На третьей неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1705 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 12 у.е./кв.м (+/-0,7%), можно констатировать о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 7,1% до 7378 объектов, а объем предложения уменьшился на 0,9%, составив 926 миллионов долларов.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Алмалинском и Медеуском районах на 12%, а минимальное – в Бостандыкском – на 0,9%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер, однако небольшое смещение наблюдается в диапазоне цен от 1200 до 1500 у.е./кв.м. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе увеличение ценовых показателей наблюдается в Медеуском районе на 3,2%, в Бостандыкском и Ауэзовском – на 1,3%. В остальных районах города изменение средних цен предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, и в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1744 |
1772 |
+28 |
+1,58 |
+/-17 |
+/-0,98 |
|
Медеуский |
2244 |
2317 |
+73 |
+3,23 |
+/-38 |
+/-1,68 |
|
Бостандыкский |
1796 |
1819 |
+23 |
+1,30 |
+/-20 |
+/-1,08 |
|
Жетысуйский |
1173 |
1165 |
-8 |
-0,76 |
+/-22 |
+/-1,86 |
|
Ауэзовский |
1459 |
1478 |
+19 |
+1,30 |
+/-9 |
+/-0,59 |
|
Турксибский |
1096 |
1107 |
+11 |
+1,06 |
+/-24 |
+/-2,15 |
|
Город |
1680 |
1705 |
+25 |
+1,45 |
+/-12 |
+/-0,74 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1953 |
1710 |
23,19 |
-243 |
-12,42 |
|
Медеуский |
1016 |
894 |
12,12 |
-122 |
-12,01 |
|
Бостандыкский |
2187 |
2169 |
29,39 |
-19 |
-0,85 |
|
Жетысуйский |
385 |
357 |
4,83 |
-29 |
-7,40 |
|
Ауэзовский |
2118 |
1988 |
26,95 |
-130 |
-6,14 |
|
Турксибский |
284 |
260 |
3,52 |
-24 |
-8,45 |
|
Город |
7943 |
7378 |
100,00 |
-565 |
-7,12 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском, Медеуском и Ауэзовском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу увеличение ценовых показателей наблюдается на 1- и 3-комнатное жилье на 2% и 1,7% соответственно, на квартиры в панельных и кирпичных постройках на 1,7% и 1,3% (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1374 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1515 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1681 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1670 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1687 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 48% (-1692 у.е./кв.м) и 39% (-1190 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48% (-1574 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1539 |
1570 |
+31 |
+2,04 |
+/-18 |
+/-1,16 |
|
2-комнатные |
1592 |
1599 |
+7 |
+0,42 |
+/-18 |
+/-1,11 |
|
3-комнатные |
1692 |
1722 |
+30 |
+1,73 |
+/-21 |
+/-1,24 |
|
Многокомнатные |
1989 |
2036 |
+47 |
+2,40 |
+/-50 |
+/-2,50 |
|
По городу |
1680 |
1705 |
+25 |
+1,45 |
+/-12 |
+/-0,74 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1568 |
1543 |
20,91 |
-25 |
-1,59 |
|
2-комнатные |
2761 |
2377 |
32,22 |
-384 |
-13,91 |
|
3-комнатные |
2794 |
2679 |
36,31 |
-115 |
-4,12 |
|
Многокомнатные |
820 |
779 |
10,55 |
-41 |
-5,06 |
|
По городу |
7943 |
7378 |
100,00 |
-565 |
-7,12 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1488 |
1513 |
+25 |
+1,69 |
+/-8 |
+/-0,56 |
|
Кирпич |
1807 |
1831 |
+24 |
+1,33 |
+/-23 |
+/-1,27 |
|
Монолит |
1877 |
1901 |
+24 |
+1,28 |
+/-36 |
+/-1,88 |
|
По городу |
1680 |
1705 |
+25 |
+1,45 |
+/-12 |
+/-0,74 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
3842 |
3602 |
48,83 |
-240 |
-6,23 |
|
Кирпич |
2480 |
2220 |
30,09 |
-260 |
-10,52 |
|
Монолит |
1620 |
1555 |
21,08 |
-65 |
-4,01 |
|
По городу |
7943 |
7378 |
100,00 |
-565 |
-7,12 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,97 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,45 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовые показатели увеличились как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 1,4% (2196 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 4,9%, 2-комнатные – на 0,5%, 3-комнатные – на 1,9% и многокомнатные – на 2,1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1% до 1286 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 1,4% и 3-комнатные – на 1,8%, а многокомнатные, напротив, сократились на 0,6%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7-8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,69 |
2276 |
2301 |
+25 |
+1,10 |
|
Медеуский |
1,97 |
2992 |
3061 |
+69 |
+2,29 |
|
Бостандыкский |
1,82 |
2420 |
2447 |
+27 |
+1,12 |
|
Жетысуйский |
1,60 |
1435 |
1472 |
+37 |
+2,56 |
|
Ауэзовский |
1,45 |
1649 |
1674 |
+25 |
+1,52 |
|
Турксибский |
1,63 |
1323 |
1408 |
+85 |
+6,40 |
|
Город |
1,71 |
2165 |
2196 |
+29 |
+1,40 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1341 |
1361 |
+20 |
+1,52 |
|
Медеуский |
1514 |
1556 |
+42 |
+2,75 |
|
Бостандыкский |
1324 |
1343 |
+19 |
+1,45 |
|
Жетысуйский |
944 |
918 |
-26 |
-2,72 |
|
Ауэзовский |
1156 |
1157 |
+1 |
+0,15 |
|
Турксибский |
853 |
863 |
+10 |
+1,20 |
|
Город |
1272 |
1286 |
+14 |
+1,04 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52% (-2387 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41% (-889 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 4,5%, однако, чтобы достигнуть минимума прошлого года, цене предложения нужно снизиться еще на 17,5%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан, можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz