |
-30 |
-2,06 |
+/-9 |
+/-0,60 |
Турксибский |
1107 |
1120 |
+13 |
+1,18 |
+/-27 |
+/-2,41 |
Город |
1705 |
1703 |
-2 |
-0,11 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
1710 |
1606 |
24,37 |
-105 |
-6,14 |
Медеуский |
894 |
909 |
13,80 |
+15 |
+1,68 |
Бостандыкский |
2169 |
1856 |
28,17 |
-313 |
-14,43 |
Жетысуйский |
357 |
321 |
4,87 |
-36 |
-9,96 |
Ауэзовский |
1988 |
1692 |
25,69 |
-296 |
-14,89 |
Турксибский |
260 |
205 |
3,10 |
-56 |
-21,35 |
Город |
7378 |
6588 |
100,00 |
-790 |
-10,71 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 года наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу увеличение ценовых показателей наблюдается на 3-комнатное жилье на 1,8% и на квартиры в кирпичных постройках на 1,7%, а на многокомнатные и на квартиры в монолите, напротив, прослеживается спад на 2,6% и 2,5% соответственно (таблицы 3-6).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1570 |
1563 |
-7 |
-0,46 |
+/-17 |
+/-1,10 |
2-комнатные |
1599 |
1602 |
+3 |
+0,19 |
+/-18 |
+/-1,14 |
3-комнатные |
1722 |
1752 |
+31 |
+1,79 |
+/-22 |
+/-1,29 |
Многокомнатные |
2036 |
1983 |
-53 |
-2,60 |
+/-47 |
+/-2,37 |
По городу |
1705 |
1703 |
-2 |
-0,11 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1543 |
1569 |
23,82 |
+26 |
+1,69 |
2-комнатные |
2377 |
2100 |
31,87 |
-278 |
-11,67 |
3-комнатные |
2679 |
2214 |
33,60 |
-466 |
-17,38 |
Многокомнатные |
779 |
706 |
10,71 |
-73 |
-9,38 |
По городу |
7378 |
6588 |
100,00 |
-790 |
-10,71 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1513 |
1517 |
+4 |
+0,24 |
+/-8 |
+/-0,56 |
Кирпич |
1831 |
1862 |
+31 |
+1,67 |
+/-23 |
+/-1,27 |
Монолит |
1901 |
1855 |
-46 |
-2,47 |
+/-33 |
+/-1,76 |
По городу |
1705 |
1703 |
-2 |
-0,11 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
3602 |
3028 |
45,96 |
-575 |
-15,96 |
Кирпич |
2220 |
1910 |
28,99 |
-311 |
-13,99 |
Монолит |
1555 |
1651 |
25,06 |
+96 |
+6,14 |
По городу |
7378 |
6588 |
100,00 |
-790 |
-10,71 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорого» жилья к «дешевому») по городу зафиксирован на отметке 1,74. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,93 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,46 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 1,9% (2237 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 4,4%, 2-комнатные – на 0,6% и 3-комнатные – на 3,7%, а многокомнатные - сократились на 0,3%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,3% до 1289 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 5,6% и многокомнатные – на 2%, а 2- и 3-комнатные, напротив, сократились на 0,8% и 2,9% соответственно.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,80 |
2301 |
2323 |
+22 |
+0,94 |
Медеуский |
1,93 |
3061 |
3053 |
-8 |
-0,24 |
Бостандыкский |
1,81 |
2447 |
2464 |
+17 |
+0,72 |
Жетысуйский |
1,62 |
1472 |
1491 |
+19 |
+1,28 |
Ауэзовский |
1,46 |
1674 |
1708 |
+34 |
+2,02 |
Турксибский |
1,66 |
1408 |
1420 |
+12 |
+0,88 |
Город |
1,74 |
2196 |
2237 |
41 |
1,89 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1361 |
1294 |
-67 |
-4,97 |
Медеуский |
1556 |
1582 |
+26 |
+1,69 |
Бостандыкский |
1343 |
1358 |
+15 |
+1,17 |
Жетысуйский |
918 |
921 |
+3 |
+0,35 |
Ауэзовский |
1157 |
1172 |
+15 |
+1,28 |
Турксибский |
863 |
854 |
-9 |
-1,07 |
Город |
1286 |
1289 |
+3 |
+0,25 |
Выводы и прогнозы
В ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда с роста на снижение. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,6%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, средней цене предложения нужно снизиться еще на 17,4%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz